Juros de Carência em Financiamento Bancário é Proibido

Os juros de carência em financiamento, também chamados de “juros de obra” ou “juros no pé”, são valores cobrados antes do início das parcelas de amortização, geralmente durante a construção do imóvel. Esse encargo é controverso e tem sido amplamente questionado na Justiça.

Muitos brasileiros assinam contratos de financiamento de casas sem compreender todas as suas cláusulas. Uma das mais controversas e potencialmente prejudiciais é a que prevê a cobrança de encargos durante o período de carência, antes da entrega das chaves.

Essa prática, muitas vezes oculta sob termos técnicos, pode levar a um aumento inesperado e abusivo do saldo devedor. Felizmente, o Poder Judiciário tem se posicionado de forma firme contra essa cobrança, protegendo os direitos do consumidor.

Por que os juros de carência geram tantas discussões judiciais?

Os juros de carência, ou “taxa de evolução de obra”, são encargos pagos ao banco enquanto o imóvel ainda está em construção. Nessa fase, o comprador paga valores sem iniciar a amortização do saldo devedor.

A discussão judicial surge porque o consumidor arca com juros que não reduzem sua dívida, o que gera sensação de desequilíbrio contratual. Esse tipo de cobrança é comum em financiamentos imobiliários, especialmente no período anterior à entrega das chaves.

O Superior Tribunal de Justiça já analisou casos semelhantes e entende que a cobrança de juros não é automaticamente abusiva, devendo ser avaliada conforme o contrato e os níveis de mercado, reforçando a importância da análise individual de cada relação financeira.

Como identificar a cobrança indevida no seu contrato?

Identificar a cobrança de juros de obra exige uma leitura atenta do contrato de financiamento, pois as instituições financeiras utilizam nomenclaturas diversas para mascarar essa prática.

Alguns sinais de alerta incluem:

• Cláusula de evolução: fique atento a termos como “taxa de evolução de obra” ou “encargos da fase de construção”;
• Pagamentos fixos: desconfie se as parcelas durante a obra não possuem um cronograma de amortização claro;
• Saldo devedor crescente: se, mesmo pagando em dia, seu saldo devedor continua a aumentar antes da entrega das chaves, é um forte indício;
• Falta de transparência: a ausência de um extrato detalhado que discrimine o que é juros e o que é amortização é um sinal de irregularidade.

Ao identificar qualquer um desses pontos, é crucial buscar uma análise jurídica especializada. A revisão contratual por um profissional pode confirmar a abusividade e indicar os melhores caminhos para suspender a cobrança.

Quais encargos são frequentemente confundidos com juros de carência?

É comum que os contratos de financiamento imobiliário na planta apresentem uma série de taxas, e a confusão entre elas pode dificultar a identificação de abusos. Saber diferenciar os encargos legítimos dos ilegítimos é o primeiro passo para garantir seus direitos.

Fique atento às seguintes nomenclaturas:

• Taxa de evolução de obra: é o nome mais comum para os juros de carência, cobrados durante a construção;
• Amortização negativa: ocorre quando a parcela paga é insuficiente para cobrir os juros, fazendo o saldo devedor aumentar;
• Seguro de obra: apólice que visa garantir a finalização do empreendimento, cujo custo pode ser repassado ao comprador;
• Correção pelo INCC: o Índice Nacional de Custo da Construção reajusta o saldo devedor durante a obra, o que é uma prática legal.

Enquanto a correção pelo INCC é permitida, sua combinação com os juros de carência pode criar uma situação onerosa. A chave é analisar se os pagamentos feitos estão apenas remunerando o banco ou se estão reduzindo o montante que você deve.

Juros de carência e juros de amortização: quais as diferenças?

Compreender a distinção entre os juros pagos durante a fase de obra e os juros pagos após a entrega das chaves é essencial para o consumidor. A principal diferença está na finalidade e no impacto que cada um tem sobre o saldo devedor total do financiamento.

A tabela a seguir destaca os pontos cruciais que diferenciam esses dois tipos de encargo:

Os juros de amortização fazem parte da estrutura de um financiamento, já os juros de carência criam um cenário desvantajoso. O consumidor acaba pagando por meses ou anos sem ver sua dívida diminuir, violando os princípios do Código de Defesa do Consumidor.

Cliente recupera valores pagos indevidamente a título de juros de obra

Um cliente procurou o escritório Galvão & Silva Advocacia após perceber que, mesmo pagando em dia as parcelas do seu apartamento na planta por quase dois anos, seu saldo devedor com o banco não diminuía.

Nossa equipe de especialistas em Direito Bancário iniciou uma análise minuciosa do contrato de financiamento e dos extratos de pagamento. A perícia contábil interna identificou claramente a cobrança de “taxa de evolução de obra” sem qualquer amortização.

Com base nas provas técnicas e na jurisprudência consolidada do STJ, ingressamos com uma ação judicial. A tese do nosso escritório foi acatada, resultando em uma decisão que suspendeu a cobrança ilegal e determinou a restituição dos valores pagos indevidamente.

Quais são os seus direitos ao identificar essa cobrança?

Ao constatar a cobrança de juros de carência sem amortização, o consumidor é protegido pelo art. 51, XVIII, do CDC, que declara nulas as cláusulas abusivas que imponham desvantagem excessiva, assegurando equilíbrio nas relações contratuais.

Seus principais direitos nessa situação incluem:

• Suspensão da cobrança: é possível solicitar judicialmente, inclusive por meio de liminar, a interrupção imediata dos pagamentos;
• Restituição de valores: a devolução de tudo o que foi pago indevidamente, muitas vezes em dobro, corrigido monetariamente;
• Revisão do saldo devedor: o recálculo da dívida, abatendo os valores pagos a título de juros de obra do saldo principal;
• Indenização por danos: em alguns casos, é possível pleitear indenização por danos morais, a depender do impacto da cobrança na vida do consumidor.

Para exercer esses direitos de forma efetiva, é imprescindível contar com o suporte de uma advocacia especializada. A documentação correta e a fundamentação jurídica precisa são determinantes para o sucesso de uma ação revisional contra a instituição financeira.

Como o escritório Galvão & Silva Advocacia pode te auxiliar?

Enfrentar uma instituição financeira para discutir cláusulas contratuais pode parecer uma batalha desigual, mas com a orientação correta, seus direitos prevalecem. A atuação de um advogado especialista em Direito Bancário é fundamental para equilibrar essa relação.

No escritório Galvão & Silva Advocacia, nossa equipe possui vasta experiência na análise de contratos de financiamento e na identificação de práticas abusivas como a cobrança de juros de carência.

Se você suspeita que está sendo vítima dessa cobrança ilegal ou tem dúvidas sobre seu contrato de financiamento, não hesite em agir. Contate nossa equipe para uma análise detalhada do seu caso e permita que nossa expertise trabalhe a seu favor.