Direito Imobiliário

Somos um escritório de advocacia especializado em Direito Imobiliário

O Direito Imobiliário é, como o próprio nome sugere, o ramo do Direito relacionado a imóveis e às questões que os permeiam. Em nosso escritório de advocacia, atuamos no ramo do Direito Imobiliário por meio de assessoria especializada nos diversos temas da área, buscando oferecer a nossos clientes o atendimento mais completo possível.

Trabalhamos na elaboração de diversos tipos de contratos, na averiguação da situação de imóveis junto aos órgãos competentes, com ações revisionais e renovatórias de alugueis, ações indenizatórias por defeitos de construção e por atraso de entrega e, ainda, responsabilidade civil de construtores e incorporadores.

Confira, a seguir, um pouco mais sobre temas relacionados ao Direito Imobiliário e os serviços que prestamos na área.

Tipos de atendimento feitos por um advogado especialista em direito imobiliário

A atuação de um escritório de advocacia especialista em direito imobiliário envolve diferentes temas, ações específicas e, até mesmo, atividades de assessoria regular. A seguir, listamos algumas das atividades mais comuns que realizamos neste sentido. Confira:

Assessoria em compra e venda de imóveis

A assessoria em compra e venda de imóveis é a primeira coisa que a maioria das pessoas pensa quando considera a atuação de um advogado especialista em direito imobiliário. Trata-se daquele clássico acompanhamento de atividades, documentações, questões legais e averbações do imóvel.

Desde a análise de riscos até a garantia de que o contrato esteja absolutamente seguro para você, essa é a decisão ideal para evitar surpresas. Trata-se de um investimento em segurança que torna a sua negociação muito mais propensa a ser bem sucedida em relação aos resultados esperados.

Assessoria para incorporações e empreendimentos

Prédios, condomínio, construções empresariais e, até mesmo, algumas casas próprias exigem um nível de burocracia relevante para acontecerem. Contar com um escritório de advocacia especialista em direito imobiliário significa poder focar no desenvolvimento deste empreendimento, enquanto a equipe jurídica aborda as questões legislativas.

Planejamento tributário envolvendo a transmissão de bens imóveis

Embora o planejamento tributário geralmente diga mais respeito a questões de direito de família por meio do planejamento sucessório, um conhecimento aprofundado no direito imobiliário também auxilia na elaboração destas estratégias, sobretudo com a construção de meios que facilitem a transmissão.

Assessoria contratual e tributária para famílias ou empresas com múltiplos imóveis

Quando famílias, holdings ou empresas passam a acumular bens imóveis, torna-se progressivamente mais complexo. As complexidades podem dizer respeito à manutenção, renovação e rescisão de contratos, atualização de valores e até mesmo questões tributárias. 

A formulação de empresas ou estruturas jurídicas que protejam o patrimônio ou que reduzam a incidência dos impostos sobre o bem é um passo importante para garantir que as pessoas e empresas possam aproveitar ao máximo os frutos do patrimônio construído ao longo do tempo.

Obviamente, o serviço não precisa ser exclusivo. É possível reunir em um só escritório a especialidade tributária, imobiliária e as demais áreas necessárias para contar com uma solução completa, capaz de atender todas as demandas do seu negócio ou patrimônio.

Usucapião judicial e usucapião extrajudicial

Usucapião é um instituto jurídico que busca consolidar a propriedade e o possuidor com quem exerce este último de forma incontroversa por tempo o suficiente. De forma simplificada, é a possibilidade de a pessoa que se utiliza de um bem de forma mansa e pacífica (ou seja, sem sofrer contrariedades em relação ao uso) por um período longo de tempo, adquirir para si a propriedade deste bem, mesmo que nunca tenha pago por ele.

A lógica por trás deste instituto parte da ideia de que se o proprietário nunca demonstrou interesse em manter para si o bem durante anos, ele tem um destino mais útil e mais relevante para a pessoa que de fato o utiliza.

Trata-se de uma ação em busca da declaração da propriedade, e não de seu estabelecimento. Em outras palavras, a pessoa já possui o direito, e precisa apenas que ele seja declarado de forma oficial.

A depender das condições do tipo de documentação e comprovação disponíveis no caso concreto, é possível realizar o reconhecimento da propriedade até mesmo sem ingressar na Justiça. Obviamente, isso dependerá das condições disponíveis no seu processo, a serem analisadas pelo seu advogado.

Desmembramento ou divisão de bem imóvel

O desmembramento e a divisão de bem imóvel normalmente ocorrem quando existe a venda parcial de um bem imóvel ou sua intenção. É necessário lembrar que os imóveis são, além de um bem fisicamente identificável, um bem juridicamente regulado. Um imóvel possui registro, certidões, averbações e uma série de determinações que geram efeito na vida cotidiana.

Por isso, quando há o registro de que uma área ou construção se trata de uma única coisa, é necessário realizar um procedimento de adequação legal para que se possa desmembrar ou dividir este bem. Atuando neste sentido, um escritório de advocacia permite que você concretize este objetivo sem precisar se preocupar com as questões burocráticas envolvidas.

Ação de imissão na posse

A ação de imissão de posse é uma ferramenta utilizada para garantir o exercício da propriedade e da posse sobre um bem imóvel ocupado por um terceiro. Ela é especialmente comum na aquisição de um novo bem imóvel que está ocupado por alguém que não abre mão do exercício de sua posse irregular.

Para ingressar com essa ação, é necessário que o proprietário comprove seu direito de propriedade por meio de documentos, como a escritura do imóvel. Além disso, é necessário provar que a pessoa que está na posse do imóvel não possui nenhum direito sobre ele, ou seja, que não é locatário, comodatário ou possuidor de boa-fé.

Ação para embargar realização de obra

Existem obras que colocam em risco a integridade de bens vizinhos. Seja por risco à segurança, ao valor dos imóveis ou mesmo por questões ambientais, a área do direito civil chamada de direito da vizinhança garante que pessoas impactadas por uma obra possam exercer sua tentativa de impedir o desenrolar daquele empreendimento, de forma a evitar suas consequências.

A atuação de um advogado especialista em direito imobiliário inclui tanto a perspectiva de quem busca embargar a obra, ou seja, impedir a sua realização por algum motivo, quanto a de quem está com a obra embargada, querendo autorizar sua continuidade. Estes são processos complexos, pois disputam não apenas uma decisão final, quanto a pressa de pausar ou continuar sua realização durante a discussão processual.

Ação revisional de aluguéis

A ação revisional de aluguel é um procedimento judicial no qual o locatário ou o locador buscam rever o valor do aluguel previamente acordado no seu contrato de locação de imóvel, por meio de um pedido de revisão do valor atual. Essa alteração do valor contratual pode surgir de uma insatisfação de qualquer dos lados, tendo uma série de origens possíveis.

Seja por meio de mudanças no estado de conservação do imóvel, seu uso, alterações da área no seu entorno ou, até mesmo, pela alteração das condições financeiras das partes. Obviamente, deve haver uma causa sólida e clara para isso, afinal é necessária que a condição seja suficiente para se sobrepor a um contrato acordado entre as partes.

Outra atuação importante que um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário pode realizar neste sentido é a negociação extrajudicial. Como se trata de um acordo bilateral, buscar resolver a situação por meio de um diálogo é mais ágil e menos custoso para todas as partes. Por isso, deve-se sempre considerar a possibilidade.

Ações de manutenção de posse e de reintegração de posse

Embora se fale muito na obtenção da posse com o passar do tempo, por meio da usucapião, também é essencial saber dos mecanismos de defesa para o exercício irregular da posse. As ações de manutenção de posse e de reintegração de posse são os mecanismos contra o esbulho e a turbação, que colocam a sua propriedade em risco.

Sob tal ótica, um advogado especialista em direito imobiliário é a escolha mais adequada para fazer valer estes bens jurídicos tão fundamentais. O direito à propriedade faz parte dos chamados “direitos de primeira geração”, ou seja, dos mais básicos e individualizados. Por isso, uma ação precisa e ágil é essencial para garantir o mínimo de dano possível para o seu patrimônio. 

Due Diligence imobiliária

Due Diligence imobiliária é um termo usado para definir o esforço aprofundado e amplo que um escritório de advocacia realiza em relação a um determinado imóvel, seja para compra e venda, seja para locação. Seu principal objetivo é avaliar e identificar quaisquer riscos ou problemas que possam afetar a transação imobiliária, como dívidas, pendências jurídicas, questões ambientais, entre outras questões relevantes.

Significa dizer que existe uma análise aprofundada de toda a documentação, da escrituração do bem, averbações, certidões, registros de ônus, bem como a realização local para certificar-se da precisão dos registros documentais. Em outras palavras, trata-se de um trabalho burocrático e físico para garantir que aquela negociação não envolva qualquer risco escondido.

De maneira geral, pode-se dizer que a Due Diligence é a aplicação prática do ditado que diz que é melhor prevenir do que remediar. Em uma tradução quase livre significa fazer as “devidas precauções” a respeito de um negócio jurídico. No caso do direito imobiliário, por conter uma série de questões burocráticas, esse esforço é significativo, mas essencial para a garantia da segurança.

Compra e venda de imóvel

Quando se adquire ou se vende um imóvel, é necessário realizar um contrato de compra e venda de imóvel e registrá-lo junto aos órgãos competentes.

A elaboração desse contrato merece muita atenção para que tudo ocorra como dever ser. Na elaboração do contrato de compra e venda de imóveis, é importante se certificar, por exemplo, de que todas as informações estão corretas, não há cláusulas abusivas no contrato, se o imóvel está em dia com o pagamento das cotas condominiais e quando se dará a desocupação do imóvel.

Em contratos de compra de imóveis na planta, é preciso se atentar, ainda, para alguns pontos mais específicos, como o prazo de entrega da construtora e sua responsabilização em caso de atrasos.

Aluguel

Talvez ainda mais comum do que a compra e venda de imóveis, o aluguel é figura importante do Direito Imobiliário. Nesse sentido, a atuação do advogado em Direito Imobiliário é importante para inquilinos e locatários.

Entre outras atividades relacionadas ao aluguel, o advogado em Direito Imobiliário trabalha com a elaboração e revisão de contratos de aluguel e ações de despejo e cobrança de dívidas.

Comodato

O comodato, previsto nos arts. 579 e seguintes do Código Civil, é o empréstimo de bens não fungíveis a outrem. Ou seja, é o contrato por meio do qual um indivíduo empresta, sem receber algo em troca, um bem que não pode ser substituído, como um imóvel, para outro.

O comodato possui prazo de duração previamente estabelecido e quem assume as obrigações de cuidar do imóvel durante sua vigência é o comodatário, aquele que recebe o bem emprestado.

Dação em pagamento

Dação em pagamento é um acordo firmado entre credor e devedor no qual o credor afirma aceitar prestação diversa da que lhe é devida para fins de quitação da dívida.

Por meio da dação em pagamento, é possível, por exemplo, pagar uma dívida com a dação de um bem ou de um crédito.

Permuta

Permuta é a troca simultânea de bens entre duas pessoas. A permuta imobiliária, portanto, nada mais é que a troca simultânea de imóveis entre duas pessoas. É possível, por meio desse mecanismo, trocar imóveis de mesma natureza ou de naturezas diferentes (casa, apartamento, loja ou terreno, por exemplo).

Para que a permuta imobiliária possa acontecer, é preciso que as partes entrem em acordo sobre como a transação acontecerá e seja realizada avaliação dos imóveis a serem permutados.

Alienação fiduciária

A alienação fiduciária é um mecanismo de garantia no qual um devedor aliena seu bem como garantia para alguma dívida, a qual, se não for paga da maneira originalmente prevista, será quitada com a transferência do bem alienado do devedor (fiduciante) para o credor (fiduciário).

No caso da alienação fiduciária de imóveis, ela ocorre quando o bem colocado como garantia do pagamento é um imóvel.

Leilão

O leilão é uma forma de licitação. Por meio do leilão, um bem é vendido pelo lance mais alto dado a ele. Com o leilão de imóveis, não é diferente.

O leilão de imóveis ocorre em situações nas quais indivíduos não conseguem continuar pagando seus imóveis e, por isso, recorrem ao leilão como forma de resolver a dívida.

O leilão de imóveis pode se dar judicialmente e extrajudicialmente.

Regularização de imóvel

Não raro, imóveis são construídos sem a regularização necessária. No entanto, isso não precisa continuar assim. Existe a possibilidade de se tentar regularizar o imóvel.

A importância da regularização é garantir que nada possa ser feito com o seu bem sem o seu consentimento e garantir que o bem seja, de fato, seu.

Desmembramento

Desmembramento é o processo de dividir um imóvel, uma construção ou um terreno, em dois ou mais pedaços. Para que essa divisão possa ocorrer, é preciso que sua metragem seja maior que a metragem mínima exigida para o procedimento de desmembramento, a qual varia de acordo com o local no qual o imóvel se encontra.

Tratando-se de uma demanda com elevado nível de complexidade, exigindo o aprofundamento do advogado no caso, elaboramos uma tabela para lhe auxiliar a compreender as principais informações que norteiam o processo de direito imobiliário.

A importância do advogado em Direito Imobiliário

Nosso escritório tem por objetivo assessorar e promover todas as medidas legais necessárias para a defesa dos direitos de nossos clientes, com foco na advocacia preventiva, visando a  minimização dos riscos financeiros e judiciais e primando pela efetiva segurança do patrimônio  dos clientes.

Nossos advogados estão à disposição para tirar as suas dúvidas. Entre em Contato!