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Por Galvão & Silva Advocacia.
Atualizado em 6 de agosto de 2019.

Advogado imobiliário – compra de Imóveis na planta

Advogado imobiliário – compra de Imóveis na planta

 

O DIREITO IMOBILIÁRIO

Tecnicamente falando, um advogado imobiliário atua no ramo de direito privado, esse ramo trata das relações de direito que decorrem da propriedade de bens imóveis. Tecnicamente falando, um direito imobiliário atua no ramo do direito privado, esse ramo trata das relações de direito que decorrem da propriedade de bens imóveis.

No entanto, o direito imobiliário é um ramo mais abrangente do que a sua classificação técnica diz, dentro do direito imobiliário temos questões que envolvem inúmeros outros ramos do direito, como por exemplo: direito do consumidor, direito contratual, direito das obrigações, responsabilidade civil, direito de família, entre outros tantos temas que podem estar relacionados com o caso na prática.

Visto isso, é possível afirmar que o direito imobiliário está diretamente ligado a tudo que se relaciona a imóveis, ainda que esse não seja o motivo que deu causa a lide, tendo grande importância o advogado imobiliário no acompanhamento do caso prático.

ATRASO DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA NA ENTREGA DA OBRA

Ao comprar um imóvel na planta, o adquirente, aqui definido como o comprador de unidade autônoma na incorporação imobiliária (comprador), assina um contrato de promessa de compra e venda, nesse contrato contém em uma cláusula, um prazo para conclusão da obra e entrega da chave pela construtora/incorporadora. Infelizmente é comum que no prazo convencionado entre as partes, o comprador não receba as chaves do seu imóvel, em razão do atraso da construtora/incorporadora na conclusão da obra. Inúmeros são os casos de compradores que passam por essa situação, e não conseguem ter a posse do seu imóvel no prazo previsto contratualmente.

Diante dos diversos casos de atraso da construtora/incorporadora na entrega da obra, os compradores passaram a acionar a justiça para conseguir em juízo o ressarcimento de danos ocasionados pelo descumprimento do prazo contratual por parte da construtora/incorporadora, já que, ao tentarem negociar por via extrajudicial esse ressarcimento, os compradores não conseguiam chegar em um acordo com a construtora/incorporadora e as negociações em sua grande maioria não atendiam ao que se considerava justo para ambas as partes.

É importante frisar que nos contratos de promessa de compra em venda, a construtora/incorporadora prevê multa moratória por descumprimento contratual do comprador, que, ao atrasar algum pagamento se vê obrigado a arcar com altos juros de mora. Em contrapartida, a construtora/incorporadoras, fica desobrigada a arcar com quaisquer penalidades em caso de descumprimento contratual, principalmente no que diz respeito ao prazo de entrega da obra, na maior parte dos contratos de promessa de compra e venda.

Foram tantos os casos de consumidores, leia-se aqui compradores, que acionaram o judiciário pelo descumprimento de obrigação prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, que o Superior Tribunal de Justiça – STJ, fixou em recurso repetitivo, a tese que a cláusula penal prevista nos contratos de compra e venda exclusivamente contra o comprador de imóvel, deve servir como parâmetro para indenização em casos de descumprimento das obrigações contratuais pela construtora/incorporadora, como no caso do atraso de entrega da obra. Nesse mesmo julgamento, em rito repetitivo também, o colegiado do STJ definiu pela impossibilidade de cumular lucros cessantes com a cláusula penal por atraso na entrega da obra.

Vejamos os temas:

Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

A fixação de teses sobre penalidades por atraso na entrega da obra torna a vida do comprador menos complicada, seja no que tange a discrepância entre julgamentos de caso semelhantes, ou no que diz respeito ao medo de não ter como cobrar as construtoras/incorporadoras, quando essas descumprirem as cláusulas contratuais, equiparando assim o direito entre as partes, sem deixar de observar os princípios inerentes a defesa dos consumidores, nas relações de consumo.

CLÁUSULAS ABUSIVAS NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E  VENDA

No direito imobiliário, as cláusulas abusivas do contrato de promessa de compra e venda, são assim chamadas, quando oneram excessivamente uma parte em prejuízo da outra, trazendo ao contrato um desequilíbrio, essas cláusulas são nulas de pleno direito, ou ainda, passiveis de anulação, consideradas ilegais por afrontarem os direitos dos consumidores, bem como o código civil brasileiro.

O prazo de entrega da obra, para que o comprador pegue as chaves, é uma das cláusulas que por vezes é ilegal nos contratos de promessa de compra e venda. Essa ilegalidade se dá de diversas maneiras, como quando a construtora/incorporadora estipula prazos muito longos, ou prazos que podem ser prorrogados mais de uma vez e ainda estabelecer prazos por tempo indeterminado, entre outras formas que podem tornar nula esse tipo cláusula.

Também é abusiva a cláusula estabelecendo que as despesas de condomínio, multa de contribuições, impostos e taxas que recaírem sobre o imóvel a partir da data do habite-se, serão de responsabilidade dos compradores. Vejamos que, a simples emissão do habite-se não transfere a posse de imediato para o comprador, esse deve ainda aguardar a instalação do condomínio, para posteriormente receber as chaves. Por isso, o correto é que essas despesas condominiais e impostos sobre o imóvel somente sejam de responsabilidade do comprador após a entrega das chaves para ele. Assim tem sido o entendimento do Supremo Tribunal de Justiça STJ.

Em se tratando de rescisão contratual da promessa de compra e venda, quando por culpa exclusiva do comprador ou do vendedor no caso a construtora/incorporadora, o Superior Tribunal de Justiça STJ, tem entendido que o percentual de retenção razoável da cláusula penal, deve incidir no montante pago até o momento da rescisão, sendo arbitrado em até 10% desse valor, sempre observando as circunstâncias de cada caso, avaliando ainda os prejuízos suportados pelas partes para a definição do percentual.

Por fim, cabe frisar a importância do advogado especialista em direito imobiliário, uma vez que, no maior número dos casos, por desconhecimento dos seus direitos, o comprador acaba sendo prejudicado na relação contratual, ficando com o dispêndio maior em ralação a outra parte. Qualquer cláusula no contrato de promessa de compra e venda ou de compra e venda, que coloque o comprador em situação de desvantagem e gere desequilíbrio contratual, poderá ser revista na justiça, para que conforme o caso, seja feita a alteração necessária ou seja declarada sua nulidade.

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