Usucapião Extrajudicial: Guia completo

A usucapião extrajudicial é um processo legal que permite a aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel, dentre outros direitos reais, através da posse prolongada e contínua, sem que haja a necessidade de um procedimento judicial. Este método é uma alternativa mais rápida e menos burocrática em comparação ao processo de usucapião tradicional, o qual  é feito por meio dos tribunais. 

Neste artigo, abordaremos as diversas disposições acerca deste procedimento capaz de regularizar situações de posse de longa data, que, muitas vezes, encontram-se em um limbo legal. Além disso, daremos mais enfoque na usucapião extrajudicial de imóveis, a qual é mais frequente em nosso país. Acompanhe e saiba mais sobre o assunto!

Qual a diferença entre usucapião judicial e extrajudicial?

Como já visto, a usucapião é um meio de adquirir a propriedade de um direito real através da posse contínua e incontestada por um período específico, e pode ser realizada de duas formas principais: judicial e extrajudicial. A diferença fundamental entre elas reside no procedimento e na instância onde são processadas. Nesse sentido: 

Usucapião judicial 

Esta modalidade ocorre por meio do sistema judiciário, pelo qual o requerente deve entrar com uma ação na justiça, apresentando provas da posse ininterrupta e pacífica do bem pelo tempo determinado pela lei. Além disso, este procedimento envolve a citação de partes interessadas, como o proprietário formal, o que pode levar a um processo judicial mais longo, com a necessidade de intervenção de um juiz para a decisão final.

Vale destacar que o Código Civil brasileiro disciplina a usucapião judicial de imóveis no seguinte dispositivo legal:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Código Civil

Usucapião extrajudicial 

A usucapião extrajudicial foi introduzida para simplificar e agilizar o processo de regularização da propriedade, uma vez que é realizada diretamente em um Cartório de Registro de Imóveis. Nesse contexto, se não houver contestações e todos os requisitos legais forem atendidos, o cartório pode emitir um novo título de propriedade, sem a necessidade de passar pelo sistema judiciário.

Além disso, ela é considerada uma forma originária de aquisição da propriedade, pois não existe uma relação jurídica direta entre o antigo e o novo proprietário. Isso significa que a transferência da propriedade ocorre independentemente de qualquer vínculo anterior, sem denúncias ou defeitos no ato de aquisição da posse. 

No mais, juridicamente, a usucapião se fundamenta em dois princípios importantes. O primeiro é a função social da posse, que reconhece o valor da utilização efetiva do imóvel. E o segundo princípio é a juridicidade de situações fáticas consolidadas ao longo do tempo, objetivando regularizar a posse de um imóvel que se tornou uma realidade incontestável devido à passagem do tempo.

É importante ressaltar que a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil alterou a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), incluindo a regulamentação da usucapião extrajudicial por meio do artigo 216-A, que trouxe a seguinte redação:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (…)

Lei de Registros Públicos

Quais as principais modalidades de usucapião?

• Usucapião Urbana: aplica-se a imóveis urbanos com área de até 250 metros quadrados, conforme o artigo 1.240 do Código Civil brasileiro. Diante disso, o possuidor deve ter utilizado o imóvel para sua moradia ou de sua família, por um período de cinco anos ininterruptos, sem oposição e sem que o imóvel tenha outro proprietário.

• Usucapião Rural: para imóveis rurais, o requisito é a posse por um período de cinco anos ininterruptos, sem oposição, de área não superior a 50 hectares, nos termos do artigo 191 da Constituição Federal. Dessa forma, o possuidor deve ter feito do imóvel sua moradia habitual, bem como ter tornado o bem produtivo por seu trabalho.

• Usucapião Extraordinária: essa modalidade exige uma posse ininterrupta e pacífica, com ânimo de dono, por 15 anos. No entanto, a presença de boa-fé ou justo título não é necessária, podendo a origem da posse na violência ou na clandestinidade, quando não mais existirem, autorizar a usucapião.

• Usucapião Ordinária: requer posse ininterrupta por um período de 10 anos, com boa-fé e justo título (um documento que indicaria a propriedade se não fossem os vícios formais), conforme artigo 1.242 do Código Civil. Essa modalidade serve para aqueles que compram o imóvel, mas não chegam a celebrar a escritura de compra e venda. 

Além disso, quando se trata da aquisição de um imóvel cujo registro inicialmente foi realizado, mas posteriormente cancelado, o prazo necessário para a usucapião é reduzido para 5 anos, desde que o possuidor tenha residido no imóvel ou tenha realizado investimentos significativos de caráter econômico e social.

• Usucapião Familiar: também conhecida como “usucapião por abandono de lar”, essa modalidade requer que um dos cônjuges ou companheiros abandone o lar por dois anos ininterruptos, permitindo ao que permanece no imóvel a possibilidade de usucapir a parte do outro.

Quando optar pela usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial pode acontecer quando há acordo entre as partes envolvidas, não existindo disputa judicial. Portanto, se o Oficial de Registro de Imóveis constatar que todos os requisitos legais para a usucapião estão presentes, ele poderá efetuar a transferência da propriedade do imóvel para o novo proprietário, sem a necessidade de uma ordem judicial específica.

Quais são os requisitos para usucapião extrajudicial?

Quando a usucapião extrajudicial foi introduzida pelo Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) e regulamentada pelo Provimento nº 65 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), estabeleceram-se alguns critérios que devem ser atendidos:

1. Bem suscetível de usucapião extrajudicial: inicialmente, é necessário verificar se o bem é elegível para usucapião, já que certos bens, como os que estão fora do comércio e os bens públicos, não estão sujeitos a esta forma de aquisição de propriedade.

2. Natureza da posse: a posse é um elemento essencial para a usucapião, mas deve atender a requisitos específicos estabelecidos no Código Civil brasileiro, a depender do tipo pretendido. No geral, ela deve ser exercida com o ânimo de dono, de maneira pacífica e sem oposição. Além disso, a posse deve ser contínua, sem interrupções, mantida durante todo o período anterior à ação de usucapião.

3. Decurso do tempo: o tempo necessário para a usucapião extrajudicial, estabelecido pela lei,  é contado em dias, começando no dia seguinte ao início da posse. 

4. Justo título e boa-fé: justo título é aquele documento que, em circunstâncias normais, seria suficiente para transferir a propriedade e a posse, na ausência de impedimentos. Já a boa-fé, por sua vez, implica que o possuidor desconhece quaisquer vícios ou obstáculos legais que impediriam a aquisição do bem.

Vale lembrar que os três primeiros itens são requisitos necessários para todas as espécies, enquanto o justo título e a boa-fé são requisitos somente da usucapião ordinária.

Quem pode requerer a usucapião extrajudicial?

Qualquer pessoa que atenda aos requisitos legais pode requerer a usucapião extrajudicial, salvo o espólio. Isso inclui:

• Possuidores do imóvel (urbano ou rural) e que cumpram com o tempo de posse exigido pela lei para a modalidade de usucapião que estão pleiteando.

• Os herdeiros, no caso de falecimento do possuidor original, desde que a posse tenha sido contínua, pacífica e sem interrupção, considerando o tempo de posse do antecessor.

• Cessionários, os quais são pessoas que receberam os direitos de posse do imóvel por meio de um contrato de cessão.

• Companheiros ou cônjuges, em casos de separação onde um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar por mais de 2 anos, conforme a modalidade de usucapião familiar.

• Posseiros sem um título de propriedade formal, mas que atendem aos critérios de tempo de posse e outros requisitos específicos para a modalidade de usucapião pretendida.

Procedimento para usucapião extrajudicial

Para conseguir a usucapião extrajudicial no Brasil, o procedimento envolve as seguintes etapas:

Reunir Documentação Comprobatória da Posse

O primeiro passo é reunir todos os documentos que comprovam a posse do imóvel pelo tempo requerido pela lei, conforme a modalidade de usucapião desejada. Isso pode incluir contratos, recibos, declarações, fotos, testemunhos, entre outros.

Elaboração de Planta e Memorial Descritivo

É necessário obter uma planta e um memorial descritivo do imóvel, elaborados por um profissional habilitado (como um engenheiro ou arquiteto), com a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), os quais formalizam o compromisso do profissional.

Certidões Negativas

Para assegurar que não existem disputas judiciais pendentes sobre a propriedade, é primordial obter certidões negativas de ações reais ou possessórias relacionadas ao imóvel. Este passo demonstra de forma clara e documentada que a propriedade em questão não é objeto de litígios em andamento, contribuindo para a segurança e a transparência do processo de usucapião extrajudicial.

Requerimento no Cartório de Registro de Imóveis

Uma vez reunida toda a documentação necessária, o interessado deve dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis responsável pela área onde o imóvel está localizado. Lá, ele deve formalizar e apresentar um requerimento devidamente preenchido para iniciar o processo de usucapião extrajudicial, dando início ao procedimento legal de reconhecimento da propriedade do imóvel com base na posse prolongada.

Notificação dos Confinantes e Interessados

Os proprietários dos imóveis vizinhos (confinantes) e eventuais interessados (como possuidores de direitos reais sobre o imóvel) devem ser notificados, podendo manifestar concordância ou oposição ao pedido.

Publicação de Edital

Um edital sobre o pedido de usucapião deve ser publicado em jornal de grande circulação, com o objetivo de informar terceiros sobre o processo em curso, proporcionando-lhes a oportunidade de se manifestarem dentro de um prazo estipulado, caso possuam alguma objeção em relação ao pedido. Este procedimento assegura a possibilidade de contestação a todas as partes interessadas ou afetadas pela potencial mudança de propriedade.

Análise pelo Oficial do Cartório

Após o prazo para manifestações e contestações, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis analisará toda a documentação e as eventuais manifestações. Dessa forma, se não houver impedimentos, ele procederá com a averbação da usucapião, reconhecendo o requerente como novo proprietário do imóvel.

Possível Encaminhamento para Via Judicial

Caso surjam contestações ao pedido de usucapião ou se o oficial do cartório tiver dúvidas quanto ao cumprimento integral dos requisitos necessários, o processo poderá ser redirecionado para a esfera judicial. Nesse cenário, a resolução do caso e a validação do cumprimento dos critérios para a usucapião serão determinadas por um juiz. 

Quais os documentos necessários para ação de usucapião extrajudicial?

Para iniciar uma ação de usucapião extrajudicial no Brasil, é necessário reunir uma série de documentos, nos termos do artigo 216 – A da Lei de Registros Públicos. Estes incluem:

• Requerimento de usucapião que deve ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis.

• Documentos pessoais como cópias do RG, CPF, comprovante de estado civil e comprovante de residência do requerente.

• Ata Notarial de Posse formalizado por um tabelião, a qual certifica o período de posse de um indivíduo sobre um imóvel. 

• Planta e Memorial Descritivo que devem ser assinados por um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e todos os envolvidos.

• Certidões Negativas de ônus reais, ações reais ou possessórias, protestos, execuções fiscais e de interdições e tutelas, referentes ao imóvel e aos possuidores.

• Documentos comprobatórios da posse contínua e ininterrupta do imóvel pelo tempo exigido na modalidade de usucapião pretendida, como contratos, recibos, declarações de testemunhas, fotos históricas, etc.

• Justo Título, caso aplicável, para a modalidade de usucapião ordinária.

• Concordância dos confinantes proprietários de imóveis vizinhos, manifestando anuência com a usucapião, geralmente exigida em forma escrita.

• Certidão da Prefeitura Municipal ou do Distrito Federal, no caso de imóveis urbanos, atestando a não existência de procedimento administrativo ou judicial em curso, que questione a posse do imóvel.

Enfim, esse conjunto de documentos é fundamental para o processo de usucapião extrajudicial, pois fornece ao cartório as informações e evidências necessárias para avaliar a legitimidade do pedido. É importante ressaltar que podem existir variações ou exigências adicionais dependendo da legislação local e das características específicas da posse.

Qual o prazo para a usucapião extrajudicial?

A duração do processo pode variar significativamente dependendo das particularidades de cada caso. No entanto, uma estimativa razoável para a conclusão do procedimento, considerando que toda a documentação necessária seja devidamente apresentada e que todas as partes envolvidas estejam cientes e de acordo com o processo, é de aproximadamente noventa a cento e vinte dias.

Como comprovar a posse na usucapião extrajudicial?

Para comprovar a posse no processo de usucapião extrajudicial, o requerente deve reunir uma série de documentos e evidências que demonstrem de forma clara e contínua sua posse sobre o imóvel pelo período exigido pela lei. Além disso, fotografias e vídeos do domicílio ao longo do tempo podem ser utilizados para mostrar o uso e ocupação contínuos. 

No mais, comprovantes de pagamento de impostos e contas são outras formas de evidenciar a posse, pois demonstram a responsabilidade assumida pelo possuidor em relação ao bem. Ademais, correspondências endereçadas ao imóvel são úteis, pois ajudam a estabelecer a presença contínua do possuidor no local. Por fim, um laudo de vistoria realizado por um profissional habilitado, descrevendo o imóvel e a situação de posse, pode ser solicitado.

Essa documentação deve ser cuidadosamente preparada e apresentada junto com o pedido de usucapião no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, a orientação de um advogado pode ser essencial para assegurar que todos esses requisitos legais sejam cumpridos adequadamente, facilitando a navegação pelo processo em questão. Para além disso, observa-se que cada caso possui suas peculiaridades e o cartório pode exigir documentos adicionais, dependendo das circunstâncias específicas do processo.

Qual o valor de uma ação de usucapião extrajudicial?

O custo do processo de usucapião extrajudicial é bastante variável, oscilando a depender do valor do imóvel, conforme as especificidades de cada caso. Contudo, é importante ressaltar que é quase impossível estabelecer um valor padrão para o custo da usucapião, devido às diferentes variáveis encontradas pelo requerente.

Destaca-se que entre os custos envolvidos estão o imposto sobre a transmissão de bens imóveis, as taxas cartorárias, despesas judiciais e honorários de advogados e engenheiros. Já quanto às taxas e emolumentos devidos ao cartório, estes têm seus preços tabelados em todo o país, mas o valor pode variar conforme o preço do imóvel objeto da usucapião. 

Nesse ínterim, diante da necessidade de uma avaliação mais detalhada dos custos envolvidos em um processo de usucapião extrajudicial, é recomendável consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário e verificar as taxas no cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está localizado.

Qual o local para apresentar o requerimento?

O requerimento de usucapião extrajudicial deve ser apresentado no Cartório de Registro de Imóveis competente pela área onde o imóvel está localizado, conforme a lei de organização judiciária da localidade. Além disso, é importante que o requerente reúna toda a documentação necessária e siga as orientações específicas do cartório, pois os procedimentos podem variar ligeiramente de acordo com as normas locais. 

Vantagens da usucapião extrajudicial

Uma das principais vantagens da usucapião extrajudicial é a agilidade no processo, pois sendo realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, evita as demoras habituais dos trâmites judiciais. Além disso, apresenta um custo geralmente menor, com menos despesas legais e honorários advocatícios, especialmente devido à sua baixa complexidade em comparação com a via judicial.

Outra vantagem é a simplicidade procedimental, visto que o processo é mais direto e envolve menos etapas burocráticas, pois requer a concordância dos envolvidos, promovendo assim um ambiente menos propenso a disputas e mais favorável a acordos amigáveis. Adicionalmente, promove a segurança jurídica, uma vez que o processo formaliza a posse do imóvel, legitimando a propriedade do requerente perante terceiros. 

Como contestar usucapião extrajudicial?

Para contestar um processo de usucapião extrajudicial, é importante estar ciente das notificações realizadas pelo Cartório de Registro de Imóveis, e do edital publicado em um jornal de grande circulação. Diante desse cenário, caso você tenha razões para contestar, deve manifestar sua oposição ao cartório, dentro de um prazo de 15 dias após a notificação ou publicação.

Ressalta-se que, a legislação atual não estabelece um procedimento específico para a impugnação no contexto discutido. Portanto, entendemos que qualquer expressão de discordância possui validade e eficácia como uma forma de impugnação. No entanto, para dar uma base sólida para sua manifestação, é muito importante apresentar provas relevantes, incluindo documentos que comprovem a propriedade ou a posse do imóvel, evidências de que o requerente da usucapião não cumpre com os requisitos necessários, ou qualquer outra comprovação. 

No mais, se a contestação for aceita pelo cartório, o processo de usucapião extrajudicial não poderá prosseguir, e o requerente terá que optar pela via judicial para buscar a aquisição da propriedade. Isso leva o caso a ser resolvido em juízo, onde as contestações podem ser devidamente avaliadas e decididas. Dessa forma, agir rapidamente é fundamental, pois os prazos para contestação não duram muito tempo e a falta de contestação pode ser interpretada como uma concordância tácita.

É necessário advogado para fazer usucapião extrajudicial?

O procedimento de usucapião extrajudicial, introduzido pelo novo Código de Processo Civil, permite a resolução de certas demandas de maneira mais acessível e célere ao transferir para a esfera administrativa as questões que não implicam em disputas judiciais.

Isto posto, o auxílio de um advogado é fortemente recomendado para realizar o processo em comento, dada a complexidade e os requisitos legais envolvidos. Sendo assim, um advogado especializado em Direito Imobiliário pode oferecer uma série de benefícios cruciais ao longo do processo de usucapião extrajudicial, ajudando principalmente a avaliar se a situação específica do requerente atende aos critérios legais. 

Portanto, contar com um profissional especializado pode facilitar significativamente o procedimento extrajudicial, aumentar as chances de um desfecho bem-sucedido e proporcionar maior segurança jurídica. Por isso, se você está em busca de um escritório para resolver sua demanda quanto a usucapião extrajudicial, entre em contato com o Galvão & Silva Advocacia. Estamos aqui para te ajudar!