O que é ITBI? Quem é obrigado a pagar?

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município nas transferências de propriedade. Ele deve ser pago pelo comprador no momento da compra do imóvel e é fundamental para garantir a regularidade da transação imobiliária.

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que incide sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis. Sua exigência ocorre quando há a transferência da propriedade por ato oneroso, como a compra e venda de um imóvel. Esse imposto tem previsão no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal e é regulamentado por cada município, que define suas alíquotas e regras específicas de cobrança.

A função do ITBI é arrecadatória, destinando-se a compor o orçamento dos municípios para o financiamento de serviços públicos. Como um tributo real, ele não se vincula às condições pessoais do contribuinte, mas sim ao valor do imóvel e à transmissão realizada. Diferente do ITCMD, que incide sobre doações e heranças, o ITBI se aplica exclusivamente a transações onerosas.

A alíquota do ITBI varia entre 2% e 3%, conforme o município, e deve ser calculada com base no valor de mercado do imóvel. Segundo o STJ e o CTN, o valor venal deve refletir o preço em condições normais do mercado, permitindo questionamento em caso de excesso.

Como funciona o ITBI?

O ITBI deve ser calculado com base no valor de mercado do imóvel, conforme entendimento recente do STJ, e não em um valor arbitrado unilateralmente pela prefeitura. O Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que o valor venal deve refletir o preço praticado em condições normais de mercado, o que afasta tabelas genéricas ou desatualizadas utilizadas por alguns municípios.

A transmissão da propriedade só pode ser registrada em cartório após a apresentação da guia de recolhimento do ITBI devidamente quitada. Sem esse pagamento, o registro da escritura ou do contrato de financiamento não pode ser efetivado no Registro de Imóveis, impedindo a conclusão formal da transferência ao comprador.

O pagamento do ITBI costuma ser exigido antes do registro da escritura ou do contrato, inclusive em financiamentos. O contribuinte deve acessar o site da prefeitura, preencher os dados do imóvel e emitir a guia de pagamento. Atenção ao vencimento da guia: ele costuma ser curto, e atrasos podem gerar multa e juros. Em caso de divergência no valor cobrado, é possível discutir judicialmente a base de cálculo.

Como o ITBI é calculado em uma transação imobiliária?

O ITBI deve ser calculado com base no valor de mercado do imóvel, conforme entendimento do STJ. O valor venal, segundo o CTN, deve refletir o preço em condições normais do mercado. Assim, o contribuinte deve estar atento para evitar cobranças indevidas.

A alíquota aplicada varia de acordo com o município, geralmente entre 2% e 3%. Em algumas cidades, há alíquotas diferenciadas para situações específicas, como a aquisição de imóveis por financiamento habitacional ou programas sociais. Nesse sentido, é extremamente importante conferir a regulamentação específica na legislação de cada município.

Caso o valor adotado pela prefeitura esteja acima do praticado no mercado, é possível contestar judicialmente a base de cálculo do ITBI. Essa revisão busca garantir que o imposto seja pago com justiça, conforme os critérios legais e constitucionais.

Quem é obrigado a pagar o ITBI?

A responsabilidade pelo pagamento do ITBI é, em regra, do comprador do imóvel, salvo estipulação contratual em sentido contrário. Essa prática se justifica pelo fato de que é o adquirente quem se beneficia da transmissão da propriedade. Entretanto, nada impede que as partes ajustem entre si um arranjo diferente quanto à responsabilidade pelo tributo.

Caso o pagamento não ocorra, o comprador poderá enfrentar dificuldades no registro do imóvel, já que a quitação do ITBI é requisito indispensável para a formalização da propriedade no cartório competente. Além disso, a dívida pode gerar penalidades e acréscimos legais, aumentando o custo total da aquisição.

Vale destacar que há situações em que a transferência de bens imóveis está isenta do ITBI, como nos casos de incorporação de bens ao capital social de uma empresa, desde que a atividade preponderante da pessoa jurídica não seja a compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil.

Um exemplo comum ocorre quando uma pessoa adquire um apartamento em uma cidade onde a alíquota do ITBI é de 3%. Se o valor de mercado do imóvel for R$300.000,00, o imposto devido será de R$9.000,00. O comprador deve efetuar esse pagamento antes de registrar a escritura no cartório, garantindo a legalidade da transação.

Se, por algum motivo, o comprador não quitar o ITBI, o cartório não efetivará a transferência da propriedade para seu nome, o que pode gerar complicações futuras. Isso pode incluir dificuldades para revender o imóvel ou mesmo a necessidade de pagamento de multas e juros pelo atraso.

Dessa forma, é essencial que o comprador esteja ciente dessa obrigação antes de formalizar a aquisição do imóvel. Além disso, é recomendável verificar se há a possibilidade de parcelamento do ITBI junto à prefeitura local, para evitar impactos financeiros significativos no momento da compra.

Diferenças entre ITBI e IPTU: Entenda suas funções

O ITBI é um imposto municipal devido na transmissão de bens imóveis, enquanto o IPTU é um tributo anual cobrado sobre a posse do imóvel. Ou seja, enquanto o ITBI é um tributo incidente sobre a transferência de propriedade, o IPTU é uma obrigação recorrente para o proprietário.

A base de cálculo de ambos também difere, isso porque o ITBI é calculado sobre o valor venal ou o valor da transação, enquanto o IPTU considera o valor venal definido pela prefeitura para fins de tributação patrimonial.

Outra diferença relevante é que o ITBI deve ser pago no ato da transmissão do imóvel, ao passo que o IPTU é um imposto anual, podendo ser parcelado ao longo do ano conforme regras municipais.

Quais são as isenções previstas para o pagamento do ITBI?

Alguns municípios oferecem isenção do ITBI em determinadas situações, como na aquisição de imóveis por programas habitacionais sociais. Outra hipótese de isenção ocorre quando bens são incorporados ao capital social de uma empresa, desde que sua atividade principal não envolva transações imobiliárias.

Além disso, alguns municípios concedem isenções para transações de pequeno valor, incentivando a regularização fundiária e a aquisição de moradias populares.

O que é o ITBI e quando ele deve ser pago?

O ITBI é um imposto municipal pago pelo comprador no momento da transferência de um imóvel. Ele deve ser quitado antes do registro da escritura no cartório, sendo essencial para a oficialização da posse.

O ITBI é pago antes ou depois da assinatura da escritura do imóvel?

O ITBI deve ser pago antes do registro da escritura no cartório. Em muitos casos, a guia de pagamento precisa ser quitada para que o cartório prossiga com a formalização da transferência.

O ITBI incide sobre a transferência de imóveis entre herdeiros?

Não. A transmissão de bens imóveis por herança está sujeita ao ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é um tributo estadual e não municipal.

É possível parcelar o pagamento do ITBI?

Depende da legislação municipal. Algumas prefeituras permitem o parcelamento, enquanto outras exigem o pagamento integral antes do registro da propriedade no cartório.

Conclusão

Diante do exposto, verifica-se que o ITBI possui grande importância no âmbito jurídico, uma vez que impacta diretamente a efetivação de direitos e a estabilidade das relações jurídicas. A interpretação conjunta da Constituição, do Código Tributário Nacional e da legislação dos municípios, demonstra a necessidade de uma atuação profissional qualificada para prevenir riscos e garantir a correta aplicação das normas.

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