Usucapião Extrajudicial: Guia completo

A usucapião extrajudicial é um processo administrativo que permite a aquisição de propriedade de imóvel sem ação judicial, desde que atendidos requisitos legais, como posse mansa, contínua e ininterrupta, e com anuência dos confrontantes.

Usucapião extrajudicial é uma forma de aquisição de propriedade realizada diretamente em cartório, sem a necessidade de processo judicial, desde que preenchidos os requisitos legais, como posse mansa e pacífica por determinado tempo.

A usucapião extrajudicial é um processo legal que permite a aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel, dentre outros direitos reais, através da posse prolongada e contínua, sem que haja a necessidade de um procedimento judicial. Este método é uma alternativa mais rápida e menos burocrática em comparação ao processo de usucapião tradicional, o qual  é feito por meio dos tribunais. 

Neste artigo, abordaremos as diversas disposições acerca deste procedimento capaz de regularizar situações de posse de longa data, que, muitas vezes, encontram-se em um limbo legal. Além disso, daremos mais enfoque na usucapião extrajudicial de imóveis, a qual é mais frequente em nosso país. Acompanhe e saiba mais sobre o assunto!

Qual a diferença entre usucapião judicial e extrajudicial?

Como já visto, a usucapião é um meio de adquirir a propriedade de um direito real através da posse contínua e incontestada por um período específico, e pode ser realizada de duas formas principais: judicial e extrajudicial. A diferença fundamental entre elas reside no procedimento e na instância onde são processadas. De forma mais clara: 

Usucapião judicial 

Esta modalidade ocorre por meio do sistema judiciário, pelo qual o requerente deve entrar com uma ação na justiça, apresentando provas da posse ininterrupta e pacífica do bem pelo tempo determinado pela lei. Além disso, este procedimento envolve a citação de partes interessadas, como o proprietário formal, o que pode levar a um processo judicial mais longo, com a necessidade de intervenção de um juiz para a decisão final.

Usucapião extrajudicial 

A usucapião extrajudicial foi introduzida para simplificar e agilizar o processo de regularização da propriedade, uma vez que é realizada diretamente em um Cartório de Registro de Imóveis. Nesse contexto, se não houver contestações e todos os requisitos legais forem atendidos, o cartório pode emitir um novo título de propriedade, sem a necessidade de passar pelo sistema judiciário.

Além disso, ela é considerada uma forma originária de aquisição da propriedade, pois não existe uma relação jurídica direta entre o antigo e o novo proprietário. Isso significa que a transferência da propriedade ocorre independentemente de qualquer vínculo anterior, sem denúncias ou defeitos no ato de aquisição da posse. 

No mais, juridicamente, a usucapião se fundamenta em dois princípios importantes. O primeiro é a função social da posse, que reconhece o valor da utilização efetiva do imóvel. E o segundo princípio é a juridicidade de situações fáticas consolidadas ao longo do tempo, objetivando regularizar a posse de um imóvel que se tornou uma realidade incontestável devido à passagem do tempo.

Quais as principais modalidades de usucapião?

• Usucapião Urbana: aplica-se a imóveis urbanos com área de até 250 metros quadrados, conforme o artigo 1.240 do Código Civil brasileiro. Diante disso, o possuidor deve ter utilizado o imóvel para sua moradia ou de sua família, por um período de cinco anos ininterruptos, sem oposição e sem que o imóvel tenha outro proprietário.
• Usucapião Rural: para imóveis rurais, o requisito é a posse por um período de cinco anos ininterruptos, sem oposição, de área não superior a 50 hectares, nos termos do artigo 191 da Constituição Federal. Dessa forma, o possuidor deve ter feito do imóvel sua moradia habitual, bem como ter tornado o bem produtivo por seu trabalho.
• Usucapião Extraordinária: essa modalidade exige uma posse ininterrupta e pacífica, com ânimo de dono, por 15 anos. No entanto, a presença de boa-fé ou justo título não é necessária, podendo a origem da posse na violência ou na clandestinidade, quando não mais existirem, autorizar a usucapião.
• Usucapião Ordinária: requer posse ininterrupta por um período de 10 anos, com boa-fé e justo título (um documento que indicaria a propriedade se não fossem os vícios formais), conforme artigo 1.242 do Código Civil. Essa modalidade serve para aqueles que compram o imóvel, mas não chegam a celebrar a escritura de compra e venda. 

Além disso, quando se trata da aquisição de um imóvel cujo registro inicialmente foi realizado, mas posteriormente cancelado, o prazo necessário para a usucapião é reduzido para 5 anos, desde que o possuidor tenha residido no imóvel ou tenha realizado investimentos significativos de caráter econômico e social.

• Usucapião Familiar: também conhecida como “usucapião por abandono de lar”, essa modalidade requer que um dos cônjuges ou companheiros abandone o lar por dois anos ininterruptos, permitindo ao que permanece no imóvel a possibilidade de usucapiar a parte do outro.

Quando optar pela usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial pode acontecer quando há acordo entre as partes envolvidas, não existindo disputa judicial. Portanto, se o Oficial de Registro de Imóveis constatar que todos os requisitos legais para a usucapião estão presentes, ele poderá efetuar a transferência da propriedade do imóvel para o novo proprietário, sem a necessidade de uma ordem judicial específica.

Quais são os requisitos para usucapião extrajudicial?

Quando a usucapião extrajudicial foi introduzida pelo Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) e regulamentada pelo Provimento nº 65 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), estabeleceram-se alguns critérios que devem ser atendidos:

1. Bem suscetível de usucapião extrajudicial: inicialmente, é necessário verificar se o bem é elegível para usucapião, já que certos bens, como os que estão fora do comércio e os bens públicos, não estão sujeitos a esta forma de aquisição de propriedade.
2. Natureza da posse: a posse é um elemento essencial para a usucapião, mas deve atender a requisitos específicos estabelecidos no Código Civil brasileiro, a depender do tipo pretendido. No geral, ela deve ser exercida com o ânimo de dono, de maneira pacífica e sem oposição. Além disso, a posse deve ser contínua, sem interrupções, mantida durante todo o período anterior à ação de usucapião.
3. Decurso do tempo: o tempo necessário para a usucapião extrajudicial, estabelecido pela lei,  é contado em dias, começando no dia seguinte ao início da posse. 
4. Justo título e boa-fé: justo título é aquele documento que, em circunstâncias normais, seria suficiente para transferir a propriedade e a posse, na ausência de impedimentos. Já a boa-fé, por sua vez, implica que o possuidor desconhece quaisquer vícios ou obstáculos legais que impediriam a aquisição do bem.

Vale lembrar que os três primeiros itens são requisitos necessários para todas as espécies, enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos somente da usucapião ordinária.

Quem pode requerer a usucapião extrajudicial?

Qualquer pessoa que atenda aos requisitos legais pode requerer a usucapião extrajudicial, salvo o espólio. Isso inclui:

• Possuidores do imóvel (urbano ou rural) e que cumpram com o tempo de posse exigido pela lei para a modalidade de usucapião que estão pleiteando.
• Os herdeiros, no caso de falecimento do possuidor original, desde que a posse tenha sido contínua, pacífica e sem interrupção, considerando o tempo de posse do antecessor.
• Cessionários, os quais são pessoas que receberam os direitos de posse do imóvel por meio de um contrato de cessão.
• Companheiros ou cônjuges, em casos de separação onde um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar por mais de 2 anos, conforme a modalidade de usucapião familiar.
• Posseiros sem um título de propriedade formal, mas que atendem aos critérios de tempo de posse e outros requisitos específicos para a modalidade de usucapião pretendida.

Vantagens da usucapião extrajudicial

Uma das principais vantagens da usucapião extrajudicial é a agilidade no processo, pois sendo realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, evitar as demoras habituais dos trâmites judiciais. Além disso, apresenta um custo geralmente menor, com menos despesas legais e honorários advocatícios, especialmente devido à sua baixa complexidade em comparação com a via judicial.

Outra vantagem é a simplicidade procedimental, visto que o processo é mais direto e envolve menos etapas burocráticas, pois requer a concordância dos envolvidos, promovendo assim um ambiente menos propenso a disputas e mais favorável a acordos amigáveis. Adicionalmente, promove a segurança jurídica, uma vez que o processo formaliza a posse do imóvel, legitimando a propriedade do requerente perante terceiros. 

Como contestar usucapião extrajudicial?

Para contestar um processo de usucapião extrajudicial, é importante estar ciente das notificações realizadas pelo Cartório de Registro de Imóveis, e do edital publicado em um jornal de grande circulação. Diante desse cenário, caso você tenha razões para contestar, deve manifestar sua oposição ao cartório, dentro de um prazo de 15 dias após a notificação ou publicação.

Ressalta-se que, a legislação atual não estabelece um procedimento específico para a impugnação no contexto discutido. Portanto, entendemos que qualquer expressão de discordância possui validade e eficácia como uma forma de impugnação. No entanto, para dar uma base sólida para sua manifestação, é muito importante apresentar provas relevantes, incluindo documentos que comprovem a propriedade ou a posse do imóvel, evidências de que o requerente da usucapião não cumpre com os requisitos necessários, ou qualquer outra comprovação. 

No mais, se a contestação for aceita pelo cartório, o processo de usucapião extrajudicial não poderá prosseguir, e o requerente terá que optar pela via judicial para buscar a aquisição da propriedade. Isso leva o caso a ser resolvido em juízo, onde as contestações podem ser devidamente avaliadas e decididas. Dessa forma, agir rapidamente é fundamental, pois os prazos para contestação não duram muito tempo e a falta de contestação pode ser interpretada como uma concordância tácita.

O que diferencia usucapião de outras formas de conquista de direitos?

A principal diferença entre o processo de usucapião extrajudicial é que a propriedade de um imóvel não necessariamente virá pelo herdeiro dela, e sim pela pessoa que passou mais tempo usufruindo do bem. 

Nesse caso, se você estiver em posse de um imóvel por determinado período (entre 5 a 15 anos), e cumpre outros requisitos previstos na lei, você consegue a propriedade deste imóvel, gerando um número de matrícula no Registro de Imóveis.

O que é necessário para dar entrada no usucapião extrajudicial?

Para dar entrada no usucapião extrajudicial, é necessário: posse contínua e pacífica, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas, declaração de posse, anuência dos confrontantes, e assistência de advogado ou defensor público.

Quais os documentos necessários para usucapião extrajudicial?

Os documentos necessários para usucapião extrajudicial incluem: RG e CPF, certidão de casamento (se aplicável), planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas, declaração de posse, justo título (se houver), anuência dos confrontantes e assistência de advogado.

Como contestar usucapião extrajudicial?

Para contestar o usucapião extrajudicial, deve-se apresentar impugnação no cartório, demonstrando a ausência dos requisitos legais, como falta de posse contínua e pacífica, contestação de terceiros ou comprovação de que o imóvel é de sua propriedade. A assistência de advogado é recomendada.

O que acontece se eu perder o prazo para contestar usucapião extrajudicial?

Caso alguém não concorde com usucapião extrajudicial, mas não cumpra o prazo de 15 dias para contestar essa decisão, perderá a chance de impugnação, como se tivesse concordado com todo o processo. 

Conclusão

Contar com um profissional especializado pode facilitar significativamente o procedimento extrajudicial, aumentar as chances de um desfecho bem-sucedido e proporcionar maior segurança jurídica. Por isso, se você está em busca de um escritório para resolver sua demanda quanto a usucapião extrajudicial, entre em contato com o Galvão & Silva Advocacia. Estamos aqui para te ajudar!