Usucapião Urbano: Saiba Tudo Sobre os Tipos e Requisitos

Usucapião urbano é o direito de adquirir a propriedade de um imóvel urbano por meio de posse contínua e pacífica durante 5 anos, sem oposição, e utilizado para moradia própria ou familiar. Para ser aplicável, o imóvel não pode ultrapassar 250m², e o possuidor não pode ter outro imóvel em seu nome.

Usucapião Urbano é o nome dado para diferentes modalidades de usucapião que se referem à conversão da posse em propriedade no direito brasileiro, quando se trata de um imóvel urbano. O assunto não é exatamente difícil, mas a quantidade de termos técnicos e conceitos envolvidos podem confundir pessoas que não tenham uma familiaridade com o direito civil e noções como “posse” e “propriedade” bem estabelecidas.

A boa notícia é que fica muito mais fácil entender o usucapião, seus tipos e requisitos com um pouco de informação. Este artigo foi preparado pela nossa equipe civilista para esclarecer os principais pontos sobre usucapião urbano e quando pode ser utilizada.

Ao longo do texto, abordaremos os principais conceitos sobre usucapião urbano, seus tipos, requisitos e as principais dúvidas que recebemos sobre o tema. Além disso, é claro, estamos à sua disposição para tirar dúvidas e agendar uma consulta caso você queira abordar seu caso particular.

Entendendo o que é usucapião

Se você chegou até este artigo, provavelmente tem alguma perspectiva do significado de usucapião. O problema é que esse é um dos termos muito falados, mas que nem sempre recebem uma explicação concreta do que significam.

Resumidamente, usucapião é o ato jurídico que converte a posse de um imóvel em sua propriedade. A seguir, definiremos a diferença entre posse e propriedade, mas a informação essencial é que a usucapião oficializa o direito de propriedade para o indivíduo que de fato exerce a posse sobre um bem imóvel, após serem preenchidos os requisitos desta posse pelo tempo necessário.

A diferença entre posse e propriedade

Parte essencial de entender o significado desta conversão de posse em propriedade é diferenciar entre os dois conceitos. Para isso, é importante saber que a posse é um fato. Em outras palavras, não é preciso que um documento diga que você tem a posse sobre um bem–basta você exercê-la. Tipicamente, o exercício da posse de um bem imóvel urbano é morar nele como se dono fosse, sem que se trata de uma relação onerosa com o proprietário, como um aluguel.

Já a propriedade é um direito, um registro. É proprietário legal quem tem seu nome registrado como proprietário daquele bem no Registro de Imóveis, sendo a instituição responsável por manter as determinações legais sobre os diferentes bens imóveis de uma cidade ou região.

Essa diferença é essencial. O direito de usucapião nasce do exercício da posse sem a propriedade sobre um certo bem, ao mesmo tempo, em que o proprietário de direito negligência o exercício desta posse, não contestando a ocupação indevida do imóvel por tempo suficiente.

Os tipos de usucapião

Este artigo busca tratar da aplicação de usucapião urbano, que não representa, por si só, uma modalidade. Na prática, há diferentes tipos de usucapião que se aplicam ao contexto de imóveis urbanos. Em alguns casos, aliás, mais de uma modalidade poderia ser utilizada pelo possuidor, quando seus requisitos já se cumpriram.

No caso de usucapião urbano, há três modalidades principais tipicamente apontadas como viáveis. São elas:

Usucapião ordinário

O usucapião ordinário, prevista no artigo 1.242 do Código Civil, aplica-se aos casos em que o possuidor tem um documento que acredita ser válido para comprovar a aquisição do bem, mas na realidade não obteve a propriedade. Nessa modalidade, é necessário que o possuidor tenha boa-fé, ou seja, desconhecimento da irregularidade em sua posse.

Para que a usucapião ordinária seja reconhecida, é necessário comprovar a posse do imóvel por, pelo menos, 10 anos. Esse prazo pode ser reduzido pela metade (para 5 anos) caso o possuidor tenha pago pelo imóvel, ou tenha realizado melhorias, ou morado no local durante esse período.

Usucapião extraordinário

A usucapião extraordinária é a modalidade na qual não é exigida a boa-fé do possuidor. Ou seja, ela é válida para obtenção da propriedade mesmo quando o possuidor sabe dos impedimentos existentes para ser seu proprietário. Por possuir menos requisitos formais, exige-se que a posse tenha sido exercida por, ao menos, 15 anos. Este período é diminuído para 10 anos se o possuidor tiver morado no imóvel ou tiver realizado obra nele.

Usucapião especial urbano

A usucapião do tipo especial urbana, também chamada de usucapião constitucional urbana, é prevista para quem de fato habita em um imóvel urbano de até 250 metros quadrados exercendo sua posse. Por se tratar de uma modalidade de concretização da função social da propriedade urbana para moradia, a exigência de tempo de posse é de apenas cinco anos de habitação no bem.

Modalidades de usucapião aplicáveis à usucapião urbano

Como mencionado anteriormente, as três modalidades – ordinária, extraordinária e especial urbana – são aplicáveis ao usucapião urbano. Em geral, escolhe-se a modalidade que preenche os requisitos com menos exigências de comprovação, visando maior segurança no procedimento.

Quais fatores impedem ou suspendem a usucapião urbana?

Existem diversos fatores que podem impedir ou suspender a usucapião urbana. Abaixo, destacamos os principais:

Fatores que Impedem a Usucapião:

1. Usucapião entre cônjuges no matrimônio: não é possível que um cônjuge adquira a propriedade do bem do outro enquanto o matrimônio estiver vigente. Isso se deve ao fato de que, na união conjugal, há uma comunhão de vida e bens, dificultando a posse exclusiva de um cônjuge sobre bens comuns.
2. Usucapião entre ascendentes e descendentes durante o poder familiar: a usucapião é proibida entre pais e filhos enquanto durar o poder familiar. Isso ocorre porque se presume que a posse seja exercida em benefício da família e não de forma individual, visando à proteção do vínculo familiar.
3. Envolvimento de tutelados e curatelados com seus tutores e curadores: a usucapião é impedida entre o tutor ou curador e o tutelado ou curatelado durante o período de tutela ou curatela. Esse impedimento visa proteger pessoas em situação de vulnerabilidade contra possíveis abusos ou aproveitamentos indevidos de seus bens.
4. Pessoas absolutamente incapazes (menores de 16 anos, enfermos ou deficientes mentais): a usucapião é impedida nesses casos, pois essas pessoas não têm capacidade legal para administrar seus bens e direitos, incluindo a posse necessária para a usucapião, sendo necessária a representação legal para tais atos.

Fatores que Podem Suspender a Usucapião:

1. Ausentes em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios: o prazo para usucapião é suspenso enquanto a pessoa estiver ausente em razão de serviço público, evitando que perca a propriedade enquanto cumpre suas obrigações.
2. Pessoas servindo na armada ou no exército em tempo de guerra: durante períodos de guerra, os prazos de usucapião são suspensos para militares mobilizados, garantindo que não percam seus direitos de propriedade enquanto cumprem suas obrigações.
3. Condição suspensiva pendente: caso a transferência de um bem esteja sujeita a uma condição suspensiva ainda não cumprida, o prazo para usucapião será suspenso até que a condição seja atendida.
4. Prazo não vencido: a contagem do prazo para usucapião pode ser suspensa em casos de acordos ou circunstâncias que justifiquem a suspensão da contagem do tempo até que uma condição específica seja cumprida.

Quais são os critérios necessários para a usucapião?

Para que a usucapião aconteça, alguns critérios inerentes a todas as modalidades necessitam ser cumpridos. São eles: posse com intenção de dono, mansa e pacífica, contínua e duradoura.

Posse com intenção de dono

O possuidor deve agir com a clara intenção de ser proprietário do bem, ou seja, deve tratar o imóvel como se fosse seu, com a intenção de exercer o domínio sobre ele.

Posse mansa e pacífica

O ocupante deve estar no imóvel sem contestação do proprietário. Isso significa que o dono não deve ter se oposto à posse de nenhuma forma. Se houver qualquer contestação ou disputa judicial, a usucapião é descaracterizada.

Posse contínua e duradoura

A posse deve ser contínua e sem interrupção, ou seja, o ocupante não pode ter desocupado o imóvel em nenhum momento. O prazo de posse varia conforme a modalidade de usucapião, sendo:

• Usucapião ordinária: 10 anos (pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido de boa-fé, mas com erro de registro, e desde que o possuidor tenha realizado moradia ou melhorias de interesse social e econômico).
• Usucapião extraordinária: 15 anos (pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver morado no imóvel ou realizado melhorias de interesse social e econômico).

• Usucapião especial urbana pro misero: 5 anos.
• Usucapião especial urbana coletiva: 5 anos.
• Usucapião especial urbana por abandono do lar: 2 anos.

Posse de boa-fé

Este critério é exigido na usucapião ordinária. Significa que o ocupante deve ter agido como se fosse o legítimo proprietário, acreditando de boa-fé que era o dono do imóvel. A boa-fé é associada ao justo título, que pode ser um documento, contrato ou promessa de compra e venda que legitime a posse. Já na usucapião extraordinária, a boa-fé não é um requisito.

Como proceder com a usucapião de um imóvel?

Para dar entrada no processo de usucapião de um imóvel, o primeiro passo é reunir todos os documentos necessários, tanto relacionados ao imóvel quanto ao requerente, como comprovantes de posse e certidões. Em seguida, é fundamental procurar um advogado especializado em usucapião, que garantirá que o processo seja conduzido corretamente, conforme a lei.

A ação de usucapião pode ser apresentada no cartório de registro de imóveis, caso seja feita de forma extrajudicial, ou no Poder Judiciário, quando for necessária a via judicial. Após a análise dos requisitos legais, se a reivindicação for aceita, o imóvel será registrado em nome do possuidor. Caso haja uma decisão desfavorável ou irregularidades no processo, é possível recorrer à instância superior, conforme os recursos cabíveis.

É obrigatório morar no imóvel para pedir usucapião?

Não é obrigatório morar no imóvel para pedir usucapião, mas a posse deve ser contínua e pacífica. Para a usucapião especial urbana, é necessário que o imóvel seja utilizado como moradia. Já em outras modalidades, a posse pode ser não residencial, desde que regular.

O que é preciso para dar entrada no usucapião?

Para dar entrada no usucapião, é necessário cumprir os requisitos, como a posse ininterrupta, mansa e pacífica, além do poder, possuir outros imóveis. Cumprindo estes requisitos, o processo tem continuidade de maneira judicial ou extrajudicial (é recomendável auxílio de um advogado especialista).

Quanto tempo demora para sair o usucapião?

O tempo de demora para  sair  a usucapião é muito variável, a depender da complexidade escolhida e se o processo acontecerá de maneira judicial ou extrajudicial. O auxiliou de um advogado especialista pode acelerar o processo, pois evita litígios desnecessários,

Qual o tipo de usucapião mais rápido?

O usucapião extrajudicial pode ser realizado em até 60 dias, desde que o possuidor tenha a posse contínua, sem interrupções, e preencha todos os requisitos legais. Esse procedimento é feito diretamente em cartório, sem a necessidade de ação judicial, o que torna o processo mais rápido.

Conclusão

A usucapião urbano é uma ferramenta importante para regularizar a posse de imóveis urbanos, permitindo que o possuidor se torne o legítimo proprietário após cumprir os requisitos legais. Com diferentes modalidades, como a ordinária, extraordinária e especial urbana, o processo pode variar conforme as circunstâncias do caso.

Nosso escritório, Galvão & Silva, conta com profissionais altamente qualificados nas mais diversas áreas do direito. Estamos prontos para atendê-lo e ajudá-lo a melhor resolver sua demanda. Portanto, caso deseje sanar dúvidas sobre usucapião, ou esteja a procura de profissionais para cuidar da sua demanda, entre em contato e marque sua consultoria! Advogados Especialistas.