Como o Distrato Afeta o Financiamento e a Hipoteca do Imóvel? Como o Distrato Afeta o Financiamento e a Hipoteca do Imóvel?

Como o Distrato Afeta o Financiamento e a Hipoteca do Imóvel?

Por Galvão & Silva Advocacia

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O distrato, ou rescisão contratual, exerce um impacto significativo no cenário do financiamento e da hipoteca do imóvel. Diante disso, quando um contrato de compra e venda é rescindido, as implicações legais e financeiras reverberam por todas as partes envolvidas, podendo acarretar até mesmo penalidades contratuais.

Com o intuito de ajudar você a entender melhor sobre o instituto do distrato no financiamento e na hipoteca do imóvel, a equipe do escritório de advocacia Galvão & Silva elaborou este artigo com informações úteis. Siga com a leitura e saiba mais!

Importante recordar: O que é distrato no financiamento imobiliário?

O termo “distrato” refere-se à rescisão de um contrato de compra e venda de um imóvel antes de sua conclusão. Essa situação pode ocorrer por várias razões, como mudanças nas circunstâncias pessoais do comprador, problemas financeiros, desistência do projeto ou insatisfação com o imóvel.

O distrato pode ser aplicado tanto a imóveis na planta quanto a imóveis prontos, e as implicações desse procedimento podem variar consideravelmente dependendo das cláusulas contratuais, das leis locais e do estágio do contrato, inclusive afetando o financiamento imobiliário e a hipoteca do imóvel.

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O que é a hipoteca do imóvel?

Conhecida também como “crédito em garantia de imóvel” ou “refinanciamento imobiliário”, a hipoteca do imóvel desempenha um papel fundamental no mercado imobiliário, proporcionando segurança tanto aos credores quanto aos devedores em transações que envolvem a aquisição de imóveis por meio de financiamentos.

Isto posto, a hipoteca do imóvel trata-se de um direito real de garantia, conferindo ao credor a faculdade de ter o imóvel alienado judicialmente para satisfazer seu crédito em caso de inadimplemento por parte do devedor. Nesse sentido, dentre outros casos, quando uma pessoa adquire um imóvel por meio de financiamento, o banco ou instituição financeira concede um empréstimo e, em contrapartida, é estabelecida uma hipoteca sobre o imóvel financiado. Isso significa que o imóvel serve como garantia para a dívida contraída.

Nesse cenário, ao longo do período de pagamento do financiamento, o devedor retém a posse e o direito de usufruto do bem, mas o banco mantém a hipoteca do imóvel como forma de garantir o cumprimento das obrigações financeiras. Caso o devedor deixe de honrar os pagamentos, o banco pode acionar a hipoteca do imóvel, buscando a venda judicial do imóvel para quitar a dívida pendente.

Importante destacar que a hipoteca, no Brasil, é regulamentada pelo Código Civil e pode ser constituída por escritura pública ou instrumento particular, a depender do valor do negócio. Além disso, a eficácia da hipoteca está condicionada ao registro no Cartório de Registro de Imóveis, conferindo publicidade e validade ao direito real de garantia.

Como a rescisão contratual pode impactar a avaliação e a garantia hipotecária?

A rescisão contratual, no contexto de uma operação de financiamento com garantia de hipoteca do imóvel, pode ter implicações significativas tanto para a avaliação quanto para a própria garantia hipotecária. Neste tópico, vamos explorar como essa rescisão pode impactar esses dois aspectos:

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Impacto na Avaliação

Quando ocorre a rescisão contratual, a avaliação do imóvel pode ser afetada. Nesse cenário, se o contrato de financiamento for rescindido devido à inadimplência, por exemplo, o credor pode iniciar um processo de execução da hipoteca para recuperar o valor devido. Isso pode levar a uma avaliação do imóvel, muitas vezes realizada por um perito, para determinar seu valor de mercado atual.

Além disso, a rescisão do contrato também pode afetar o valor da dívida pendente, visto que o montante a ser pago pelo devedor pode ser reajustado com base nos termos do contrato e nas cláusulas de rescisão. Isso pode envolver a inclusão de juros de mora, multas e outros encargos, o que pode aumentar o valor total devido.

Impacto na Garantia Hipotecária

Importante observar que, se a rescisão do contrato resultar em inadimplência por parte do devedor, o credor pode buscar a execução da hipoteca. Isso significa que o imóvel dado como garantia pode ser vendido para pagar a dívida pendente. Dessa forma, se o devedor não cumprir suas obrigações contratuais e a dívida não for paga, o credor pode buscar a venda do imóvel hipotecado para recuperar seu investimento.

Ademais, em casos de execução da hipoteca, o imóvel pode ser transferido para o credor ou para um terceiro comprador, dependendo das circunstâncias e dos termos do contrato. Destaca-se, portanto, que em alguns casos, o devedor pode ter a oportunidade de redimir o imóvel (pagar a dívida pendente) antes da venda. No mais, a execução da hipoteca pode ter um impacto significativo no patrimônio do devedor, já que o imóvel é uma propriedade valiosa que pode ser perdida em caso de inadimplência.

Em suma, a rescisão contratual em um financiamento com garantia hipotecária pode levar a uma série de implicações, incluindo a avaliação do imóvel, o valor da dívida pendente, a execução da hipoteca e a possível transferência de propriedade. Por isso, é fundamental que as partes envolvidas compreendam seus direitos e obrigações sob os termos do contrato e busquem orientação jurídica quando necessário para lidar com as consequências da rescisão. 

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Execução da hipoteca do imóvel após o distrato

Quando um contrato de financiamento com garantia do imóvel é rescindido, geralmente significa que o devedor não pode ou não deseja mais cumprir os termos do contrato, o que pode ser devido a diversos motivos, como dificuldades financeiras, mudanças de circunstâncias ou simplesmente uma decisão de não continuar com o financiamento. Em resposta ao distrato, o credor pode buscar uma ação legal para recuperar o valor da dívida pendente.

Diante desse cenário, é importante conhecer sobre o processo de execução da hipoteca do imóvel. Nesse sentido:

  1. Notificação ao Devedor: o primeiro passo é notificar o devedor sobre a intenção de executar a hipoteca devido ao distrato. Essa notificação geralmente inclui um prazo para que o devedor regularize a situação ou apresente uma solução alternativa.
  1. Ação Judicial: se o devedor não cumprir as exigências da notificação ou não apresentar uma solução satisfatória, o credor pode entrar com uma ação judicial buscando a execução da hipoteca. Nesse ponto, o tribunal pode ordenar a venda do imóvel hipotecado para pagar a dívida pendente.
  1. Avaliação do Imóvel: antes da venda, o imóvel é avaliado por um perito para determinar seu valor de mercado atual. Isso ajuda a estabelecer o preço mínimo para o leilão.
  1. Leilão Público: o imóvel é geralmente vendido por meio de um leilão público, onde os licitantes interessados podem fazer ofertas. Assim, o produto da venda é usado para quitar a dívida pendente, incluindo o principal do empréstimo, juros acumulados e possíveis encargos e penalidades.
  1. Transferência de Propriedade: se o imóvel é vendido com sucesso no leilão, a propriedade é transferida para o novo comprador, e o produto da venda é utilizado para pagar o credor. Dessa forma, qualquer saldo remanescente após a quitação da dívida pode ser devolvido ao devedor ou usado para outros fins especificados por lei.

É importante destacar que, em alguns casos, o devedor pode ter a oportunidade de redimir o imóvel (pagar a dívida pendente) antes da venda, evitando assim a perda do imóvel. Portanto, é altamente recomendável que as partes busquem orientação jurídica adequada ao enfrentar uma situação de distrato e execução de hipoteca para entender completamente seus direitos e opções legais.

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O impacto do distrato nas cláusulas de pagamento e penalidades

O distrato, que é a rescisão ou desfazimento de um contrato, pode ter impactos significativos nas cláusulas de pagamento e penalidades de um acordo que envolve uma hipoteca do imóvel. Vamos discutir, neste momento, esses impactos em detalhes:

Impacto nas Cláusulas de Pagamento

Ao ocorrer um distrato em um contrato que envolve uma hipoteca de imóvel, os termos de pagamento originalmente acordados podem ser revisados. Isso pode incluir a renegociação da forma como os pagamentos são realizados, bem como a possível reestruturação do cronograma de pagamento. Além disso, o distrato também pode envolver a negociação de um acordo de quitação que estabelece as condições sob as quais o devedor se compromete a liquidar a dívida pendente com o credor. Esse acordo pode incluir a definição de um valor a ser pago de uma só vez ou estabelecer novas condições de pagamento.

Impacto nas Cláusulas de Penalidades

Muitos contratos hipotecários incluem cláusulas que estipulam penalidades financeiras em caso de distrato ou rescisão unilateral do contrato pelo devedor. A magnitude dessas multas geralmente é estabelecida no contrato original. Diante disso, durante o processo de distrato, o devedor e o credor podem negociar a aplicação ou redução dessas penalidades, dependendo das circunstâncias e do acordo alcançado.

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Além disso, o distrato também pode afetar os juros de mora. Então, se o devedor estava inadimplente antes do distrato, os juros de mora acumulados até o momento da rescisão ainda podem ser aplicáveis, e sua quitação pode ser discutida nas negociações

É importante observar que o impacto do distrato nas cláusulas de pagamento e penalidades dependerá dos termos específicos do contrato original, das negociações entre as partes e das leis e regulamentos aplicáveis. Em muitos casos, a negociação é uma etapa crucial para resolver as questões relacionadas ao distrato de maneira justa e equitativa para ambas as partes envolvidas, o devedor e o credor. Recomenda-se fortemente, portanto, que as partes busquem aconselhamento jurídico antes de prosseguir com o distrato, a fim de compreender completamente suas obrigações e direitos contratuais.

Conclusão

O distrato de um contrato de financiamento com garantia hipotecária pode desencadear um processo complexo de execução da hipoteca do imóvel, que envolve a possível venda do imóvel hipotecado para quitar a dívida pendente. Esse processo tem implicações financeiras significativas para ambas as partes, devedor e credor, e pode resultar na perda do imóvel pelo devedor. 

Portanto, o distrato deve ser abordado com cuidado, considerando todas as opções legais disponíveis e buscando orientação jurídica para proteger os interesses de ambas as partes envolvidas. Diante disso, é crucial entender os termos do contrato e as leis aplicáveis, bem como explorar alternativas ao distrato sempre que possível para evitar as implicações da execução da hipoteca.

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Se você está em busca de um escritório de advocacia que atue em casos de financiamento e hipoteca do imóvel, pode contar com o escritório Galvão & Silva Advocacia para atender sua demanda. Envie uma mensagem e agende uma consulta para fazermos uma avaliação individualizada do seu caso, temos advogados especialistas prontos para atender suas necessidades.

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Artigo escrito por advogados especialistas do escritório Galvão & Silva Advocacia. Inscrita no CNPJ 22.889.244/0001-00 e Registro OAB/DF 2609/15.
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Atualizado em 16 de janeiro de 2024

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