Publicado em: 28/10/2022
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Ação de despejo é o processo judicial utilizado para encerrar uma locação e recuperar a posse do imóvel quando o locatário não o desocupa voluntariamente. O procedimento é regulado pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.
A medida pode decorrer de falta de pagamento, infração contratual, término da locação ou outras hipóteses legais. Como cada fundamento possui requisitos próprios, nem toda retomada segue o mesmo prazo ou admite decisão liminar.
Neste artigo, você entenderá quando a ação pode ser proposta, em quais situações cabe desocupação em quinze dias, como o inquilino pode se defender e quais documentos devem ser preservados pelas partes.
O que é uma ação de despejo?
A ação de despejo é o instrumento adequado para desfazer uma locação e exigir judicialmente a devolução do imóvel. O locador nem sempre é o proprietário, e outra pessoa legitimada pela relação locatícia também pode propor a medida.
O processo pode tratar apenas da desocupação ou reunir a rescisão do contrato com a cobrança dos aluguéis, multas e encargos vencidos. Na segunda hipótese, o débito deve ser apresentado de forma discriminada.
A retomada não deve ocorrer pela força, troca de fechaduras ou retirada dos bens do inquilino. Sem entrega voluntária das chaves, o locador precisa utilizar o procedimento judicial.
Quando a ação de despejo pode ser proposta?
A Lei do Inquilinato permite o encerramento da locação em diferentes situações. O fundamento interfere nos documentos necessários, na exigência de notificação e na possibilidade de liminar.
Entre as hipóteses mais frequentes estão:
- Falta de pagamento do aluguel ou dos encargos;
- Descumprimento de obrigação legal ou contratual;
- Término do prazo e permanência no imóvel;
- Sublocação ou cessão sem consentimento;
- Uso do imóvel em desacordo com o contrato;
- Reparação urgente determinada pelo Poder Público;
- Denúncia da locação nas situações autorizadas;
- Aquisição do imóvel por terceiro que possa denunciar o contrato.
O artigo 9º prevê o desfazimento por acordo, infração legal ou contratual, inadimplência e determinadas reparações urgentes. Outras possibilidades aparecem em dispositivos específicos da mesma lei.
A falta de pagamento permite o despejo?
A inadimplência ocorre quando o aluguel ou outro encargo exigível não é pago no vencimento. A lei não determina que o locador espere vários meses para ajuizar a ação, embora a negociação anterior possa ser útil.
Antes do processo, devem ser revisados contrato, recibos, reajustes, condomínio, impostos e multas. A cobrança precisa indicar como o valor foi formado, evitando incluir parcelas sem previsão legal ou contratual.
A ação por falta de pagamento pode ser acompanhada do pedido de cobrança. A petição inicial deve apresentar cálculo detalhado, e o fiador pode responder dentro dos limites da garantia.
O conteúdo sobre inadimplência no pagamento do aluguel explica outros cuidados relacionados à cobrança.
Quando pode haver liminar de quinze dias?
A desocupação liminar não é concedida em toda ação. O artigo 59, parágrafo 1º, prevê hipóteses específicas e exige, em regra, caução equivalente a três meses de aluguel.
Na falta de pagamento, a liminar de quinze dias pode ser pedida quando o contrato está sem garantia locatícia, seja porque ela não foi contratada, seja porque foi extinta ou houve exoneração.
A lei também admite liminar em casos como descumprimento de acordo escrito de desocupação, término de locação para temporada e fim de contrato não residencial, desde que os requisitos próprios sejam atendidos.
Sem liminar, o processo pode continuar até a sentença. O prazo de quinze dias não corresponde à duração total da ação nem representa resultado automático.
O inquilino pode pagar e evitar o despejo?
Em ação por falta de pagamento, o locatário e o fiador podem evitar a rescisão mediante depósito judicial integral no prazo de quinze dias contado da citação. Essa providência é chamada de emenda ou purgação da mora.
O pagamento deve abranger aluguéis e encargos vencidos, multas exigíveis, juros, custas e honorários previstos na lei ou no contrato. Se houver diferença justificada, o depósito pode ser complementado em dez dias.
A faculdade não pode ser utilizada se o locatário já a exerceu nos vinte e quatro meses anteriores ao ajuizamento. Os aluguéis que vencerem durante o processo também devem ser pagos pontualmente.
Em junho de 2026, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que atrasos reiterados durante a ação podem autorizar a rescisão, mesmo após o pagamento da dívida inicial.
Como funciona o procedimento judicial?
O processo começa com a petição inicial, que identifica o contrato, o motivo da retomada e as provas disponíveis. Havendo cobrança, também deve apresentar os valores exigidos de forma discriminada.
| Etapa | O que acontece |
| Ajuizamento | O locador apresenta pedido e documentos |
| Análise inicial | O juiz avalia eventual liminar |
| Citação | O locatário recebe ciência e pode se defender |
| Provas | Documentos, testemunhas ou perícias são analisados |
| Sentença | O juiz decide sobre despejo e cobrança |
| Desocupação | O imóvel é entregue ou retomado por mandado |
Julgada procedente a ação, a regra geral é a concessão de trinta dias para a saída voluntária. A lei prevê quinze dias em determinadas hipóteses. O tempo total varia conforme as provas, a defesa e os recursos.
A notificação extrajudicial é obrigatória?
A resposta depende do fundamento. Na falta de pagamento, a notificação prévia não é, em regra, condição para ajuizar a ação, embora ajude a documentar a dívida e possa favorecer um acordo.
Na locação residencial por prazo indeterminado encerrada por denúncia vazia, a notificação prévia para desocupação é necessária. O Superior Tribunal de Justiça considera essa comunicação pressuposto para a ação.
Também existem comunicações específicas em contratos não residenciais, alienação do imóvel e substituição de garantia. Uma notificação genérica pode não atender à finalidade exigida para o caso.
O que o locatário pode fazer ao ser citado?
O locatário pode apresentar contestação, questionar o motivo do despejo, demonstrar pagamentos e discutir valores, multas ou encargos que considere indevidos. A defesa deve observar o prazo indicado na citação.
Em ações por inadimplência, também pode avaliar a purgação da mora, quando disponível. Pagamento incompleto, fora do prazo ou sem todas as parcelas exigidas pode não impedir a rescisão.
Contrato, comprovantes, mensagens, laudos de vistoria, notificações e recibos devem ser organizados. Se houver recusa injustificada do locador em receber, pode ser necessário avaliar a consignação em pagamento.
O uso do imóvel como residência não afasta automaticamente o despejo. Situações pessoais podem ser apresentadas, mas os prazos dependem da hipótese legal e da decisão judicial.
Quais cuidados o locador deve tomar?
O primeiro cuidado é confirmar quem figura como locador, quais garantias estão ativas, qual obrigação foi descumprida e se o contrato foi prorrogado. Também é importante verificar mudanças de proprietário ou de ocupantes.
Antes do ajuizamento, convém reunir:
- Contrato e aditivos;
- Demonstrativo atualizado da dívida;
- Boletos e recibos;
- Notificações e comprovantes;
- Conversas relacionadas ao conflito;
- Laudos de vistoria;
- Matrícula do imóvel, quando necessária;
- Dados do fiador ou da garantia.
A documentação deve demonstrar os fatos sem exposição pública, ameaça ou constrangimento. Cobranças abusivas não substituem a via judicial e podem criar novas controvérsias.
O proprietário pode retirar o inquilino por conta própria?
Não. Enquanto a posse estiver com o locatário, o locador não deve trocar fechaduras, interromper serviços essenciais, retirar objetos ou impedir o acesso ao imóvel para forçar a saída.
Após decisão judicial e término do prazo de desocupação, o mandado pode ser cumprido com as medidas autorizadas pelo juízo. Bens deixados no local devem seguir as regras de guarda e depósito.
O Superior Tribunal de Justiça reconhece que a ação de despejo é a via adequada para a retomada de imóvel alugado, inclusive quando o pedido parte do adquirente autorizado a denunciar a locação.
Perguntas frequentes sobre ação de despejo
Quantos meses de aluguel atrasado são necessários?
A lei não exige vários meses de atraso. O não pagamento no vencimento pode fundamentar a ação, desde que o débito e os demais requisitos sejam demonstrados.
Toda ação permite desocupação em quinze dias?
Não. A liminar depende das hipóteses do artigo 59, parágrafo 1º, e geralmente exige caução equivalente a três meses de aluguel.
O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
Pode, em determinadas ações por falta de pagamento, mediante depósito integral em quinze dias da citação, se não tiver usado essa faculdade nos vinte e quatro meses anteriores.
O locador pode trocar a fechadura?
Não deve fazê-lo enquanto o imóvel estiver na posse do locatário. A retomada forçada precisa seguir o procedimento judicial.
A ação também pode cobrar os aluguéis?
Sim. A Lei do Inquilinato permite reunir o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis e encargos devidos.
Como o escritório Galvão & Silva Advocacia pode ajudar?
O escritório Galvão & Silva Advocacia atua na análise de ações de despejo, considerando contrato, garantias, notificações, pagamentos, ocupação do imóvel e fundamento da retomada.
A atuação pode envolver organização de documentos, elaboração ou revisão de notificações, cálculo dos débitos, avaliação de pedido liminar e representação de locadores ou locatários.
Quando houver inadimplência, recusa de desocupação ou dúvida sobre os direitos previstos no contrato, é importante procurar orientação jurídica para avaliar os documentos, os prazos e as medidas adequadas ao caso.
Dr. Antônio Carlos Lourenço Faillace
Advogado e Cientista Político, sou formado pelo Centro Universitário de Brasília e pela Universidade de Brasília, respectivamente. Inscrito na OAB/DF sob o número 29.903. Possuo mais de 16 anos de atuação em Direito Civil, com grande experiência em Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, e Direito Internacional. Também sou fluente em Inglês e Espanhol, além do […]
Dr. Daniel Ângelo Luiz da Silva
Sou advogado, sócio fundador do escritório Galvão & Silva Advocacia, formado pela Universidade Processus e inscrito na OAB/DF nº 54.608. Atuo há mais de uma década em Direito Civil, Empresarial, Inventário, Homologação de Sentença Estrangeira e em litígios complexos envolvendo disputas patrimoniais. Além da advocacia, sou professor, escritor e palestrante, fluente em inglês e espanhol. […]
