Caso de Inadimplência no Pagamento do Aluguel? Caso de Inadimplência no Pagamento do Aluguel?

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Por Galvão & Silva Advocacia

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Se encontrar em uma situação onde o locatário (inquilino) não está realizando o pagamento do aluguel na data correta pode ser uma situação extremamente estressante, principalmente quando o locador está na difícil posição de ter que cobrar repetidas vezes. 

Nesses momentos, é importante que procure auxílio de um advogado imobiliário, para que possa resolver a lide de maneira mais célere e menos exaustiva. Um especialista poderá lidar com a situação de inadimplência no pagamento de aluguel de forma adequada

O que é contrato de aluguel? 

O contrato de locação é um negócio jurídico onde uma das partes, o locador, dispõe a posse de um bem de sua propriedade, pode ser móvel ou imóvel, e o locatário (inquilino) pode utilizar o bem de acordo com as normas pré-estabelecidas, mediante pagamento contratual.  

Essa modalidade de contrato está prevista no art. 565 do Código Civil, contudo, apenas na lei 8.245/91, conhecida como lei do inquilinato, foram trazidas as espécies de aluguéis de imóveis residenciais e comerciais, além de outras possibilidades. Ademais, ficou estabelecido como indeterminado o prazo que não fora estipulado previamente. 

Dessa forma, na Lei nº 8.245/91, fica determinado que as espécies de locação de imóveis são: 

  • Locação residencial: Prevista no art. 46, da Lei nº 8.245/91.
  • Locação empresarial: prevista no art. 51,da Lei nº 8.245/91.
  • Locação para temporada: Prevista no art. 48, da Lei nº 8.245/91.
  • Locação de prédio rural – Imóvel rústico (Lei nº 4.504/64, art. 92).

É importante que o aluguel seja feito por meio de contrato de locação, e com acompanhamento de um advogado imobiliário especializado, para que não venha a ocorrer inadimplências, e caso ocorra, possam ser executadas facilmente

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No contrato de locação, as partes adquirem direitos e obrigações, que devem ser cumpridos para que o seja válido e tenha efeitos. Os deveres do locador são elencados no art. 22, da lei 8.245/91, são esses: 

  • Entregar ao inquilino o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; 
  • Garantir o uso pacifico do imóvel; 
  • Manter a forma e o destino do imóvel; 
  • Responder pelos vicios ou defeitos anteriores a locação;
  • Fornecer ao inquilino, caso ele solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes; 
  • Fornecer ao inquilino recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
  • Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
  • Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
  • Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
  • Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Dessa forma, assim como são elencados as obrigações do locador, também existem uma série de deveres que o locatário deve cumprir para que não ocorra quebra no contrato, e possível ação de execução contra ele. As obrigações do inquilino estão descritas no art. 23, da lei 8.245/91: 

  • Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
  • Servir se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
  • Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
  • Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
  • Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
  • Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
  • Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
  • Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
  • Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
  • Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
  • Pagar o prêmio do seguro de fiança;
  • Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

A lei estabelece que alterações podem ser realizadas, mediante contrato, como as partes se beneficiarem, dessa forma, garantindo a liberdade contratual entre elas, respeitando os devidos limites impostos pela lei. Portanto, para garantir o melhor resultado, em que ambas as partes saiam satisfeitas, é essencial que busque auxílio de um escritório especializado, com advogados competentes

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Como cobrar um inquilino que não quer pagar o aluguel?

Seja em locações empresariais, ou residenciais, podem ocorrer casos de inadimplência no pagamento de aluguel, onde o locatário atrasa o pagamento, podendo acumular vários meses. Situações como essas, tendem a ser muito estressantes para o locador que está tentando resolver de maneira pacífica

Destarte, existem diferentes formas legais de cobrança em casos de inadimplência no pagamento de aluguel, e cada uma é aplicável ao caso concreto em questão. Portanto, caso esteja passando por esse problema, procure um advogado imobiliário para que possa resolver com celeridade. 

Execução de contrato de aluguel

Uma das possibilidades disponíveis para o locador cobrar o inquilino em caso de inadimplência no pagamento de aluguel é a execução do contrato de aluguel. Essa é uma modalidade extrajudicial, e portanto, mais célere, tendo em vista que não necessita de ação de cobrança. 

Essa modalidade de cobrança está prevista no art. 784, VIII, do código de processo civil:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;

Diferente da ação de cobrança judicial, a ação de execução de título extrajudicial, não passa pelo processo de conhecimento, logo, não há necessidade de reconhecer o título, e nem de esperar recursos e sentença. Dessa forma, o processo se torna menos oneroso. 

Ação de despejo com cobrança

Caso não haja contrato, e o locatário esteja se recusando a pagar os aluguéis vencidos, existe a possibilidade de entrar com ação de despejo com cobrança em tendo como fundamento os artigos 9º, III c/c art. 59, § 1º, IX, ambos da lei 8.245/91 que serão expostos abaixo: 

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

(…)

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Artigos 9º e 59º, Lei 8.245/91

A ação de despejo com cobrança apesar de indesejada, muitas vezes se vê necessária, dependendo da situação em que as partes se encontram. Como locatário, procure auxílio de um advogado para que ele possa identificar qual o melhor recurso cabível na situação de fato.  

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Notificação extrajudicial 

Uma medida prévia, existente no ordenamento jurídico para casos de inadimplência no pagamento de aluguel, é a possibilidade de enviar uma notificação extrajudicial de cobrança. A notificação deve ser realizada por um advogado imobiliário especializado, portanto, não deixe de procurar amparo jurídico, caso necessite notificar um inquilino inadimplente. 

Essa notificação, além de alertá-lo acerca do débito existente, pode ser utilizada em possíveis execuções futuras que venham a ocorrer no processo. Dessa forma, discorre o Código de processo civil sobre a notificação: 

Art. 726. Quem tiver interesse em manifestar formalmente sua vontade a outrem sobre assunto juridicamente relevante poderá notificar pessoas participantes da mesma relação jurídica para dar-lhes ciência de seu propósito.

§ 1º Se a pretensão for a de dar conhecimento geral ao público, mediante edital, o juiz só a deferirá se a tiver por fundada e necessária ao resguardo de direito.

§ 2º Aplica-se o disposto nesta Seção, no que couber, ao protesto judicial.

Artigo 726, Código de Processo Civil 

Conclusão 

O contrato de locação atualmente é um dos negócios jurídicos mais realizados no dia a dia do Brasileiro, e portanto, é comum que existam diversos casos de inadimplência no pagamento de aluguel. Por este motivo, destaca-se a importância de ter um contrato formal, realizado por um profissional, para promover a segurança jurídica das partes. 

Assim, situações relacionadas ao tema de inadimplência no pagamento de aluguel são complexas para sua conclusão, especialmente quando necessário o envolvimento do judiciário. Desta forma, contar com advogados especialistas na área é fundamental para a conclusão tranquila de uma demanda tão sensível. 

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Artigo escrito por advogados especialistas do escritório Galvão & Silva Advocacia. Inscrita no CNPJ 22.889.244/0001-00 e Registro OAB/DF 2609/15.


Atualizado em 20 de setembro de 2023

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