Direito Imobiliário

Entenda a regularização de lotes do Decreto 40.254/19

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Por Galvão & Silva Advocacia.
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Decreto 40.25419 – Reurb DF Entenda a regularização de lotes
Decreto 40.25419 – Reurb DF Entenda a regularização de lotes

A Reurb DF – Regularização Fundiária Urbana no Distrito Federal é uma norma há muito esperada por diversas famílias, que buscavam encerrar a incerteza quanto à segurança de sua moradia.

Fato é que, no Brasil, os temas de regularização fundiária são fontes de muitos debates e pressão política, e a Lei Federal 13.465, de 2017, foi uma das grandes definidoras contemporâneas sobre o assunto. No entanto, por tratar de aspecto de competência distrital ou municipal, ela não poderia se fazer valer sozinha.

Por isso, a Reurb DF, decretada em novembro de 2019, é a adequação da legislação federal ao ordenamento distrital, podendo dar aplicação à lei prevista, e definindo seus aspectos internos.

No artigo de hoje, abordaremos a Reurb, suas características, quem são seus beneficiários, e como garantir a regularização dos lotes urbanos. Não perca:

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O que é o Reurb DF?

O Reurb DF é um decreto destinado a estabelecer quais são os procedimentos que se adequam à regularização fundiária urbana no Distrito Federal. É importante entender que não é este decreto que determina os parâmetros. Eles são definidos pela Lei Federal 13.465, de julho de 2017. O Reurb DF trata sobre os procedimentos, “recebendo” a Lei Federal para aplicabilidade no Distrito Federal.

A formação de núcleos urbanos informais são razoavelmente comuns: o aumento das populações urbanas costuma ultrapassar a velocidade das políticas públicas de moradia e distribuição urbana. O Reurb é uma forma de “compensar” essa defasagem, regularizando locais que já se tornaram moradia há algum tempo, mas nunca tiveram a adequação legal.

Os 12 objetivos da Reurb DF:

O Decreto é bastante claro ao elencar seus 12 objetivos dentro do próprio texto. São eles:

I – Identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes (…)

O primeiro objetivo declarado no decreto já traz um importante reconhecimento para quem ainda vivia sob incertezas: ele reconhece que existência dos núcleos urbanos informais, bem como a importância de melhorar suas condições urbanas e ambientais.

Em outras palavras, é o reconhecimento daquele espaço como um local de moradia que deve ser organizado e protegido, evitando, ainda, danos ambientais decorrentes da situação informal.

II – Criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano do Distrito Federal e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes

Para quem vive em um local ocupado informalmente, este objetivo provavelmente é o que mais desperta o interesse e acalma as incertezas.

Além de prever a compatibilização dos lotes, ele determina o objetivo de constituir direitos reais em favor de seus ocupantes. Direitos reais, neste caso, são os direitos de propriedade imobiliária, ou seja, o reconhecimento do ocupante como dono legal, com toda a proteção que isso representa. É, sem dúvidas, um ponto de grande alívio para todos que esperavam um Reurb DF que protegesse o direito à moradia.

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III – Ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados

O terceiro objetivo é o de garantir que o Reurb DF não seja um processo de afastamento de populações de baixa renda dos núcleos urbanos. Pelo contrário: o inciso III declara a preferência de que os ocupantes permaneçam no local ocupado, se possível sua regularização.

IV – Promover a integração social e a geração de emprego e renda

Parte do processo de urbanização, especialmente no Distrito Federal, é que exista vida econômica ativa, organizada e formal distribuída naquelas regiões. A regularização destas áreas até então informais permite que políticas que favoreçam essa mudança sejam pensadas e aplicadas.

V – Estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade

Em tempos de grande sobrecarga judicial, evitar conflitos litigiosos é uma maneira de acelerar resultados, evitar custos e, ainda, trazer um procedimento com muito menos tons de ansiedade e incerteza para os ocupantes. Para quem tem o sonho de regularizar sua situação, ainda sugere um custo muito menor, evitando longos processos judiciais.

VI – Garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas

Esta parte reforça um direito constitucional de todo cidadão: o direito à moradia digna. Trata-se, portanto, de algo além de um objetivo, mas do reforço de estar em consonância com a Carta Maior de nosso ordenamento jurídico.

VII – Garantir a efetivação da função social da propriedade

Em união ao objetivo anterior, a efetivação da função social da propriedade reforça a lógica por trás do decreto. Não se trata de um ato de bondade ou benefício, mas de uma concretização de um direito previsto: uma área ocupada para moradia exerce uma função social que não seria cumprida no caso de desocupação, portanto, sua regularização deve prevalecer sobre o quaisquer outros interesses.

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VIII – Ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes

Toda área urbana cumpre a função de moradia, e sobre ela devem incidir os serviços e garantias básicas, de saúde e educação, a segurança e mobilidade urbana. Regularizar essas áreas por meio do Reurb DF é uma maneira de incluir sua participação nas políticas de bem-estar urbano.

IX – Concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo do Distrito Federal

Para que o Distrito Federal fosse ocupado de maneira eficiente, em sua origem, diversas políticas precisaram ser traçadas, e manter tal eficiência continua sendo importante.

X – Prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais

Regularizar novos núcleos urbanos, com espaço planejado para seu crescimento, auxilia que as políticas públicas possam ser focadas nessas regiões, tornando mais eficiente o uso dos recursos públicos, e atraindo a moradia nessas regiões – com melhores condições de estrutura – do que em novos núcleos informais, que exigiriam todo um novo processo de estruturação.

XI – Conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher

Como mencionado no objetivo II, a concessão de direitos reais, neste caso, significa conceder de fato e de direito os direitos sobre a propriedade e a posse do imóvel ocupado informalmente, até então.

No caso brasileiro, ainda há que se falar na importância de manter esses direitos reais sob o controle da mulher – majoritariamente, a mãe da casa. Isso porque, em função da estrutura social atual, é ela quem tende a ter maior permanência em relação à família que se desenvolve naquele domicílio. Garantir os direitos reais a ela, em vez de um marido, por exemplo, significa proteger também as crianças da família, pois é com a mulher que elas costumam ficar, na grande maioria dos casos.

XII – Franquear participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária

Por fim, o objetivo XII traz uma preocupação de facilitar o acesso dos interessados, tipicamente excluídos de decisões urbanas que os afetam diretamente. É outro cuidado no sentido de tornar este procedimento acolhedor aos indivíduos, para que efetivamente regularizem sua situação.

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Quem pode requerer o Reurb DF?

O decreto prevê cinco categorias de legitimados para a requisição da regularização.

Do lado da atuação público, União e Distrito Federal, bem como o Ministério Público, poderão provocar a regularização.

Do lado de quem já ocupa informalmente as áreas urbanas, pode-se buscar o procedimento de forma individua, ou coletiva, por meio de organizações, associações, funções e cooperativas com propósitos afins. Ainda, a Defensoria Pública poderá atuar em nome dos beneficiários.

Por fim, da perspectiva dos proprietários dos imóveis ocupados, o Reurb DF também pode ser provocado, com o objetivo de ter restituído o valor daquele imóvel que será regularizado em benefício de quem efetivamente detém a posse, sob o princípio da função social da propriedade.

Quando o Reurb não pode ser requerido?

Nem todas as áreas urbanas ocupadas podem ser regularizadas. O decreto prevê seis circunstâncias em que o Reurb DF não caberá, conforme observado em seu artigo 7º:

Não se aplicam os procedimentos da Reurb às ocupações inseridas nas seguintes áreas:

I – que ofereçam risco à vida;

II – alagadiças e sujeitas a inundações;

III – que tenham sido aterradas com material nocivo à saúde pública;

IV – com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento);

V – onde as condições geológicas não aconselhem a edificação;

VI – em unidade de proteção integral, áreas de preservação permanente e proteção de manancial, nos termos da legislação ambiental vigente.

Art. 7º

Nestas seis situações, não há possibilidade de obtenção da regularização, e a área não se tornará núcleo urbano formal sob qualquer hipótese.

Como é o processo da Reurb?

O decreto prevê que o requerimento sempre seja feito pelos legitimados, sejam eles de categoria pública, beneficiários ou proprietários dos lotes ocupados.

A partir do requerimento, será realizado processamento administrativo, com instauração do procedimento, análise e licenciamento ambiental, decisão e, por fim, a expedição da Certidão de Regularização Fundiária, regularizando a situação.

Beneficiários ou proprietários deverão ser representados sempre por advogado, ou Defensor Público durante o procedimento.

O que significam as modalidades de interesse social e de interesse específico?

A Reurb DF não prevê apenas a modalidade voltada para populações de baixa renda. Neste caso, chamado de modalidade de “Interesse Social”, é o Estado quem custeia a regularização, sob a ótica constitucional do direito à moradia.

No caso da Regularização Fundiária de Interesse Específico, o ocupante pode solicitar a regularização, mas custear a própria adaptação de infraestrutura local. A modalidade se destina a quem não se encaixa no enquadramento de baixa renda, mas passa por situação de informalidade ou falta de estrutura no local de seu imóvel. Há duas modalidades de Reurb. A Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb-S) e a Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb-E).

A primeira é destinada ao público de baixa renda, em que o Estado é responsável pelos custos. A segunda o interessado, sendo particular ou agente público, é responsável por instalar a infraestrutura do local.

Agora que você já conhece os objetivos e procedimentos da Reurb DF, basta saber com quem contar na hora de buscar seus direitos.

O Escritório Galvão & Silva conta com um equipe especializada no assunto, e trabalhamos 24 horas por dia para defender o interesse de nossos clientes. Entre em contato, e nossos advogados atenderão você quanto antes!

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Atualizado em 8 de setembro de 2020.

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