Publicado em: 28/06/2023
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Os contratos de compra e venda estabelecem as condições pelas quais uma parte se compromete a transferir determinado bem e a outra a pagar um preço em dinheiro, definindo direitos, obrigações, prazos e responsabilidades.
Esse instrumento pode ser utilizado na negociação de bens móveis, imóveis e ativos empresariais. A forma e as exigências jurídicas, entretanto, variam conforme o objeto, o valor da operação e as características das partes envolvidas.
Neste artigo, você entenderá como funciona a compra e venda, quais cláusulas merecem atenção, o que ocorre diante do descumprimento e por que contrato, escritura e registro não são necessariamente a mesma coisa.
Para que serve um contrato de compra e venda?
O art. 481 do Código Civil define a compra e venda como o contrato pelo qual uma parte se obriga a transferir o domínio de determinada coisa e a outra a pagar certo preço em dinheiro.
Isso significa que o contrato organiza juridicamente a operação, estabelecendo o que será vendido, quanto será pago, quando as obrigações deverão ser cumpridas e quais consequências podem decorrer do inadimplemento.
Como espécie de negócio jurídico, a compra e venda também deve observar requisitos de validade, boa-fé e demais regras aplicáveis ao tipo de bem e à relação estabelecida entre comprador e vendedor.
Quais são os requisitos para um contrato de compra e venda ser válido?
Em regra, o negócio jurídico exige agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e observância da forma exigida ou não proibida pela legislação.
Na compra e venda, também é necessário que existam elementos que permitam identificar o bem e determinar o preço. Um contrato com informações contraditórias ou objeto impossível pode gerar dúvidas sobre sua validade ou execução.
A liberdade contratual não é ilimitada. O Código Civil estabelece que os contratos devem respeitar sua função social, enquanto as partes são obrigadas a observar probidade e boa-fé tanto na celebração quanto durante o cumprimento.
O que deve constar em contratos de compra e venda?
O conteúdo varia conforme a negociação, mas um documento claro deve permitir compreender exatamente quem está contratando, qual bem está sendo negociado e como ocorrerá o pagamento.
Normalmente, merecem atenção:
- Identificação completa das partes;
- Descrição precisa do objeto;
- Preço e forma de pagamento;
- Prazos de entrega e cumprimento;
- Responsabilidades por despesas e encargos;
- Garantias, multas e hipóteses de resolução.
Em operações mais complexas, também podem existir condições suspensivas, regras de reajuste, sinal, garantias, responsabilidade por passivos e mecanismos de solução de conflitos. O conteúdo precisa refletir a realidade da negociação.
Contrato verbal e contrato escrito têm a mesma validade?
A legislação civil adota, como regra, liberdade de forma. Portanto, determinados negócios podem ser válidos mesmo sem documento escrito, desde que a lei não determine uma formalidade específica.
O principal problema do acordo verbal costuma surgir na prova. Se comprador e vendedor discordarem posteriormente sobre preço, prazo, condição do bem ou obrigação assumida, pode ser mais difícil demonstrar o conteúdo originalmente negociado.
Por isso, formalizar por escrito costuma oferecer maior previsibilidade. O documento registra obrigações, datas, condições e responsabilidades, reduzindo ambiguidades e facilitando a análise de eventual descumprimento.
Como funcionam os contratos de compra e venda de imóveis?
Na compra de imóvel, é importante distinguir contrato, escritura e registro. O contrato pode gerar obrigações entre as partes, mas, em regra, a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
O Código Civil também determina, ressalvadas exceções legais, a escritura pública para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis com valor superior a trinta salários mínimos. A Lei de Registros Públicos disciplina os atos registrais correspondentes.
Antes de negociar, é recomendável conhecer os principais cuidados ao comprar um imóvel, incluindo matrícula, titularidade, restrições, débitos, documentação dos vendedores e condições previstas para pagamento e entrega.
Qual é a diferença entre contrato, escritura e registro?
O contrato registra o acordo entre comprador e vendedor e define as obrigações assumidas. Em uma negociação imobiliária, ele pode prever sinal, parcelas, financiamento, entrega das chaves e condições para a conclusão do negócio.
A escritura pública, quando exigida, formaliza o negócio perante o tabelionato. Já o registro do título perante o Cartório de Registro de Imóveis é o ato relacionado à transferência da propriedade imobiliária entre vivos.
Essa distinção evita uma ideia equivocada frequente: possuir apenas um contrato particular não significa necessariamente que o comprador já seja proprietário registral. As regras dos diferentes contratos imobiliários ajudam a compreender essas etapas.
Quais garantias existem na compra e venda?
O Código Civil disciplina os chamados vícios redibitórios. São defeitos ocultos capazes de tornar o bem impróprio ao uso a que se destina ou reduzir seu valor, podendo gerar consequências como rejeição do bem ou abatimento do preço.
Outra garantia relevante é a evicção. Ela ocorre, de forma simplificada, quando o adquirente perde o bem ou parte dele por decisão que reconhece direito anterior de terceiro, observadas as condições previstas pela legislação.
Quando a negociação configura relação de consumo, também podem incidir as proteções específicas do Código de Defesa do Consumidor. Por isso, é necessário identificar quem são as partes e qual a natureza da operação antes de definir o regime jurídico aplicável.
O que acontece quando uma das partes não cumpre o contrato?
O descumprimento pode ocorrer de diversas maneiras: falta de pagamento, atraso na entrega, recusa em transferir o bem, ausência de documentação ou violação de outra obrigação assumida.
O art. 475 do Código Civil permite que a parte prejudicada, conforme o caso, peça a resolução do contrato ou exija seu cumprimento, podendo também haver discussão sobre perdas e danos.
Antes de tomar uma medida, é preciso analisar cláusulas de multa, sinal, prazo para regularização, notificações e demais condições pactuadas. Nem todo atraso ou problema contratual produz exatamente as mesmas consequências.
Um contrato de compra e venda pode ser desfeito?
Sim, mas a possibilidade e seus efeitos dependem do motivo. O encerramento pode decorrer de acordo entre as partes, inadimplemento, previsão contratual ou outra hipótese admitida pela legislação.
Em negócios imobiliários, a resolução pode envolver discussão sobre valores pagos, multa, corretagem, financiamento e devolução do imóvel. Por isso, as consequências precisam ser avaliadas conforme o contrato e o motivo do encerramento.
Em determinados negócios, um distrato pode produzir efeitos sobre financiamento e garantias imobiliárias. A simples vontade de uma das partes nem sempre permite encerrar a contratação sem consequências financeiras.
Quais são os riscos de um contrato mal elaborado?
Cláusulas genéricas podem gerar dúvidas sobre datas, pagamento, entrega, responsabilidade por tributos, reparos, documentação ou consequências do descumprimento.
Outro risco ocorre quando modelos prontos são utilizados sem adaptação. Uma compra de veículo, imóvel, equipamento ou participação empresarial envolve questões diferentes e pode exigir garantias específicas.
Nas operações de maior valor, a análise prévia ajuda a identificar obrigações que vão além do contrato. Em uma compra e venda de empresas, por exemplo, passivos, condições precedentes e responsabilidades podem ter relevância central.
Preciso de advogado para fazer um contrato de compra e venda?
Nem toda compra e venda exige obrigatoriamente a participação de advogado. Muitas transações cotidianas são formalizadas diretamente pelas próprias partes.
A orientação jurídica pode ser útil quando o negócio envolve valores relevantes, imóveis, empresas, parcelamento prolongado, garantias, riscos patrimoniais ou cláusulas que não são facilmente compreendidas.
Em operações imobiliárias, por exemplo, a análise jurídica da compra e venda de imóveis pode envolver não apenas o contrato, mas matrícula, certidões, situação do vendedor e providências necessárias para a transferência.
Perguntas frequentes sobre contratos de compra e venda
O contrato de compra e venda precisa reconhecer firma?
Nem sempre. O reconhecimento de firma depende do negócio, da finalidade do documento e de eventuais exigências específicas para os atos que serão praticados posteriormente.
Um contrato particular transfere a propriedade de um imóvel?
Em regra, não por si só. A propriedade imobiliária entre vivos é transferida pelo registro do título adequado no Cartório de Registro de Imóveis.
É possível comprar um bem parcelado por contrato?
Sim. As partes podem estabelecer pagamento parcelado, devendo definir valores, vencimentos, eventual correção, juros e consequências do atraso.
Contrato assinado pode ser alterado?
Pode, mediante acordo entre as partes e observância das exigências legais aplicáveis. Alterações relevantes devem ser formalizadas para evitar dúvidas futuras.
Posso usar um modelo pronto de contrato de compra e venda?
É possível utilizar modelos como referência, mas eles podem não contemplar riscos, documentos ou condições particulares da negociação realizada.
Como o escritório Galvão & Silva Advocacia pode ajudar?
O escritório Galvão & Silva Advocacia pode auxiliar na elaboração e revisão de contratos de compra e venda, analisando objeto, documentos, obrigações, garantias, prazos e possíveis riscos da negociação.
A orientação pode envolver negócios civis, empresariais ou imobiliários, além da avaliação de descumprimento, resolução contratual e medidas adequadas quando já existe divergência entre comprador e vendedor.
Se você pretende formalizar uma compra e venda ou possui um contrato que precisa ser analisado, é possível solicitar uma avaliação jurídica dos documentos e das condições negociadas antes de definir os próximos passos.
Dr. Daniel Ângelo Luiz da Silva
Sou advogado, sócio fundador do escritório Galvão & Silva Advocacia, formado pela Universidade Processus e inscrito na OAB/DF nº 54.608. Atuo há mais de uma década em Direito Civil, Empresarial, Tribunais Superiores, Homologação de Sentença Estrangeira e em litígios complexos envolvendo disputas patrimoniais. Além da advocacia, sou professor, escritor e palestrante, fluente em inglês e […]
Dr. Caio de Souza Galvão
Sou advogado, sócio-fundador do escritório Galvão & Silva Advocacia, formado pela Universidade Católica de Brasília e pós-graduado em Ciências Penais pela Universidade Cândido Mendes. Iniciei minha trajetória no TJDFT, atuando no 1º Juizado Cível, Criminal e de Violência Doméstica, além de exercer funções como conciliador. Passei pelo TST, TCU e Procuradoria-Geral do Banco Central, onde […]
