Lei do Distrato Imobiliário: Como Funciona para Desfazer Contrato?

A transação imobiliária é um processo complexo que envolve diversas partes, contratos e regulamentações. Quando um comprador decide desistir de um contrato de compra e venda, entra em cena a Lei do Distrato Imobiliário. Este artigo explora de maneira abrangente como essa legislação funciona, destacando aspectos jurídicos e práticos.

Para sanar todas suas dúvidas, os advogados do escritório Galvão & Silva prepararam o presente texto sobre o assunto e esperamos que no final da leitura você saiba tudo.

O que é a lei do distrato imobiliário?

O distrato imobiliário refere-se à rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel, seja por iniciativa do comprador ou do vendedor. A lei do distrato imobiliário é fundamental para garantir direitos e definir as responsabilidades de ambas as partes envolvidas.

A promulgação da Lei do Distrato Imobiliário, sob o número 13.786, em 27 de dezembro de 2018, após intensos três anos de debates no Congresso, marcou um momento significativo no cenário civil. Reconhecida como uma potencial redentora para o setor, a legislação traz consigo benefícios que estabilizam o mercado imobiliário e conferem segurança às incorporadoras. Segundo dados da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias, a implementação da lei resultou em uma notável redução de 32% nas rescisões contratuais, impulsionada pelo aumento das multas estabelecidas em relação aos parâmetros judiciais anteriores.

Antes da entrada em vigor da Lei do Distrato Imobiliário, um comprador que desistisse do negócio poderia pleitear a devolução de até 90% do valor pago. Essa prerrogativa, entretanto, prejudicava substancialmente a parte vendedora, uma vez que muitos utilizavam os recursos provenientes das vendas de imóveis na planta para financiar a construção. Essa representou apenas uma das mudanças paradigmáticas nessa conjuntura. A seguir, exploraremos as principais variações e consequências observadas nos casos de distrato imobiliário.

Percentual da multa pela lei do distrato imobiliário

No cenário atual, quando um cliente opta por desistir da aquisição de um imóvel, uma parte do montante já pago é retida pela incorporadora como penalidade. Esse percentual de multa varia de acordo com o regime tributário ao qual o imóvel está sujeito, apresentando as seguintes nuances:

• Imóveis sob Regime de Tributação Especial (RET): nesse caso, quando o imóvel é incorporado sob o regime de tributação especial, como o patrimônio de afetação, que o separa dos ativos da incorporadora, 50% do valor pago é retido pela empresa como multa.
• Imóveis sob Outro Regime: para imóveis que não estão sob o regime de patrimônio de afetação, ou seja, que não fazem parte integral do patrimônio da incorporadora, a multa é de 25% sobre o valor pago, após os descontos relacionados à corretagem, sendo retida pela empresa.

A discrepância nas porcentagens de multa decorre do processo de patrimônio de afetação, no qual todo o valor pago pelo cliente é destinado exclusivamente ao financiamento do bem. Dessa forma, nenhuma parcela desse montante é considerada patrimônio da empresa. Ao reter 50% desse valor, a legislação busca preservar outros clientes que não desistiram de seus empreendimentos, evitando impactos negativos em suas obras. Essa medida visa a equidade nas relações contratuais, considerando as especificidades do regime tributário adotado.

Entrega de obra fora do prazo

A lei do distrato imobiliário estabelece que as construtoras têm a prerrogativa de atrasar a entrega da obra em até 180 dias sem sofrer penalizações. Após esse período, o comprador tem a opção de recorrer ao Distrato Imobiliário, garantindo o direito de receber integralmente todos os valores já desembolsados, acrescidos de atualização monetária, em um prazo máximo de 60 dias.

No entanto, caso o cliente opte por manter a aquisição do imóvel mesmo diante do atraso, a empresa construtora está sujeita ao pagamento de uma indenização. Essa compensação corresponde a 1% do valor total já pago pelo comprador para cada mês de atraso na entrega. Essa medida visa equilibrar os interesses das partes envolvidas e estabelecer uma compensação justa diante dos inconvenientes decorrentes do atraso na conclusão da obra.

Desistência da compra imobiliária nos primeiros sete dias

A lei do distrato imobiliário prevê um direito fundamental para o comprador quando o contrato é firmado fora da sede da empresa imobiliária. Nesse contexto, a nova lei estabelece um prazo de sete dias para que o comprador possa exercer seu direito de arrependimento. Durante esse período, a empresa é obrigada a reembolsar integralmente os valores já pagos antecipadamente, incluindo comissão de corretagem, taxas de aluguel, condomínio e impostos.

Para efetuar o exercício desse direito, o consumidor apenas necessita formalizar sua decisão por meio de uma carta de arrependimento. Essa carta deve ser devidamente registrada, com aviso de recebimento, proporcionando uma documentação legal que respalda o processo de desistência da compra. Esse mecanismo visa garantir uma proteção eficaz ao consumidor que, porventura, tenha se decidido contra a aquisição do imóvel em um prazo curto após a formalização do contrato fora das dependências da empresa imobiliária.

Principais motivos para usar a lei do distrato imobiliário

Apesar da redução nos casos de quebra de contrato na aquisição de imóveis, notada após a implementação da Lei do Distrato Imobiliário, persistem razões que levam os compradores a optarem por esse procedimento. Alguns dos motivos preponderantes incluem:

• Violação contratual por parte da empresa vendedora;
• Inadimplemento de uma das partes envolvidas no contrato;
• Atraso na entrega do imóvel, ultrapassando o prazo de 180 dias;
• Condições que geram onerosidade excessiva;
• Manutenção do negócio que não atende aos interesses financeiros de ambas as partes;
• Discrepância entre as condições reais do imóvel e as descritas no contrato.

Vale ressaltar que, mesmo diante de cláusulas contratuais que aparentemente impossibilitam a desistência do negócio, a Lei do Distrato Imobiliário concede o direito ao ressarcimento. Isso se dá em virtude da proibição de cláusulas consideradas abusivas, garantindo assim a equidade nas relações contratuais no setor imobiliário.

Prevenção de Distratos Imobiliários

Para evitar situações de distrato, construtoras e incorporadoras podem adotar boas práticas, tais como transparência na comunicação, entrega dentro dos prazos estipulados e garantias de qualidade. Essas medidas contribuem para a satisfação do cliente e reduzem a probabilidade de rescisões contratuais.

A importância da atuação de um advogado especialista na Lei do Distrato Imobiliário

A atuação de um advogado especializado na Lei do Distrato Imobiliário torna-se essencial diante da complexidade e das nuances legais envolvidas nesse campo específico do direito. Em transações imobiliárias, a presença desse profissional especializado é muito relevante para assegurar que todas as partes envolvidas compreendam plenamente os direitos, deveres e implicações legais decorrentes do distrato.

Um advogado especialista na Lei do Distrato Imobiliário pode orientar as partes envolvidas sobre as condições específicas que legitimam a rescisão de um contrato. Essa orientação é crucial para que o cliente esteja ciente dos motivos válidos para acionar o distrato, evitando complicações e litígios desnecessários.

Além disso, o profissional pode analisar minuciosamente o contrato imobiliário, identificando cláusulas e termos que podem afetar o processo de distrato. Isso inclui avaliar eventuais multas estipuladas no contrato, prazos de arrependimento e outras disposições que impactam diretamente a rescisão do negócio.

Outro aspecto relevante é a mediação entre as partes. O advogado especializado na Lei do Distrato Imobiliário pode atuar como mediador, buscando soluções amigáveis e evitando litígios judiciais demorados. A mediação é uma alternativa eficaz para resolver disputas de maneira mais rápida e econômica.

Além disso, em casos de litígios judiciais, a presença de um advogado especializado na Lei do Distrato Imobiliário é muito importante para representar adequadamente os interesses do cliente no tribunal. Esse profissional terá o conhecimento necessário para argumentar de forma embasada, apresentar evidências e buscar uma decisão que favoreça seu cliente.

Dessa forma, a importância da atuação de um advogado especialista na Lei do Distrato Imobiliário reside na sua capacidade de fornecer aconselhamento jurídico personalizado, interpretar contratos de forma precisa, mediar disputas e representar eficazmente os interesses do cliente em processos judiciais. Isso contribui para garantir a conformidade com a legislação, a proteção dos direitos das partes envolvidas e a resolução justa de questões relacionadas ao distrato imobiliário.

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Conclusão

A Lei do Distrato Imobiliário é um instrumento essencial para regulamentar as rescisões contratuais no setor imobiliário. Compreender suas nuances é fundamental para compradores, vendedores, construtoras e incorporadoras, proporcionando um ambiente mais seguro e justo para todas as partes envolvidas no complexo processo de transações imobiliárias.

Ser auxiliado por um profissional qualificado fará a diferença para que durante a sua demanda, você tenha a tranquilidade de contar com alguém capaz de informar minuciosamente sobre todos os seus direitos. 

As questões envolvendo lei do distrato imobiliário podem ser complexas e ter vários detalhes, por isso, o olhar treinado de um profissional capacitado, perspicaz e dedicado poderá fazer toda a diferença para que você consiga o melhor desfecho para a situação.

Sendo assim, caso ainda tenha alguma dúvida sobre o tema, Entre em contato conosco. O nosso escritório, Galvão & Silva, preza por um atendimento de excelência, humanizado e sua equipe atua com profissionais altamente capacitados na Lei do Distrato Imobiliário e prontos para ajudar em suas questões jurídicas.