Como Recorrer a um Tribunal de Pequenas Causas em Casos de Litígios de Aluguel ?

Litígios em contratos de locação são extremamente comuns no judiciário, e devido a sua natureza, é natural que as partes estejam diante situações estressantes, como cobranças de dívidas. Dessa forma, é importante que tenha a devida representação de um advogado imobiliário, para não ter seus direitos lesados.  Nesse artigo, será abordado como recorrer em litígios de aluguel em tribunais de pequenas causas, tendo em vista sua competência e particularidades. Ademais, é importante destacar quais litígios são recorrentes na justiça. 

O que é contrato de locação? 

O contrato de locação é responsável pelo aluguel de um imóvel residencial, empresarial, urbano ou temporário. Esse contrato disponibiliza o uso do bem para o locatário, em troca de um valor, por tempo determinado ou indeterminado (nos termos do contrato). 

É importante que no contrato de locação estejam contidas informações acerca das obrigações e direitos das partes, garantias além de penalidades e prazos. Outros valores podem ser acordados entre as partes. O contrato traz segurança jurídica aos envolvidos na relação, então não deixe de procurar um advogado quando decidir realizar um contrato dessa natureza, para que possa evitar litígios de aluguel. 

Essa modalidade de contrato está prevista no art. 1º da lei 8.245/91 (Lei do inquilinato), e a referida lei trata de todas as questões referentes a esse tipo de locação. Dessa forma, os direitos e deveres das partes são explicitados na lei. Os deveres do locador são os seguintes: 

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Lei 8.245/91

O locatário, também conhecido como inquilino, também possui deveres nessa relação contratual, e portanto, são elencados na lei: 

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir–se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá–lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Lei 8.245/91

Percebe-se então que o valor do aluguel não é a única causa de pedir, existem outras obrigações dentro de um contrato de locação de podem ser trazidas em questão em um processo, como condomínio, deterioração do imóvel, entre outras. 

As duas partes são sujeitos de direitos e deveres, e podem recorrer, com a representação de um advogado, em tribunais de pequenas causas, tendo em vista que a quebra de contrato é causa justa para o ajuizamento da ação de litígios de aluguel. 

O que é Juizado de Pequenas Causas? 

O juizado de pequenas causas, também conhecido como Juizado Especial, previsto na lei 9.099/95, foi criado para julgar processos de baixa complexidade e valor reduzido. O juizado tem o aspecto conciliador, e tem como objetivo a resolução mais célere da lide, para evitar processos longos e onerosos. 

Como dito acima, o Juizado Especial atua em causas de baixo valor. Esse valor é considerado de acordo com o salário-mínimo vigente na época da entrada com a ação. Portanto, conforme o art. 3º da lei 9.099, o valor máximo que o juizado pode julgar, é de 40 salários-mínimos: 

Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:

I – as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário-mínimo;

Lei 9.099/95

O Juizado Especial tem como objetivo ser um tribunal democrático, que consegue atender com facilidade cidadãos que não possuem grande valor monetário, ou que buscam resolver o litígio com celeridade. Os seus princípios são expostos no art. 2º, da lei 9.099/95, vide: 

Art. 2º O processo orientar-se-á pelos critérios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade, buscando, sempre que possível, a conciliação ou a transação.

Lei 9.099/95

Na lei são elencadas as causas onde o tribunal de pequenas causas não tem competência para atuar, tendo em vista sua natureza processual. São questões mais complexas, e que necessitam de mais tempo para serem julgadas. 

Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:

§ 2º Ficam excluídas da competência do Juizado Especial as causas de natureza alimentar, falimentar, fiscal e de interesse da Fazenda Pública, e também as relativas a acidentes de trabalho, a resíduos e ao estado e capacidade das pessoas, ainda que de cunho patrimonial.

Lei 9.099/95

Portanto, é possível que sejam aceitas ações de litígios de aluguel no juizado especial, observando as condições impostas pela lei, e um advogado competente consegue aproveitar para que a ação se finalize o mais rápido possível, e com menos complicações. A seguir, serão abordadas ações comuns de litígios de aluguel que são vistas no tribunal de pequenas causas. 

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Litígios de aluguel no Juizado Especial

Como já vimos, é possível ajuizar ação a respeito de contrato de locação no tribunal de pequenas causas, e para isso, é importante que esteja representado por um advogado. Caso exceda a 20 salários-mínimos, não é apenas importante, é também obrigatório que esteja assistido por um advogado. 

Apesar de ser possível o ajuizamento de ação em questão de contrato de locação no JEC, alguns casos são possíveis apenas na justiça comum, por se tratarem de procedimentos “especiais”, como ação de despejo sem ser para uso próprio. 

No art. 275, do código de processo civil, estão elencadas as possibilidades de ação no JEC, e entre elas, estão: 

b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio; (Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995)

c) de ressarcimento por danos em prédio urbano ou rústico; (Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995)

art. 275, Código de Processo Civil 

Portanto, é possível realizar a cobrança de qualquer valor referente a condomínio, que não exceda a 40 salários-mínimos, assim como indenizações, ou resolução de problemas com vizinhos. 

Outra particularidade de litígios de aluguel em tribunais de pequenas causas, é que ação de despejo só pode ser ajuizada caso seja para uso próprio, seja para uso comercial ou residencial. Caso seja para terceiros, é necessário que a ação se inicie na justiça comum. Ressalta-se que para fins de “uso próprio”, se consideram descendentes e ascendentes, e excluem-se, tios, primos e sobrinhos. 

Conclusão

Entende-se então que litígios de aluguel são recorrentes na justiça comum e nos tribunais de pequenas causas, e é importante que cada caso seja tratado de acordo com suas particularidades, e por isso, que o Juizado Especial possui tal competência. Dessa forma, é importante que tenha um juizado capaz de julgar ações com mais celeridade e menor onerosidade. 

Assim, situações relacionadas ao tema de litígios de aluguel são complexas para sua conclusão, especialmente quando necessário o envolvimento do judiciário. Desta forma, contar com advogados especialistas na área é fundamental para a conclusão tranquila de uma demanda tão sensível. 

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