O que é ITBI? Quem é obrigado a pagar?

O que é ITBI? Quem é obrigado a pagar?

Por Galvão & Silva Advocacia

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As dúvidas sobre o que é ITBI, ITCMD, quando pagar cada um deles, quem são os responsáveis pelos pagamentos e como fazer estes procedimentos fazem parte dos atendimentos de qualquer escritório que atue com Direito Imobiliário ou com o Direito Civil como um todo.

Em especial, o ITBI é um imposto que gera uma série de desconfortos para quem pretende adquirir um imóvel, nem sempre levando em conta seu valor na hora de calcular o custo total. Contudo, trata-se de uma necessidade para a regularização dos bens. Assim sendo, conhecer seu funcionamento e possibilidades é a melhor forma de garantir o resultado mais adequado possível.

No artigo de hoje, explicaremos o que é o ITBI, quando ele é devido e como proceder com o seu pagamento. Ao final, preparamos a resposta para algumas das perguntas mais comuns que recebemos aqui no escritório.

O que é ITBI?

O ITBI, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, é um tributo que ocorre em todo Brasil e possui competência nacional. Em outras palavras, é pago diretamente ao governo. Destarte, incide sobre a “transferência não gratuita de imóveis”, sendo o negócio de compra e venda o mais típico entre eles.

De forma resumida, o ITBI é a situação em que a Administração Pública obtém sua parte sobre a negociação de um bem imóvel existente em seu território. Trata-se de um imposto essencial para a regularização de uma negociação realizada, pois o seu não pagamento impede o registro imobiliário.

A diferença entre ITBI e ITCMD

Quando o assunto são os impostos de transmissão, dois deles são especialmente comuns. Em primeiro lugar, há o ITBI, tema deste artigo. Do outro lado, há o ITCMD. Embora ambos ocorram quando há transmissão dos bens, há diferenças essenciais.

O ITBI acontece exclusivamente sobre bens imóveis. Além disso, a transmissão precisa ocorrer entre duas pessoas vivas. Por fim, ela deve se dar de maneira onerosa, ou seja, é necessário que exista uma contraprestação pela transferência daquele bem imóvel.

Já o ITCMD, o Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação pode ocorrer sobre outros tipos de bens. Além disso, pode ocorrer via herança ou doação via testamento, não precisando que as duas partes estejam vivas. Por fim, não prevê a necessidade de relação onerosa, vez que a herança e a doação são gratuitas, neste caso.

De forma geral, a regra para definir quando é devido o ITBI ou ITCMD é feita pela forma de transmissão do bem: se ele foi comprado pelo novo proprietário, será devido ao ITBI. Porém, se foi recebido via herança ou doação, será devido o ITCMD.

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Quem é responsável pelo pagamento do ITBI?

No caso da compra e venda de um imóvel, o responsável legal pelo pagamento do ITBI é o comprador, pois é dele o interesse do registro do imóvel em seu nome. Vale considerar, porém, que não há qualquer impedimento legal para que seus valores sejam parte da negociação do valor do imóvel, por exemplo.

Como é realizado o cálculo do ITBI?

O cálculo do ITBI é realizado sobre o valor venal avaliado do imóvel. Este cálculo pode ser realizado com uma taxa entre 2% e 4% do valor do bem, a depender do município. Além disso, existem condições que reduzem o valor do ITBI devido, como formas de financiamento e a faixa de preço daquele imóvel.

Perguntas frequentes sobre ITBI

Na condição de escritório de advocacia especializado em direito imobiliário, é comum recebermos perguntas sobre ITBI todas as semanas. Conscientes de que essas dúvidas também podem ser suas, realizamos uma seleção das principais questões sobre o que é ITBI, como proceder com o pagamento, entre outras. Confira:

O que acontece com quem não paga o ITBI?

O não pagamento do ITBI pode ter diversas consequências. No âmbito geral, não pagar o ITBI significa não poder registrar a transmissão da propriedade. Como se trata de um dos requisitos para o registro imobiliário, não ter o comprovante do pagamento do ITBI é sinônimo de impedimento burocrático documental para essa regularização.

Além disso, instituições financeiras que proporcionam o financiamento de imóveis exigem a demonstração de regularização de todos os impostos para liberar os valores da compra. Por isso, o não pagamento do valor irá inviabilizar sua concretização.

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É necessário pagar ITBI sobre imóvel comprado na planta?

O imóvel comprado na planta também incidirá em pagamento de ITBI quando for registrado. Este é um fator importante para o qual o comprador nem sempre dá a devida atenção. Embora seja comum que se pague um valor inferior pelo negócio de um imóvel na planta, o ITBI considerará seu valor pronto na hora da regularização. Destarte, este é um aspecto que deve entrar no cálculo dos custos relacionados à compra, que podem nem mesmo ser imediatos.

É possível obter desconto no ITBI?

Como já mencionamos em um tópico anterior, o valor do ITBI é tabelado por cada município ou Distrito Federal. Neste sentido, não é correto dizer que é possível obter um “desconto” em relação ao valor previsto para o imóvel, visto que ele não é negociável com a Administração Pública.

Porém, a própria tabela que determina o imposto nas cidades e no DF prevê descontos legais a depender da forma de pagamento e do valor do imóvel. Em boa parte do país, por exemplo, imóveis financiados por programas habitacionais e com um valor máximo específico pagam 50% do valor total do ITBI, reduzindo os custos do comprador.

Devo pagar ITBI em caso de usucapião?

Esta é uma questão muito interessante sobre a usucapião em relação ao ITBI. Como o próprio nome indica, o ITBI é um imposto que incide sobre a transmissão de bens imóveis. Aqui, a palavra “transmissão” é chave, pois transmitir pressupõe ir de uma pessoa a outra, “passar” de A para B.

No caso da usucapião, não é isso que acontece. O proprietário anterior não transmite seu bem para o posseiro. Isto, pois o posseiro ocupa o imóvel e exerce sua posse como se proprietário fosse por tempo suficiente para que adquira para si o direito de se tornar proprietário. Desta forma, cria-se uma nova relação com aquele bem – um direito originário e não uma derivação de uma pessoa para outra.

Neste sentido, se não há uma transmissão, não há possibilidade de cobrança de ITBI. Este é um assunto definido no ordenamento jurídico brasileiro, já pacificado na interpretação legal. O registrador de imóveis que oficializa a propriedade por usucapião não pode exigir o pagamento de ITBI para realizar o registro, por se tratar da criação de um novo vínculo de propriedade, em vez de uma transmissão.

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Devo pagar ITBI em caso de doação?

Quando o assunto é a doação de um bem imóvel, também existe uma transmissão de bens. Mas, ao contrário da pergunta anterior, não existe a cobrança do ITBI. Isso se dá porque sobre todos os bens que participam de um inventário ou para bens e direito doados, incide o ITCMD, ou Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação

Muitas pessoas perguntam como pode haver um imposto sobre uma doação, mesmo que ela não tenha um pagamento envolvido. Embora seja uma boa pergunta, é importante destacar que o ITCMD é pago sobre o valor do imóvel conforme sua avaliação, e não do negócio jurídico realizado. Por isso, mesmo que a doação seja gratuita, ela possui valor mensurável, sendo o valor venal do bem.

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Devo pagar ITBI sobre bem imóvel herdado em inventário?

No mesmo sentido da pergunta anterior, a herança consiste em um cenário de transmissão de bem imóvel. Porém, ela também incide no campo do ITCMD, imposto tipicamente cobrado na ocasião de um inventário sobre os bens da pessoa falecida.

Vale reforçar que quando há incidência de ITCMD, não há incidência de ITBI (nem de ITR, no caso de imóveis rurais). A relação oposta também é verdadeira. Ambos impostos não ocorrem de maneira mútua em uma mesma transmissão de bens.

Quais as características de um bom advogado para auxiliar em questões de ITBI?

A atuação de um advogado em benefício de um comprador de imóveis, no que diz respeito ao ITBI, sempre parte da sua experiência com o direito imobiliário. Sendo bastante recorrente no Direito Civil, questões legais relacionadas a imóveis geralmente começam antes do pagamento dos impostos em si.

Desta forma, é sempre importante contar com uma assessoria jurídica desde o início da negociação. Assim, a revisão contratual, a garantia de que as questões de registro estejam regulares e demais “surpresas” sejam devidamente avaliadas pela segurança da sua negociação. Além disso, um escritório com experiência no assunto é capaz de avaliar quais as formas menos onerosas de concretizar a negociação.

Esperamos que este artigo tenha sido útil para tirar dúvidas e esclarecer o que é ITBI e quando ele precisa ser pago. Se você percebeu que precisa de um auxílio profissional em relação ao tema, entre em contato diretamente com a nossa equipe. Basta enviar uma mensagem e agendar a sua consulta com a nossa equipe de advogados especialistas em Direito Civil.

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Publicado em 18 out 2022

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