Publicado em: 31/10/2016
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O condômino devedor pode sofrer cobrança, incidência de encargos e até execução judicial da dívida, mas o condomínio não pode criar livremente punições destinadas a constranger o morador ou restringir direitos vinculados ao uso da propriedade.
A inadimplência das cotas condominiais afeta toda a coletividade, pois as despesas de manutenção continuam existindo mesmo quando um proprietário deixa de contribuir. Por essa razão, a legislação oferece mecanismos específicos para cobrar os valores em atraso.
O ponto central é distinguir cobrança legítima de sanção abusiva. Multa, juros, execução e determinadas consequências previstas em lei podem ser aplicados, enquanto restrições ao elevador ou às áreas comuns não devem ser utilizadas como forma alternativa de pressionar o inadimplente.
O condomínio pode punir quem está com a taxa atrasada?
O condomínio pode aplicar as consequências previstas pela legislação e pela convenção dentro dos limites legais. O Código Civil estabelece o dever do condômino de contribuir para as despesas condominiais e prevê encargos para o atraso.
Isso, porém, não autoriza a administração a adotar qualquer medida que considere conveniente. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o condomínio deve utilizar os instrumentos patrimoniais e judiciais previstos no ordenamento, sem substituir esses meios por restrições que afetem indevidamente o uso da propriedade.
Assim, uma previsão em regimento interno ou uma decisão de assembleia não torna automaticamente legítima uma penalidade incompatível com a legislação.
Quais cobranças podem ser feitas contra o condômino devedor?
O art. 1.336, §1º, do Código Civil prevê correção monetária, juros moratórios convencionados ou, se não houver previsão, os juros estabelecidos pelo art. 406, além de multa de até 2% sobre a dívida. A redação atual resulta da Lei nº 14.905/2024.
Esse detalhe é importante porque conteúdos antigos ainda afirmam que, inexistindo convenção, os juros seriam obrigatoriamente de 1% ao mês. Essa referência deixou de corresponder à redação atual do dispositivo.
Além dos encargos, o condomínio pode cobrar judicialmente as cotas vencidas. Havendo documentação adequada, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia possui natureza de título executivo extrajudicial.
O inadimplente pode ser proibido de usar áreas comuns?
O STJ entende que a inadimplência não autoriza o condomínio a impedir o proprietário e seus familiares de utilizar áreas comuns apenas como mecanismo de pressão pelo pagamento.
No REsp 1.564.030, a Terceira Turma analisou situação em que uma moradora inadimplente havia sido impedida de frequentar área de lazer. O tribunal considerou que o direito de utilização das partes comuns decorre da própria propriedade da unidade e de sua fração ideal, não da situação momentânea de adimplência. Veja o entendimento do STJ sobre o condômino devedor.
Por isso, impedir o acesso a piscina, salão, clube ou outra área comum exclusivamente em razão da dívida pode ser considerado uma restrição indevida.
O condomínio pode bloquear elevador ou serviço essencial?
Também não deve utilizar serviços essenciais como instrumento coercitivo para receber a dívida.
O STJ já analisou caso em que os elevadores foram desprogramados para impedir o acesso ao pavimento de uma proprietária inadimplente. A Corte considerou que, nas circunstâncias do processo, a restrição atingia diretamente o uso da propriedade e extrapolava os meios legais de cobrança.
A autonomia da assembleia, portanto, possui limites. Convenção e regimento interno disciplinam a convivência condominial, mas não podem afastar direitos ou criar sanções incompatíveis com normas superiores.
Condômino inadimplente pode votar em assembleia?
Aqui existe uma diferença importante. O Código Civil estabelece expressamente que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar estando quite.
Portanto, diferentemente da proibição de acesso às áreas comuns, a situação de inadimplência possui consequência legal específica sobre o direito de participar e votar nas deliberações condominiais.
Isso demonstra que a questão não deve ser resumida à afirmação de que nenhuma restrição é possível. O condomínio não pode inventar sanções não previstas, mas pode aplicar consequências que encontram fundamento direto na legislação.
Como funciona a execução da dívida condominial?
O Código de Processo Civil prevê como título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que estejam previstas na convenção ou tenham sido aprovadas em assembleia e sejam documentalmente comprovadas.
Isso permite que o condomínio utilize diretamente o procedimento de execução quando os requisitos estiverem presentes, em vez de precisar obter previamente uma sentença reconhecendo a existência da dívida. Consulte o artigo 784 do Código de Processo Civil.
Para compreender as consequências processuais dessa cobrança, veja também como funciona a execução de dívida condominial.
O imóvel pode ser penhorado por dívida de condomínio?
Sim. Esse é um dos principais riscos relacionados à inadimplência prolongada.
Embora a legislação proteja, como regra, o imóvel residencial caracterizado como bem de família, a Lei nº 8.009/1990 contém exceção para cobrança de taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel.
A jurisprudência do STJ reconhece a possibilidade de penhora do bem de família para satisfazer despesas condominiais. Assim, impedir acesso à piscina não é uma medida válida de cobrança, mas a própria unidade que originou a obrigação pode, observadas as regras processuais, ser atingida pela execução.
Devedor contumaz pode receber uma multa maior?
O simples atraso de uma ou poucas cotas não deve ser automaticamente equiparado ao comportamento reiterado previsto no artigo 1.337 do Código Civil.
O dispositivo permite, mediante deliberação de três quartos dos demais condôminos, multa de até cinco vezes o valor da contribuição quando houver descumprimento reiterado dos deveres perante o condomínio. Já seu parágrafo único prevê multa de até dez vezes para comportamento antissocial que gere incompatibilidade de convivência.
O STJ já destacou, ao analisar inadimplência reiterada, que a aplicação agravada exige comportamento efetivamente repetido e contumaz, e não mero atraso eventual. Também existem exigências relacionadas ao direito de defesa quando são aplicadas sanções condominiais de caráter punitivo.
O que fazer diante de uma cobrança ou punição do condomínio?
O primeiro passo é separar a existência da dívida da legalidade da medida adotada. Um condômino pode efetivamente possuir cotas vencidas e, ao mesmo tempo, questionar uma penalidade que ultrapasse os limites permitidos.
É importante conferir valores cobrados, convenção, atas de assembleia, notificações e eventual processo de execução. Quando houver uma cobrança judicial, ignorar a situação pode aumentar os riscos patrimoniais.
Já para síndicos e administradores, a definição da estratégia de cobrança deve considerar os mecanismos legalmente disponíveis. O conteúdo sobre Direito Condominial apresenta outras situações em que a orientação jurídica pode ser necessária.
Perguntas frequentes sobre condômino devedor
O condomínio pode impedir o inadimplente de usar a piscina?
A jurisprudência do STJ afasta a restrição ao uso de áreas comuns como simples forma de pressionar o condômino a pagar as cotas atrasadas.
O condômino devedor pode participar da assembleia?
O Código Civil condiciona o direito de votar e participar das deliberações à situação de quitação das obrigações condominiais.
A dívida de condomínio pode levar o imóvel a leilão?
Sim. A cobrança pode resultar em execução e penhora da unidade e, se a dívida não for satisfeita, o processo pode avançar para atos de expropriação.
A multa por atraso da taxa condominial pode ultrapassar 2%?
A multa moratória do art. 1.336 é limitada a 2%. Existem outras multas previstas para hipóteses de descumprimento reiterado ou comportamento antissocial, mas possuem requisitos próprios.
O condomínio pode cortar o elevador do morador inadimplente?
Utilizar o bloqueio de elevador como forma de cobrança já foi considerado indevido pelo STJ, especialmente quando o equipamento é essencial ao acesso e uso da unidade.
Como o escritório Galvão & Silva Advocacia pode ajudar?
Conflitos envolvendo inadimplência condominial exigem análise da dívida, das regras da convenção e das medidas adotadas pelo condomínio. A existência do débito não autoriza qualquer tipo de punição, mas também não impede a utilização dos meios legais de cobrança.
O escritório Galvão & Silva Advocacia atua em Direito Imobiliário e pode analisar questões relacionadas a cobranças condominiais, execução de débitos, aplicação de multas e conflitos entre condomínios e proprietários.
Quando houver dúvida sobre a legalidade de uma penalidade, valores cobrados ou risco de execução do imóvel, procurar orientação jurídica pode auxiliar na análise individualizada dos documentos e das medidas cabíveis.
Dr. Antônio Carlos Lourenço Faillace
Advogado e Cientista Político, sou formado pelo Centro Universitário de Brasília e pela Universidade de Brasília, respectivamente. Inscrito na OAB/DF sob o número 29.903. Possuo mais de 16 anos de atuação em Direito Civil, com grande experiência em Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, e Direito Internacional. Também sou fluente em Inglês e Espanhol, além do […]
Dr. Daniel Ângelo Luiz da Silva
Sou advogado, sócio fundador do escritório Galvão & Silva Advocacia, formado pela Universidade Processus e inscrito na OAB/DF nº 54.608. Atuo há mais de uma década em Direito Civil, Empresarial, Tribunais Superiores, Homologação de Sentença Estrangeira e em litígios complexos envolvendo disputas patrimoniais. Além da advocacia, sou professor, escritor e palestrante, fluente em inglês e […]
