Publicado em: 31/07/2023
Atualizado em:
O registro de imóveis é o ato que dá publicidade à situação jurídica do bem e, nas transmissões entre vivos, é essencial para que a propriedade seja efetivamente transferida ao adquirente. Escritura, contrato e registro cumprem funções diferentes e não devem ser confundidos.
Na prática, comprar um imóvel e assinar a escritura não encerra necessariamente a regularização. A matrícula precisa ser examinada, o título deve ser apresentado ao Registro de Imóveis competente e eventuais exigências precisam ser solucionadas.
Neste artigo, você entenderá para que serve o registro, como funciona o procedimento, o que ocorre quando há pendências e quais riscos existem quando a aquisição não é levada ao cartório.
Qual é a função do registro de imóveis?
A Lei nº 6.015/1973, conhecida como Lei de Registros Públicos, disciplina matrículas, registros e averbações. O sistema registral organiza informações jurídicas relevantes sobre cada imóvel e permite identificar atos que afetam sua situação.
Na compra e venda, sua importância é especialmente clara: o artigo 1.245 do Código Civil determina que a propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Por isso, o registro não é apenas uma etapa burocrática. Ele permite verificar quem figura como titular, quais restrições constam da matrícula e se a transferência produziu os efeitos jurídicos esperados.
Escritura, matrícula e registro são a mesma coisa?
Não. A escritura pública formaliza determinados negócios jurídicos. A matrícula é o cadastro individualizado do imóvel, no qual aparecem titularidade, descrição do bem, ônus e alterações relevantes.
O registro é o ato praticado na matrícula para dar ingresso a títulos que constituem, transferem ou modificam direitos. Em uma compra e venda, a escritura pode ser o título apresentado, mas a transferência da propriedade somente se completa com o registro quando exigido pela lei.
Essa diferença é detalhada no conteúdo sobre escritura e registro de imóveis. Para verificar quem figura atualmente como proprietário, a certidão da matrícula é um dos documentos centrais, pois apresenta a titularidade e os atos que permanecem vigentes.
Como realizar o registro após a compra do imóvel?
Depois de formalizado o negócio por título apto, ele deve ser apresentado ao Registro de Imóveis competente. A serventia realiza a prenotação, que preserva a ordem de apresentação, e depois procede à qualificação registral.
Nessa análise, o oficial verifica se o título atende aos requisitos legais e se é compatível com a matrícula. Podem ser examinados identificação das partes, descrição do bem, continuidade da titularidade, disponibilidade do direito e requisitos relacionados ao ato.
De forma simplificada, o procedimento envolve:
- Conferência do título e da matrícula: Verificação de informações e restrições;
- Apresentação ao Registro de Imóveis: Protocolo e prenotação;
- Qualificação registral: Análise jurídica e formal;
- Cumprimento de exigências: Correção ou complementação, se necessária;
- Registro: Prática do ato quando preenchidos os requisitos.
A análise prévia dos documentos em uma transação imobiliária pode ajudar a identificar problemas antes da apresentação do título.
Existe prazo de 30 dias para registrar o imóvel?
Não existe uma regra geral impondo ao comprador o prazo de 30 dias após a escritura. O texto antigo da Lei de Registros Públicos previa prazo de 30 dias para a atuação da serventia após o protocolo, mas essa regra foi alterada.
Atualmente, o artigo 188 da Lei de Registros Públicos prevê, em regra, registro ou emissão de nota devolutiva em até dez dias após o protocolo. Sem exigências ou falta de pagamento de emolumentos, determinadas hipóteses possuem prazo de cinco dias, como escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais.
Esses prazos dizem respeito à atuação do cartório depois da apresentação do título. Deixar a aquisição sem registro, entretanto, prolonga uma situação que pode gerar riscos jurídicos.
O que acontece se a compra não for registrada?
Enquanto o título translativo não for registrado, o vendedor continua sendo considerado dono do imóvel perante o sistema registral.
Isso pode dificultar venda posterior, oferecimento do imóvel em garantia ou outras operações. Também podem surgir conflitos com terceiros ou necessidade de regularização posterior.
Por isso, escritura não registrada, contrato particular e posse não devem ser confundidos automaticamente com propriedade registrada. A situação precisa ser conferida diretamente na matrícula.
O que fazer se meu imóvel possui pendências no registro?
O primeiro passo é identificar a origem da pendência. O problema pode estar na descrição do imóvel, nos dados do titular, na cadeia de transmissões, em construção não averbada, divergência de área, ausência de título adequado ou incompatibilidade entre documento e matrícula.
Algumas inconsistências podem ser solucionadas por retificação ou averbação. As normas nacionais do CNJ também admitem a correção de determinados erros materiais de matrícula quando existem elementos suficientes no próprio acervo da serventia.
Outras situações exigem providências diferentes. A regularização de imóveis pode envolver cartório, prefeitura, documentação complementar ou medida judicial, conforme a irregularidade encontrada.
O cartório pode recusar o registro?
O oficial pode formular exigências quando identificar impedimentos ao ingresso do título. Essa análise, chamada qualificação registral, verifica a conformidade do documento com a lei, os princípios registrais e as informações da matrícula.
Quando o ato não pode ser praticado de imediato, pode ser emitida nota devolutiva indicando as exigências. O interessado pode cumpri-las ou, se houver discordância jurídica, avaliar o procedimento adequado para discutir a questão.
O Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça reforça que a qualificação registral cabe ao registrador, que deve verificar os requisitos jurídicos e formais para o ingresso do título.
ITBI e outras pendências fiscais impedem qualquer registro?
É necessário separar o tributo relacionado à transmissão de outras pendências fiscais. Na compra e venda, o ITBI pode ser relevante para o registro, conforme a legislação municipal e as características da operação.
Por outro lado, não é correto afirmar que qualquer débito fiscal do proprietário impede automaticamente a transferência. O Conselho Nacional de Justiça reafirmou que certidões negativas de débitos não podem ser exigidas como condição genérica para registrar ou averbar escrituras de compra e venda.
Questões sobre ITBI na transferência de imóveis devem ser analisadas separadamente da situação registral, inclusive quando houver discussão sobre base de cálculo, imunidade ou isenção.
Registro de imóveis também pode ser eletrônico?
A Lei nº 14.382/2022 instituiu o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, ampliando o acesso digital a serviços registrais. Isso permite solicitar e acompanhar diferentes serviços eletronicamente, conforme o ato e os documentos envolvidos.
A digitalização não elimina a qualificação registral. Mesmo quando o título é apresentado eletronicamente, o oficial continua responsável por verificar sua conformidade jurídica e a compatibilidade com a matrícula.
Assim, a tecnologia facilita o acesso aos serviços, mas não substitui a regularidade documental necessária para o registro.
Perguntas frequentes sobre registro de imóveis
Escritura sem registro torna o comprador proprietário?
Não. Na transmissão entre vivos, a propriedade é adquirida com o registro do título no Registro de Imóveis. Escritura e registro cumprem funções diferentes.
Posso registrar um imóvel com pendências na matrícula?
Depende da pendência. Algumas podem ser corrigidas por retificação ou averbação; outras impedem o ingresso do título até a regularização.
É possível fazer o registro de imóveis pela internet?
Diversos serviços podem ser solicitados eletronicamente, mas a possibilidade concreta depende do ato e dos documentos necessários.
Qual cartório deve registrar a compra?
O título deve ser apresentado ao Registro de Imóveis competente pela circunscrição em que o imóvel está localizado.
Posso vender um imóvel que ainda não está registrado em meu nome?
A falta do registro pode impedir a transferência regular e exigir providências anteriores, como regularização documental ou, em determinados casos, adjudicação compulsória.
Como o escritório Galvão & Silva Advocacia pode ajudar?
Problemas de registro de imóveis podem exigir análise da matrícula, escritura, contrato, cadeia de proprietários, tributos e exigências formuladas pelo cartório. A origem da pendência ajuda a definir se a solução será registral, administrativa ou judicial.
O escritório Galvão & Silva Advocacia atua em Direito Imobiliário, com análise documental, regularização de imóveis e avaliação de questões relacionadas a compra, venda e transferência da propriedade.
Quando houver recusa do registro, divergência na matrícula, aquisição antiga sem formalização ou dúvida sobre a documentação necessária, uma análise individualizada pode indicar os caminhos juridicamente disponíveis. Para avaliar a situação, é possível procurar um advogado especialista e apresentar os documentos do imóvel.
Dr. Antônio Carlos Lourenço Faillace
Advogado e Cientista Político, sou formado pelo Centro Universitário de Brasília e pela Universidade de Brasília, respectivamente. Inscrito na OAB/DF sob o número 29.903. Possuo mais de 16 anos de atuação em Direito Civil, com grande experiência em Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, e Direito Internacional. Também sou fluente em Inglês e Espanhol, além do […]
Dr. Daniel Ângelo Luiz da Silva
Sou advogado, sócio fundador do escritório Galvão & Silva Advocacia, formado pela Universidade Processus e inscrito na OAB/DF nº 54.608. Atuo há mais de uma década em Direito Civil, Empresarial, Inventário, Homologação de Sentença Estrangeira e em litígios complexos envolvendo disputas patrimoniais. Além da advocacia, sou professor, escritor e palestrante, fluente em inglês e espanhol. […]
