Advogado de usucapião: O que faz e qual sua Importância

O advogado de usucapião atua para regularizar a posse de um imóvel após o uso prolongado. Ele orienta, prepara a documentação, conduz o processo judicial ou extrajudicial e garante que o direito à propriedade seja reconhecido legalmente. Sua importância é crucial para evitar litígios.

O advogado de usucapião atua na regularização da posse prolongada de imóveis. Ele auxilia na comprovação de requisitos legais, como tempo de posse, e orienta o processo judicial ou extrajudicial para obter o título de propriedade.

Este é um tipo de ação muito comum no direito civil, e nossa equipe conta com profissionais especializados no assunto. Elaboramos este artigo com algumas das dúvidas mais comuns a respeito do assunto, e esperamos que ele seja útil para todas as pessoas interessadas. Confira!

O que é usucapião?

Usucapião é um instituto jurídico que busca consolidar a propriedade e o possuidor com quem exerce este último de forma incontroversa por tempo o suficiente. De forma simplificada, é a possibilidade de a pessoa que se utiliza de um bem de forma mansa e pacífica (ou seja, sem sofrer contrariedades em relação ao uso) por um período longo de tempo, adquirir para si a propriedade deste bem, mesmo que nunca tenha pago por ele.

A lógica por trás deste instituto parte da ideia de que se o proprietário nunca demonstrou interesse em manter para si o bem durante anos, ele tem um destino mais útil e mais relevante para a pessoa que de fato o utiliza.

Trata-se de uma ação em busca da declaração da propriedade, e não de seu estabelecimento. Em outras palavras, a pessoa já possui o direito, e precisa apenas que ele seja declarado de forma oficial.

O direito à propriedade e a função social da propriedade

A usucapião é um típico embate de princípios do ordenamento jurídico brasileiro. De um lado, há o direito à propriedade, garantido a todas as pessoas que a exercerem de maneira regular. Do outro, há a função social da propriedade, que exige que todo bem tenha uma destinação produtiva adequada.

Quem não exerce uma função para sua propriedade e não toma qualquer medida para protegê-la tem seu direito a mantê-la relativizado frente à importância de que ela tenha um destino, privilegiando aqueles que efetivamente a utilizam e produzem algo a partir dela.

Quais são os tipos de usucapião?

Um advogado de usucapião pode apontar para três modalidades do instituto, além daquele exercido de forma extrajudicial:

Usucapião Ordinária

É aquela que exige três requisitos principais para que seja reconhecida:

• 10 anos de posse mansa e pacífica, podendo ser reduzido para 5, caso tenha havido onerosidade na aquisição;
• Justo título; 
• Boa-fé.

Em resumo, nesta modalidade o possuidor acreditava ser o proprietário, com base em um documento viciado, desconhecendo qualquer problema em relação ao título que possuía. Dada a situação, é significativamente reduzido o tempo exigido de posse para que se declare a propriedade.

Usucapião Extraordinária

Possui como requisitos:

• 15 anos de posse mansa e pacífica, podendo ser reduzido para 10 se o imóvel for utilizado como moradia ou apresentar produtividade relevante; 
• Não exige a apresentação de justo título, nem de boa-fé;

Neste caso, o tempo de posse é tão significativo sem qualquer oposição do proprietário, que a apresentação de título não se faz necessária.

Usucapião Especial

Essa modalidade pode ser dividida entre Urbana, Rural e Familiar, cada uma com características próprias, e limitadas a certos aspectos previstos em lei para que possam ser implementadas. Possuem tempo menor de reconhecimento, tornando-as especiais.

Deve-se destacar, no entanto, que não preencher os requisitos da usucapião especial não significa não ter o direito. Na prática, apenas fará com que o advogado de usucapião responsável busque o reconhecimento das modalidades ordinárias ou extraordinárias, se já houverem sido alcançadas.

Usucapião extrajudicial

A modalidade extrajudicial é aquela em que a documentação já está toda demonstrada, sem a necessidade de ingressar com uma ação judicial para que seja declarado o direito do possuidor. Neste caso, o advogado de usucapião pode optar pela via extrajudicial, reduzindo os custos e o tempo necessário para ter o direito reconhecido.

Existem formas de impedir a usucapião?

Para quem tem medo de perder a propriedade de um imóvel, a solução é certificar-se de que nenhuma das condições de usucapião sejam implementadas nele. Isso pode ocorrer de várias maneiras, que vão desde uma simples notificação extrajudicial, até ações de reintegração de posse, que buscam retomar a posse exercida por outra pessoa.

Quando os critérios já foram implementados, no entanto, o direito já foi adquirido, bastando seu reconhecimento. Em outras palavras, há poucas medidas a serem tomadas, pois, a decisão do juiz é meramente declaratória.

Quem pode fazer usucapião?

A usucapião pode ser feita por qualquer pessoa que tenha preenchido os requisitos legais mencionados nas modalidades de usucapião, de acordo com seu caso.

As exceções são as pessoas impedidas. É o caso de:

• Cônjuges ainda casados, mesmo que o bem seja de propriedade particular de apenas um deles;
• Ascendentes e descendentes, enquanto ainda for exercido o poder familiar; e
• Curatelados ou tutelados e as pessoas responsáveis pela sua curatela ou tutela, durante sua vigência.

Além disso, algumas pessoas são protegidas de sofrer a usucapião em propriedade sua, como os incapazes, os ausentes do país em função de exercício de cargo público, e os ausentes do país a serviço das Forças Armadas durante período de guerra.

Por fim, imóveis públicos não podem sofrer usucapião.

É necessário pagar impostos de transmissão com a usucapião?

Não. Quando um bem é usucapido, ele não herda as pendências e características que possuía em sua matrícula anterior. Se o antigo proprietário havia utilizado o imóvel para dar como garantia de um certo negócio, por exemplo, essa não será uma garantia válida, e não prejudicará quem obtiver sua propriedade.

Da mesma forma, os impostos que incidem sobre a aquisição de um bem, como Impostos de transmissão de bens imóveis (ITBI) ou imposto de transmissão causa mortis (ITCMD) não serão devidos. Vale dizer que isso só ocorrerá no momento da aquisição da propriedade. Impostos futuros, como o IPTU e ITR e até mesmo o ITBI e o ITCMD serão cobrados a partir disso, em novos anos fiscais e em novas alienações, por exemplo.

Comprar um imóvel usucapido tem alguma desvantagem?

O imóvel que já passou pela usucapião e não apresenta qualquer pendência não traz prejuízo nenhum para o futuro comprador. Uma vez declarada a propriedade do possuidor, ele ou ela poderá dispor da forma como entender deste bem, sem qualquer tipo de problema a ser resolvido.

Qual é o advogado que mexe com usucapião?

O advogado responsável por questões de usucapião é aquele com experiência em direito civil, especializado em direito imobiliário, contratual e até mesmo sucessório. Dessa forma, um profissional atuante em uma dessas áreas é capaz de lidar com análise de usucapião sobre um bem imóvel.

O que é preciso para comprovar direito de usucapião?

Para comprovar que uma pessoa pode adquirir direitos sobre um bem imóvel, é preciso, além de documentos pessoais, apresentar histórico de posse sobre o imóvel em questão. Isso inclui, por exemplo, fotografias, vídeos ou qualquer documento que mostre a posse contínua e pacífica sobre o imóvel.  

O que é preciso para dar entrada no usucapião?

Para dar entrada em uma ação de usucapião, é essencial reunir documentos, pessoais e do imóvel em questão, e provas que documentem o uso, contínuo e pacífico, sobre o bem imóvel a que se quer requerer. 

Conclusão

Se você tem dúvidas sobre um assunto, ou precisa de um advogado de usucapião para tratar do seu caso, pode entrar em contato diretamente conosco! Nossa equipe estará à sua disposição!