Lei do Distrato Imobiliário: Como Funciona para Desfazer Contrato?

A Lei do Distrato Imobiliário (13.786/2018) regula a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta. Define multas para ambas as partes, garantindo direitos ao comprador, como devolução parcial do valor pago, e ao vendedor, assegurando compensações.

A transação imobiliária é um processo complexo que envolve diversas partes, contratos e regulamentações. Quando um comprador decide desistir de um contrato de compra e venda, entra em cena a Lei do Distrato Imobiliário. Este artigo explora de maneira abrangente como essa legislação funciona, destacando aspectos jurídicos e práticos.

Para sanar todas suas dúvidas, os advogados do escritório Galvão & Silva prepararam o presente texto sobre o assunto e esperamos que no final da leitura você saiba tudo.

O que é a lei do distrato imobiliário?

A Lei do Distrato Imobiliário (Lei 13.786/2018) surgiu para regulamentar as condições de cancelamento de contratos de compra e venda de imóveis na planta, estabelecendo direitos e obrigações tanto para compradores quanto para incorporadoras. 

Antes da sua vigência, não havia regras claras sobre a devolução de valores ou penalidades aplicáveis, o que gerava insegurança jurídica e uma quantidade elevada de litígios judiciais.

Com a nova legislação, se o comprador optar por desistir do contrato, será aplicada uma multa compensatória para ressarcir a incorporadora dos prejuízos decorrentes do distrato. 

A lei prevê que, nos empreendimentos sob o regime de patrimônio de afetação (onde o empreendimento é separado do patrimônio da incorporadora), a multa pode chegar a 25% do valor pago pelo comprador. Em outros casos, o percentual pode ser de até 50%, dependendo das condições contratuais e do momento da desistência.

Além disso, a devolução dos valores pagos ocorre em até 180 dias após o distrato, salvo previsão contratual mais favorável ao comprador. A lei também prevê que, em situações específicas, como a entrega das chaves, o comprador perde o direito à devolução integral se houver inadimplência grave.

Por outro lado, a lei garante maior previsibilidade para as incorporadoras, protegendo os investimentos e o fluxo de caixa necessário para a conclusão dos projetos. Assim, o comprador é incentivado a tomar decisões mais conscientes antes de firmar o contrato, evitando desistências injustificadas e preservando o equilíbrio das partes envolvidas.

A Lei do Distrato Imobiliário trouxe transparência e segurança jurídica, tanto para compradores quanto para incorporadoras, ao regulamentar as consequências do cancelamento de contratos imobiliários.

O que pode gerar o distrato imobiliário?

O distrato imobiliário ocorre quando há a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel, geralmente na planta, por diversos motivos. Ele pode ser provocado tanto pelo comprador quanto pela incorporadora, dependendo das circunstâncias. Entre as causas mais comuns estão:

A desistência do comprador:
O comprador pode optar pelo distrato por motivos financeiros, como perda de emprego, endividamento ou mudança em sua capacidade de pagamento. Em alguns casos, ocorre também por arrependimento ou alteração nos planos pessoais.

Inadimplência do Comprador:
Quando o comprador não cumpre com os pagamentos previstos no contrato, a incorporadora pode rescindir o contrato e aplicar as penalidades acordadas, como retenção de parte dos valores pagos.

Atraso na Entrega do Imóvel:
Se a incorporadora não entregar o imóvel no prazo estabelecido em contrato, o comprador pode rescindir o contrato, com direito à devolução dos valores pagos e, em alguns casos, à indenização.

Alterações Contratuais Relevantes:
Se houver mudanças substanciais nas condições originalmente contratadas, como alterações significativas no projeto, no valor das parcelas ou nas condições de pagamento, o comprador pode optar pelo distrato.

Em qualquer situação, o distrato deve seguir as regras previstas na Lei do Distrato Imobiliário (Lei 13.786/2018), que define multas e prazos para a devolução de valores, garantindo o equilíbrio entre os direitos do comprador e da incorporadora.

Qual o prazo para fazer um distrato imobiliário?

O momento para formalizar o distrato pode variar de acordo com o contrato e as condições da negociação, mas geralmente ocorre antes da entrega das chaves ou após a identificação de uma causa justificável, como inadimplência ou atraso na obra.

Após a formalização do distrato, a lei define que a incorporadora deve devolver os valores devidos ao comprador em até 180 dias, contados a partir do distrato ou da data prevista para a entrega do imóvel, dependendo do que ocorrer por último. Se o contrato tiver cláusulas mais favoráveis ao comprador, estas prevalecerão.

Desistência da compra imobiliária nos primeiros sete dias

A Lei do Distrato Imobiliário prevê um direito fundamental para o comprador quando o contrato é firmado fora da sede da empresa imobiliária. Nesse contexto, a nova lei estabelece um prazo de sete dias para que o comprador possa exercer seu direito de arrependimento. 

Durante esse período, a empresa é obrigada a reembolsar integralmente os valores já pagos antecipadamente, incluindo comissão de corretagem, taxas de aluguel, condomínio e impostos.

Para efetuar o exercício desse direito, o consumidor apenas necessita formalizar sua decisão por meio de uma carta de arrependimento. Essa carta deve ser devidamente registrada, com aviso de recebimento, proporcionando uma documentação legal que respalda o processo de desistência da compra.

Esse mecanismo visa garantir uma proteção eficaz ao consumidor que, porventura, tenha se decidido contra a aquisição do imóvel em um prazo curto após a formalização do contrato fora das dependências da empresa imobiliária.

Principais motivos para usar a lei do distrato imobiliário

Apesar da redução nos casos de quebra de contrato na aquisição de imóveis, notada após a implementação da Lei do Distrato Imobiliário, persistem razões que levam os compradores a optarem por esse procedimento. Alguns dos motivos preponderantes incluem:

• Violação contratual por parte da empresa vendedora;
• Inadimplemento de uma das partes envolvidas no contrato;
• Atraso na entrega do imóvel, ultrapassando o prazo de 180 dias;
• Condições que geram onerosidade excessiva;
• Manutenção do negócio que não atende aos interesses financeiros de ambas as partes;
• Discrepância entre as condições reais do imóvel e as descritas no contrato.

Vale ressaltar que, mesmo diante de cláusulas contratuais que aparentemente impossibilitam a desistência do negócio, a Lei do Distrato Imobiliário concede o direito ao ressarcimento. Isso se dá em virtude da proibição de cláusulas consideradas abusivas, garantindo assim a equidade nas relações contratuais no setor imobiliário.

Prevenção de Distratos Imobiliários

Para evitar situações de distrato, construtoras e incorporadoras podem adotar boas práticas, tais como transparência na comunicação, entrega dentro dos prazos estipulados e garantias de qualidade. Essas medidas contribuem para a satisfação do cliente e reduzem a probabilidade de rescisões contratuais.

Como solicitar um distrato imobiliário?

Para solicitar um distrato imobiliário, o comprador deve formalizar o pedido por escrito, informando à incorporadora sua intenção de rescindir o contrato. Esse comunicado deve ser feito por meio de uma notificação extrajudicial ou diretamente junto ao setor responsável da empresa, respeitando os termos previstos no contrato de compra e venda. 

Durante esse processo, é essencial contar com a orientação de um advogado especializado, que poderá avaliar o contrato, identificar cláusulas abusivas e garantir que o distrato ocorra de forma justa, preservando os direitos do comprador. 

O advogado também é fundamental para negociar a devolução dos valores pagos e evitar retenções indevidas, assegurando que o cliente receba o melhor acordo possível. 

Caso a incorporadora se recuse a realizar o distrato ou imponha condições abusivas, o advogado pode ingressar com uma ação judicial para proteger os interesses do comprador e garantir o cumprimento da Lei do Distrato Imobiliário.

Qual é a multa para distrato imobiliário?

A multa para o distrato imobiliário pode ser de até 25% do valor pago, se o imóvel estiver sob patrimônio de afetação, ou 50% em casos fora desse regime, conforme a Lei 13.786/2018.

O que deve constar no distrato imobiliário?

Dados das partes, motivo da rescisão, valor a ser devolvido, multa aplicada e prazos de pagamento.

O que acontece se o vendedor desistir da venda do imóvel?

O comprador pode exigir restituição integral e, em alguns casos, indenização por perdas e danos.

Quem deve assinar o distrato imobiliário?

Comprador e vendedor (ou incorporadora), além de testemunhas, se o contrato exigir.

Conclusão

As questões envolvendo a Lei do Distrato Imobiliário podem ser complexas e ter vários detalhes, por isso, o olhar treinado de um profissional capacitado, perspicaz e dedicado poderá fazer toda a diferença para que você consiga o melhor desfecho para a situação.

Sendo assim, caso ainda tenha alguma dúvida sobre o tema, entre em contato conosco. O escritório Galvão & Silva, preza por um atendimento de excelência, humanizado e sua equipe atua com profissionais altamente capacitados na Lei do Distrato Imobiliário e prontos para ajudar em suas questões jurídicas.