Desmembramento em 2024: O que é e quais as vantagens atualmente?

Desmembramento em 2024: O que é e quais as vantagens atualmente?

30/12/2022

9 min de leitura

Atualizado em

desmembramento
O desmembramento permite dividir seu terreno ou imóvel em lotes independentes, trazendo vantagens como: Venda facilitada, Construções sob medida, herança descomplicada e Regularização fundiária.

Muitas pessoas não sabem que o desmembramento se trata de um direito jurídico previsto no Direito Imobiliário. Assim, este processo funciona como uma solução que facilita o trabalho de construtoras e proprietários.

Além disso, é uma maneira de otimizar o espaço de terrenos e realizar uma obra mais conveniente. No entanto, a tarefa não é tão simples, já que apresenta algumas burocracias. Neste artigo, você confere uma visão geral de como funcionará o desmembramento em 2023, o que é este processo e quais as vantagens de optar por um. Confira!

O que é desmembramento?

O desmembramento de terreno ou imóvel é um direito previsto na Lei no 6.766/179 em que a prefeitura de cada município concede ao proprietário. Com ele, a propriedade pode ser dividida em duas ou mais frações, desde que tenha aproveitamento do sistema viário.

Deste modo, a divisão proporciona um espaço livre que acomoda um maior número de edificações. Assim, este procedimento possibilita que o lotador aproveite o terreno, dividindo-o em mais lotes. Em síntese, trata-se de uma maneira de dividir lotes ou imóveis para futuras construções.

Para isso, é importante avaliar a necessidade e a exigência de aproveitamento do sistema viário já existente. Ou seja, o procedimento também não deve causar aberturas de novas ruas ou vias, evitando a formação de um novo loteamento.

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Para que serve o desmembramento?

Imagine, por exemplo, que você possui um terreno grande e decidiu construir sua casa e uma casa aos fundos. No entanto, com o passar do tempo, você percebeu que a casa dos fundos não tem muita serventia.

Então, você pensa em alugar, porém, essa prática não é tão segura. Por isso, você decide que a melhor escolha é vender o imóvel dos fundos. Para isso, você precisa providenciar uma série de documentos e realizar alguns procedimentos.

Dentre eles, você precisará desmembrar seu terreno. Dessa forma, a casa dos fundos poderá ser vendida, já que não fará mais parte de sua terra. Assim, você poderá ter seu IPTU reduzido, uma vez que o cálculo se dá a partir do tamanho do terreno.

Entretanto, existem outras situações que se recorre ao desmembramento de imóvel. A seguir, confira as principais:

Terreno de grande extensão

Um terreno muito extenso pode dificultar as vendas. Por isso, algumas pessoas optam pela divisão em terrenos menores, visando otimizá-lo para a conversão. Deste modo, em vez de vender um terreno muito grande, o proprietário negocia propriedades menores. Assim sendo, a venda se torna mais atrativa e acessível financeiramente para a maioria da população.

Isso quer dizer que o desmembramento funciona como uma estratégia de vendas, visando alcançar um público vasto, já que mesmo as pessoas de classes altas podem se interessar pela compra de um ou mais terrenos pequenos.

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Herança

Em alguns casos de herança, o desmembramento é útil. Por exemplo, algumas pessoas preferem, em vez de vender o imóvel e repartir o dinheiro, dividir a propriedade e, assim, distribuir o espaço proporcionalmente aos herdeiros.

Desta maneira, evita que os herdeiros gastem logo o dinheiro e, ainda, mantém o patrimônio. Afinal, os bens imóveis sempre permanecem, enquanto o dinheiro pode ser gasto rapidamente.

Casa

Assim como ocorre com um terreno muito grande, existem casas enormes que podem ser divididas em duas ou mais propriedades. Essa prática é bastante usada quando os pais buscam oferecer aos filhos um espaço mais privado para que eles vivam com suas famílias por perto. Ainda, pode ser uma solução para alguns casos de herança.

Vale destacar que cada município possui normas específicas em processos de desmembramentos. Isto é, o órgão geral regional define a metragem, recebe as informações, acompanha e legaliza o novo terreno.

Portanto, se deseja desmembrar um imóvel, você deve comparecer à Secretaria de Obras da Prefeitura local e se informar sobre as condições necessárias, agilizando o trâmite do processo.

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Quando é possível fazer o desmembramento?

Para ter certeza que o desmembramento pode ocorrer em sua propriedade, você precisa, primeiramente, verificar na prefeitura de sua cidade o tamanho mínimo do lote na região. Além disso, identifique os requisitos exigidos para o procedimento antes de solicitá-lo.

Vale lembrar que este processo só pode ser solicitado em áreas que já possuam acesso a vias existentes. Ou seja, áreas que fazem parte do sistema viário, como logradouros, que pertencem ao único e com infraestrutura mínima.

Caso esses fatores não estejam presentes, você deverá iniciar a execução de obras de urbanização. Isto, pois este elemento é uma condição fundamental para que o desmembramento possa acontecer. Como os requisitos variam conforme a localidade, saiba quais são eles na Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) de seu município.

Como é feito o desmembramento?

Após verificar os requisitos exigidos pela prefeitura de seu município, o proprietário precisa abrir uma solicitação de parcelamento do solo. Para isso, é necessário apresentar alguns documentos, tais como:

  • Requerimento assinado pelo dono da propriedade;
  • Certidão atualizada da matrícula do imóvel;
  • Levantamento topográfico do imóvel a ser desmembrado;
  • Planta da propriedade e memorial descritivo;
  • Certidão negativa de tributos municipais;
  • Comprovação de pagamento da taxa;
  • Apresentação de todos os documentos no Cartório de Registro de Imóvel.

Por fim, o processo só termina quando a Prefeitura emite uma certidão com descrição de todas as características dos terrenos desmembrados. Destarte, com esse documento é possível realizar a prova junto ao Registro de Imóveis.

Neste contexto, o memorial descritivo é um documento onde constam todas as informações do terreno, como a medição total, a descrição detalhada, a divisão, entre outras. Somente assim você conseguirá o alvará que deverá ser entregue ao cartório de Registro de Imóveis para realizar legalmente o registro da nova propriedade.

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Desmembramento e loteamento: diferenças

Em geral, muitas pessoas confundem os conceitos de desmembramento e loteamento. Enquanto o segundo serve para a criação de um novo sistema, o primeiro é usado em um sistema já existente.

Isto é, no loteamento você precisará construir novas vias para as pessoas trafegarem por ele. Por isso, essa prática acontece bastante em áreas de desmatamento, por se tratarem de grandes lotes. Assim, podem surgir novos bairros.

Por outro lado, no desmembramento, não há necessidade de criar vias. Inclusive, esse é um dos requisitos. Deste modo, as pessoas continuarão a trafegar pelas ruas que já existem no lugar.

Vantagens do desmembramento

Como você viu, o desmembramento é um processo vantajoso em várias situações. A seguir, conheça algumas vantagens deste processo:

Redução do IPTU

Como o IPTU é cobrado conforme o tamanho do imóvel, a divisão da propriedade reflete na redução do valor. Assim, a parte desmembrada poderá ser vendida ou doada e o desmembramento favorece a economia.

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Locação

Nos casos de locação, vale lembrar que o responsável pelo pagamento do IPTU é o proprietário. Ainda assim, você pode incluir uma cláusula no contrato que define o inquilino como responsável por esse imposto.

Todavia, caso o inquilino não cumpra, a lei cobrará do locador este valor. Contudo, independente da questão do IPTU, a locação é uma opção para gerar renda e convertê-la em patrimônio. Portanto, o desmembramento é útil para as finanças.

Construção no terreno

Com o desmembramento, você pode construir no novo terreno ou, ainda, destinar a alguém de sua família, como pais, filhos, irmãos ou avós. Em geral, muitas pessoas fazem isso para construir uma edícula e regularizar a situação.

Deste modo, além de doar a construção, o dono poderá vender, alugar ou, até mesmo, usar como estabelecimento comercial, ou seja, um escritório, uma loja ou uma clínica, por exemplo. Afinal, o desmembramento pode ser realizado em qualquer parte, seja na frente, nos fundos ou nas laterais do lote.

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Quanto custará o processo de desmembramento em 2023?

O valor do desmembramento depende de vários fatores, por exemplo:

  • Tamanho do imóvel;
  • Cidade em que está a propriedade;
  • Tipo de área, urbana ou rural.

Isso porque os custos variam conforme a contratação de um topógrafo para realizar o levantamento topográfico e as taxas obrigatórias da Prefeitura e do Cartório de Registro de Imóveis. Por exemplo, o desmembramento de um móvel de 5.000 metros na cidade de Belo Horizonte, custará em torno de R$4.000,00, conforme o site do município.

No entanto, vários documentos são necessários para evitar atrasos no procedimento ou uma recusa, um advogado especialista pode te ajudar a economizar nos custos e fazer com que o procedimento ocorra de maneira mais rápida e adequada.

O que é necessário para desmembramento de um imóvel?

Para realizar o desmembramento, o proprietário deve fazer uma solicitação à prefeitura, apresentando os seguintes documentos: matrícula do imóvel, comprovante de pagamento do IPTU, RG, CPF e o comprovante de pagamento da taxa de desmembramento.

O que é o desmembramento no direito?

O desmembramento ocorre quando um Estado existente cede parte de seu território para a formação ou ampliação de um Estado. No contexto imobiliário, é quando um espaço é dividido em vários lotes para ampliar sua função, sendo muito usado por construtoras, por exemplo.

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Qual a diferença entre dividir e desmembrar um imóvel?

A diferença entre desmembrar e dividir um imóvel é que, no desmembramento, cada lote tem seu próprio proprietário, enquanto na divisão, um mesmo titular pode ser proprietário de vários lotes, mesmo que usados por terceiros.

Conte com um advogado especialista da Galvão & Silva Advocacia

Como você viu acima, o desmembramento de imóvel se trata de um procedimento burocrático que envolve várias etapas e documentos. Afinal, cada município apresenta normas específicas que precisam ser respeitadas para que o processo seja legalizado.

Portanto, comparecer à Secretaria de Obras da Prefeitura e identificar as condições necessárias para que esse trâmite ocorra da melhor maneira é o primeiro passo.

Precisando de um Advogado Especialista em sua causa?Somos o escritório certo para te atender.

Contudo, o processo pode ser complicado e, para evitar problemas, um advogado especialista pode te ajudar. Aqui, no Galvão & Silva Advocacia, você encontrará este profissional para te ajudar a garantir seus direitos e evitar transtorno. Entre em contato e esclareça suas dúvidas!

3.8/5 - (46 votes)
Autor
Galvão & Silva Advocacia

Artigo escrito por advogados especialistas do escritório Galvão & Silva Advocacia. Inscrita no CNPJ 22.889.244/0001-00 e Registro OAB/DF 2609/15. Conheça nossos autores.

Revisor
Daniel Ângelo Luiz Silva

Advogado especialista, formado pela pela Faculdade Processus em Brasília inscrito nos OAB DF sob o número 54.608, professor e escritor de diversos temas relacionado ao direito brasileiro.

22 comentários para "Desmembramento em 2024: O que é e quais as vantagens atualmente?"
  1. JOSÉ LUIZ disse:

    Não vi nenhum comentário sobre IMOVEL RURAL.

    1. Galvão & Silva disse:

      Agradecemos pela observação senhor José. Caso tenha duvidas a respeito do tema, e necessite de auxilio, entre em contato conosco pelo link a seguir, e agente sua consulta!

  2. Toninho disse:

    Muito bom. Parabéns @

    1. Galvão & Silva disse:

      Agradecemos pelo comentário!

  3. ELISEU GRILLO disse:

    MUITO ÚTIL. SOMOS 6 IRMÃOS E HERDAMOS UMA ÁREA. EM DISPUTA JUDICIAL JÁ FOI DETERMINADO O ÁREA PARA CADA UM. AGORA QUEREMOS DESMEMBRAR, CADA UM FICANDO COM SEU LOTE.

    1. Galvão & Silva disse:

      Agradecemos o elogio senhor Eliseu!
      Temos advogados especialistas que podem atuar em sua demanda, clicando aqui.

  4. Rita Bonassa disse:

    Terreno de 367 m2 , foi construído 2 casas idênticas, para 2 irmãos, agora eles querem desmembramento para cada um ter a documentação independente, tudo separado, iptu, escritura, como fazer ? É possível?

    1. Galvão & Silva disse:

      Agradecemos o contato senhora Rita! Temos advogados imobiliários que podem auxiliar em sua demanda, clicando aqui.

  5. Ed disse:

    Vocês atendem a cidade de Juiz de Fora, MG?

    1. Galvão & Silva disse:

      Boa tarde! Atuamos sim. Caso tenha interesse, entre em contato conosco clicando nesse link, para mais informações.

  6. Sirdilei Roberto disse:

    Bom dia gostei da explicação. Meu caso e que eu comprei duas parte de um terreno de duas filha da dona cada uma mi vendeu sua parte cada parte tem 10 mt de larg. e 8 de comprimento só que cada uma delas fizeram o compra e venda com documentação da mãe e reconheceu firma minha duvida e a mãe ta com poblema no joelho não está podendo i na prefeitura para desmembrar como eu posso fazer pra conseguir esse dois lote que comprei eu ja construir no terreno minha casa mi orientar por favor desde ja grato.

    1. Galvão & Silva disse:

      Agradecemos o comentário senhor Sirdilei! Temos advogados especializados em direito imobiliário que podem auxiliá-lo em sua demanda, clicando aqui.

  7. Carlos Augusto disse:

    Bom dia
    Possuo uma casa de 88 MTS minha filha quer construir uma outra casa acima da minha o que precisa para desmembrar antes de construir ..sou isento de iptu e minha casa possui rgi…só pra saberem

    1. Galvão & Silva disse:

      Agradecemos o contato senhor Carlos! Nosso escritório conta com excelentes advogados que podem auxiliar em sua demanda, clicando aqui.

  8. Tania marcia de Oliveira disse:

    Tenho um casa no 2 andar e terraço gostaria de dividir e desmembrar fazer 2 documentos tem como

    1. Galvão & Silva disse:

      Para informações detalhadas sobre o desmembramento de sua propriedade e como obter dois documentos separados, por favor, entre em contato com nossos especialistas em Direito Imobiliário: https://www.galvaoesilva.com/contato/.

  9. Bruno disse:

    Tenho uma area de 24.000,00 m2 sendo 600 metros de frente para uma rodovia municipal por 40 metros de fundo. Posso desmembrar em 50 lotes menores com 12m de frente pelos 40m de fundo?

    1. Galvão & Silva disse:

      Para orientações específicas sobre desmembramento de áreas, recomendamos que entre em contato com nosso advogado especialista através deste link: https://www.galvaoesilva.com/contato/. Eles poderão fornecer a assistência necessária para seu caso.

  10. Galvão & Silva disse:

    Boa Tarde! tenho um predio com 09 aptos, porem somente uma escritura, gostaria de desmembrar para poder vender, como devo proceder?

    1. Pedro Henrique disse:

      Boa tarde! Agradecemos seu contato. Para questões específicas sobre desmembramento de imóveis, recomendamos que entre em contato com nosso advogado especialista através do seguinte link: https://www.galvaoesilva.com/contato/

  11. SANDRA NASCIMENTO DE LIMA disse:

    BOA NOITE. UM TERRENO EDIFICADO DE 450M² FOI DIVIDIDO POR DOIS E VENDIDOS, PORÉM ESSE TERRENO JÁ EXISTIA UM CADASTRO IMOBILIÁRIO DESDE 2001 DE TODA ÁREA. QUADRO FOI VENDIDO UMA PARTE DE 217 M², O DESMEMBRAMENTO DO IPTU, FIQUEI COM O MAIOR VALOR A PAGAR. É CORRETO ISSO?

    1. Galvão & Silva disse:

      Boa noite! Para entender melhor a questão do IPTU e do desmembramento do terreno, recomendo que entre em contato com um de nossos advogados especializados. Por favor, visite https://www.galvaoesilva.com/contato/ para mais informações.

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