Cancelar um leilão de imóvel: Como o advogado pode ajudar?

Cancelar um leilão de imóvel: Como entrar com uma ação? Como o advogado pode ajudar?

Por Galvão & Silva Advocacia

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Cancelar um leilão de imóvel é o objetivo de muitas pessoas que estão sofrendo um processo de execução e têm seu bem imóvel penhorado para pagar a dívida. A situação é razoavelmente simples: deve-se um valor e por falta de liquidez para pagamento desta dívida a Justiça manda que o bem seja leiloado.

No artigo de hoje veremos como funciona este mecanismo e em quais situações é possível cancelar um leilão de imóvel. Confira!

O que é um leilão judicial de imóvel?

O leilão de imóvel é uma ferramenta determinada no direito brasileiro para converter bens em valor financeiro líquido. Ainda, tem-se o objetivo de pagar uma dívida em atraso, convertendo o bem do devedor no pagamento devido.

Ainda neste sentido, o leilão de imóvel pode ser judicial ou extrajudicial. Neste artigo, focaremos em casos de leilão judicial. São estes os casos determinados por força de decisão judicial. Em outras palavras, eles surgem quando um processo judicial chega a um ponto em que a sentença do magistrado determina que aquele bem deve ser leiloado para fins de pagamento de uma dívida.

Por se tratar de uma decisão desta natureza, o leilão judicial de imóvel precisa seguir regras bastante rígidas determinadas pelo Código de Processo Civil. É exatamente nessa rigidez de requisitos que se encontram os maiores erros de nulidade de leilão que abordaremos ao longo deste artigo.

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A importância da estabilidade no leilão de imóvel

Todo leilão judicial implica na execução de uma ordem do próprio Estado. Isso significa que precisa estar de acordo com o ordenamento jurídico e obedecer o devido regramento. Quem arremata, por sua vez, precisa ter certeza de que não sofrerá consequências relativas ao processo de execução.

Neste sentido, o Código de Processo Civil (CPC) busca oferecer bastante clareza ao determinar que o leilão é definitivo e irretratável. Segundo o CPC, em seu artigo 903, vemos o seguinte:

Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.

Não significa dizer, porém, que é impossível cancelar um leilão de imóvel. É o que veremos a seguir.

Como é possível cancelar um leilão de imóvel?

Se, por um lado, a questão da estabilidade e irretratabilidade de um leilão de imóvel é parte fundamental, é igualmente importante que ele tenha sido plenamente válido. Para que isso ocorra, é necessário cumprir alguns requisitos legais, exemplificados pelo artigo 886 do Código de Processo Civil:

Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:

I – a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros;

II – o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado;

III – o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados;

IV – o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;

V – a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;

VI – menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados. Parágrafo único. No caso de títulos da dívida pública e de títulos negociados em bolsa, constará do edital o valor da última cotação.

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Obviamente, o CPC aborda a questão em uma série de outros artigos e definições. Importa saber, porém, que o não cumprimento do que é definido legalmente implica, até mesmo, na nulidade do leilão. Isso significa dizer que ele não apenas será revertido, mas considerado como se nunca tivesse ocorrido, pois simplesmente não poderia ter acontecido. 

Razões típicas para cancelar um leilão de imóvel

Como vimos no tópico acima, o Código de Processo Civil é bastante claro a respeito das exigências para que se realize o leilão de forma válida. Quando elas não são cumpridas, é possível pleitear por cancelar um leilão de imóvel. Embora exista uma variedade de formas de agir, as razões mais comuns apontadas nestes casos são:

Preço vil

“Preço vil” é um termo um tanto assustador, que diz respeito a um valor de arrematação tão baixo que sequer pode ser considerado aceitável. Neste caso, não conta o valor sentimental ou o preço desejado pelo proprietário: o preço válido é determinado com clareza.

É necessário que, em um leilão, o valor de arrematação do bem imóvel seja vendido por, no mínimo, 50% do seu valor de mercado. Insta salientar que, neste caso, não contam as taxas, honorários ou valores à parte que podem compor o gasto final do arrematante.

Ausência de publicação online do edital

Se você leu o artigo 886 do Código Civil no tópico anterior, deve ter visto que no inciso IV é clara a demanda pela publicação do edital. Atualmente, o meio digital é considerado necessário para que ocorra ampla divulgação do leilão, conforme requerido pela lei. 

Lembre-se: o edital deve ser publicado na internet mesmo quando o leilão se dá de maneira exclusivamente presencial. Isto, pois a ausência de cumprimento deste requisito pode levar ao questionamento da validade do feito.

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Publicação de edital fora do prazo

O Código de Processo Civil também é muito restrito quanto ao prazo de publicação do edital do leilão. O edital deve ser publicado com, no mínimo, 5 dias de antecedência. Se o prazo for inferior, há clara nulidade no procedimento exigido, abrindo espaço para seu questionamento.

Descrição inadequada do bem

O artigo 886 do Código de Processo Civil também é bastante explícito ao declarar que todas as características do bem devem ser descritas no leilão. Isso envolve todas as divisas, as questões de matrícula, o estado de conservação, a existência de qualquer ônus atrelado a ele, sua localização, etc.

Atualmente, considera-se até mesmo que as fotografias referentes ao imóvel e ao seu estado sejam parte importante da correta descrição, quando forem possíveis de serem disponibilizadas.

É bem verdade que este é um critério muito mais utilizado pelo arrematante insatisfeito do que pelo executado. Afinal, tende a ser o arrematante o prejudicado ao receber um bem em pior estado do que o descrito. Também cabe a ele cancelar um leilão de imóvel neste cenário.

Ausência de intimação do executado

Sempre que se fala de “estabilidade” em qualquer procedimento jurídico, a intimação correta de todas as partes interessadas faz parte da equação. É ao ser intimado que o executado pode tomar quaisquer providências para evitar o leilão. Não fazê-lo significa negar sua oportunidade de reparar a situação, causando nulidade ao processo.

Não cumprimento do pagamento do leilão

Não apenas o valor é declarado no momento da arrematação, mas também suas formas de pagamento. Para que se concretize o procedimento, é necessário que pague aquilo que adquiriu. Caso contrário a transação pode ser desfeita e um novo leilão pode ser realizado.

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Não intimação de condômino 

Quando há mais de um proprietário para um mesmo imóvel e apenas um ou alguns forem executados, os outros condôminos devem, por lei, serem intimados do leilão. Isso acontece porque possuem preferência de compra, e não se pode leiloar o bem sem que tenham a oportunidade de exercê-la.

Não intimação de cônjuge

No mesmo sentido do condômino, também pode ser proprietário do bem a ser leiloado por execução do outro cônjuge. Por isso, obviamente, o cônjuge deve ser intimado a respeito da ocorrência do leilão, como parte interessada que pode realizar sua própria defesa.

E nos casos de leilão extrajudicial?

A lei brasileira também autoriza circunstâncias de leilão extrajudicial a depender do cenário. Em geral, porém, eles não fazem parte de um processo de execução e sim do saldo de uma dívida que já existe – como é o caso de leilão de imóveis sob alienação fiduciária.

Neste caso, utiliza-se uma estratégia diferente da busca por nulidade. Pode-se questionar a própria decisão de leilão, uma vez que ela não é lastreada em sentença ou processo específico. Neste sentido, há menos rigidez e mais formas de agir. Trata-se, contudo, de tema a ser debatido em outra ocasião.

Agora que você já sabe como cancelar um leilão de imóvel, quais são seus requisitos e qual profissional buscar para realizar esta ação, pode entrar em contato com a nossa equipe para agendar uma consulta para abordar o seu caso. Lembre-se que a agilidade é fundamental neste cenário, uma vez que a legislação busca garantir a estabilidade do procedimento. Por isso, não perca tempo e busque seus direitos!

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Publicado em 18 nov 2022

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