Doação de imóvel com usufruto vitalício: quais são as regras e como fazer?

Atualmente, muitos pais recorrem ao direito de usufruto vitalício visando garantir o direito dos filhos na herança, assim como assegurar suas moradias até o fim da vida. Além disso, com esse documento não existe a necessidade de realizar um inventário.

No entanto, para evitar problemas, ele precisa ser feito corretamente em cartório, já que existem diferentes tipos, regras e vários detalhes importantes.

Para saber mais sobre o usufruto vitalício e como este documento facilita o repasse de patrimônio entre pais e filhos, continue a leitura deste artigo.

O que é usufruto?

Antes de tudo, saiba que este termo possui origem do latim que significa “usos dos frutos”. Deste modo, refere-se a um direito dado a uma pessoa, o usufrutuário, de usar um bem pertencente a outro por um determinado período.

O usufruto, segundo o Código Civil, pode incidir sobre um ou mais bens, móveis ou imóveis, um patrimônio inteiro ou parte dele. Em outras palavras, se trata de uma maneira de doar algo, até mesmo uma casa, ainda em vida para outra pessoa.

Ainda, ressalta-se que “doação” significa transferir o patrimônio em vida. Na prática, isso ocorre nos casos em que os pais desejam garantir que seus bens passarão para seus filhos.

No entanto, o documento de usufruto garante que os pais usem e permaneçam em suas propriedades até o fim de suas vidas. Desta forma, se torna proibido vender ou retirar os moradores atuais de sua moradia.

E o usufruto vitalício?

No caso do usufruto vitalício, a validade ocorre enquanto o usufrutuário estiver vivo. Ou seja, a extinção desse direito só acontece em casos de morte do atual morador do imóvel. 

Em outras palavras, existem diferentes tipos de usufruto, entenda:

• Temporário: O contrato do usufruto ocorre por período determinado. Assim, o doador pode determinar uma validade para a doação;
• Vidual: Em que um casal pode, por exemplo, dar os bens em vida para evitar conflitos ou o inventário;
• Vitalício: contrato que garante a posse plena do bem após a morte do doador.

Deste modo, o usufruto vitalício é o mais escolhido nas doações de pais para filhos, uma vez que, após o falecimento dos pais, cancela-se o usufruto. Destarte, os filhos, como novos proprietários do imóvel, poderão fazer o que bem entender com a propriedade.

Em síntese, este tipo de doação concede o direito de uma pessoa usufruir da propriedade e ainda assim manter o direito do dono. Por exemplo, um pai pode doar sua casa para seu filho continuar morando no local, mas continua sendo o dono dela. 

Na prática, o usufruto vitalício beneficia todas as partes. De um lado, os filhos contam com a segurança da herança determinada após o falecimento dos pais. Do outro, os pais garantem seu direito de morar em sua propriedade até o fim da vida.

Tipos de usufruto

Em relação à duração, como mencionamos no tópico anterior, existe o usufruto temporário e o usufruto vitalício. Assim, enquanto o primeiro apresenta uma data de validade, o último é válido até a morte do usufrutuário, o mais comum entre pais e filhos.

No entanto, no âmbito legal existem apenas dois tipos de usufrutos, veja:

• Legal: instituído por lei, aquele que os pais repassam seus bens aos filhos;
• Convencional: firmado por vontade das partes. Pode ocorrer entre o usufrutuário e o nu-proprietário ou por testamento. 

A primeira ocorre por alienação, isto é, o proprietário concede o usufruto a outra pessoa, mas continua como dono. Já a segunda se trata de retenção, em que o dono do imóvel, por meio de contrato, cede a propriedade, mas reserva o usufruto para si.

Além disso, ainda existe outra classificação de usufruto, conforme o:

• Objeto: Neste caso, o usufruto pode ser próprio, ou seja, algo consumível ou infungível, que não pode ser substituído por outro da mesma espécie, quantidade ou qualidade; ou ainda impróprio — algo fungível e consumível;
• Extensão: Neste caso, tem-se por universal, isto é, abrange todos os bens, como herança, patrimônio e fundo empresarial. Ou, ainda, particular — se envolve apenas um item ou pleno; sem restrições; ou restrito — com limitações na utilização.
• Titulares: O direito real pode ser simultâneo, ou seja, estipulado em nome de mais de um indivíduo; ou sucessivo, com prazo certo em nome de duas ou mais pessoas, de maneira consecutiva. 

Como funciona a doação do usufruto vitalício?

O procedimento de doação de imóvel com usufruto vitalício ocorre no cartório. Em primeiro lugar, é necessário buscar um Tabelião de Notas ou Cartório de Notas. Lá, o doador solicita uma escritura pública de instituição de usufruto.

Em seguida, o próximo passo ocorre no Cartório de Registro de Imóveis que valida a escritura. Vale ressaltar que, caso o imóvel não ultrapasse 30 salários mínimos, um contrato particular já basta. Ainda assim, o procedimento em Tabelionato ou Cartório é obrigatório.

Com os documentos pessoais das partes, inclusive dos cônjuges, o tabelião ou o escrevente agendará a escritura. Na data estabelecida, ambas as partes assinam o documento no cartório. 

Em resumo, para realizar a doação de imóvel com usufruto vitalício, é necessário buscar um Tabelião de Notas ou um Cartório de Notas. Somente lá, você conseguirá a escritura pública de instituição de usufruto e concluir a doação.

Quanto custa a doação de imóvel com usufruto vitalício?

O procedimento exige o pagamento de imposto sobre a doação, chamado de ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos). Em geral, o valor varia conforme o estado, sendo que o cálculo dele depende do valor do imóvel.

Para se ter ideia, na maioria do país, o cálculo acontece da seguinte maneira:

• No momento da doação: 2\3 do valor correspondente ao bem;
• Quando extinguir o usufruto: 1\3 do valor do bem, isto é, o restante do ITCMD.

No entanto, em São Paulo e em Minas Gerais, a justiça decidiu impedir a cobrança dessa taxa em usufrutos de bens. Por isso, verifique com atenção essa situação em seu estado.

Vale ressaltar que, caso a doação de imóvel com usufruto vitalício ocorra por meio de escritura, ainda assim haverá o pagamento dos emolumentos do cartório. Desta forma, cada estado possui uma tabela própria de valores, portanto consulte o valor da escritura em sua localidade.

E ainda existe também o pagamento das custas do registro da doação com usufruto vitalício no cartório de Registro de Imóveis. Neste caso, assim como a escritura, cada local possui sua tabela de valores.

Qualquer pessoa pode fazer doação com usufruto vitalício?

Apesar deste tipo de procedimento ser mais usado entre pais e filhos para evitar o inventário, ainda assim a doação pode ocorrer entre pessoas sem nenhum grau de parentesco. Afinal, trata-se de uma doação, isto é, o ato de dar alguma coisa para outra pessoa, seja quem for. 

Contudo, para isso acontecer de fato existem algumas regras. Primeiramente, o proprietário precisa realizar a doação por livre e espontânea vontade, além de se apresentar completamente lúcido em sua decisão. Já quem irá recebê-la, também precisa aceitá-la.

Entretanto, existe uma ressalva: quando o dono do imóvel é casado com comunhão de bens e possui filhos, a doação para terceiros, como sobrinhos ou amigos, só pode ser feita parcialmente. Pois, existem os direitos dos herdeiros.

Neste caso, o cônjuge e os filhos possuem, ao menos, 50% do patrimônio. Portanto, o dono do patrimônio só poderá doar sua parte disponível, mesmo que todos os bens sejam dele. Isto é, deverá reservar a parte que é de direito dos herdeiros.

Direitos do usufrutuário

Como mencionamos, o usufrutuário, ou seja, aquele que recebe a doação, tem o direito de uso, posse, administração e percepção de possíveis frutos derivados do imóvel. 

Isso quer dizer que, caso o imóvel gere frutos, ou seja, alguma renda como aluguel, o usufrutuário poderá receber e cobrar possíveis dívidas. Além disso, existem outros direitos do receptor da doação, quais sejam:

• Direito aos frutos naturais pendentes no início dos usufrutos sem precisar pagar despesas de produção;
• Direito de usufruir em pessoa, locação ou arrendamento.

Portanto, o nu-proprietário, isto é, a pessoa que decidiu doar o imóvel, não poderá alugar ou vender enquanto o usufrutuário tiver direito sobre ele.

Como cancelar o usufruto vitalício?

Segundo o artigo 1.410 do Código Civil, o usufruto pode ser cancelado conforme as decisões previstas na legislação. Portanto, enquanto for vivo, o usufrutuário pode decidir renunciar a este direito. Porém precisa lavrar uma escritura pública de renúncia para isso.

No entanto, caso se trate do usufruto vitalício quando o usufrutuário falecer, basta apresentar a certidão de óbito no Cartório de Registro de Imóveis e assim o direito será cancelado, sem necessidade de inventário. 

Porém, nos casos de usufruto temporário averbado na matrícula do imóvel, após sua validade, existem alguns cartórios de registro que exigem o cancelamente mediante determinados documentos e pagamentos para o procedimento.

Pode vender um imóvel com usufruto vitalício?

Em geral, depende do documento feito para concretizar o usufruto. Na maioria das vezes, o usufrutuário não pode vender o imóvel e possui o dever de conservá-lo e realizar o pagamento de todas as suas taxas.

No entanto, se todas as partes envolvidas concordarem, a venda de um imóvel com usufruto vitalício pode ocorrer, desde que o comprador também saiba que só usará o imóvel após a morte do usufrutuário.

Por isso, neste tipo de situação, primeiro deve ser retirado o direito de usufruto do imóvel. Vale ressaltar que existem casos com cláusulas de inalienabilidade que impedem a venda da propriedade.

Isso quer dizer que não podemos afirmar com certeza se um imóvel com usufruto vitalício pode ou não ser vendido, pois depende do contrato e da documentação de cada caso. Portanto, o ideal é consultar um especialista para interpretar as condições da doação.

Informe-se com um advogado especialista

Embora a doação de imóvel com usufruto vitalício não exija a presença de um advogado, ainda assim, como você viu aqui, o procedimento envolve várias questões burocráticas. Deste modo, um advogado especialista no assunto é o caminho ideal para esclarecer suas dúvidas e realizar a doação de maneira correta, conforme suas vontades.

Afinal, o usufruto vitalício se trata de um documento legal que facilita o acesso à herança quando pais falecem. Assim, o imóvel não precisará de inventário, desde que siga todos os requisitos exigidos.

Portanto, se você ficou com dúvidas neste tema, entre em contato. A Galvão & Silva Advocaccia conta com advogados especialistas na área que poderão auxiliar da melhor maneira com seu caso.

Leia também:

Usucapião de bem familiar: O que é? Para quê serve?

10 Cuidados ao comprar um imóvel

Renúncia à herança é possível?