
A usucapião familiar é um tipo de usucapião que permite a aquisição de propriedade de um imóvel por meio da posse contínua e de boa-fé, por um período de cinco anos, por membros da mesma família. Esse processo pretende garantir a função social da propriedade, assegurando a moradia para a família.
A usucapião familiar é um dos direitos imobiliários que geram mais dúvidas. Muitos já ouviram histórias sobre alguém que se tornou proprietário de um terreno após longos anos de posse ou regularizou um imóvel devido à falta de reclamação do proprietário. Porém, muitas famílias ainda desconhecem que têm direito a esse tipo de usucapião ou ficam com dúvidas sobre os requisitos para obtê-lo.
Neste artigo, vamos esclarecer o que é a usucapião familiar, para que serve e quais são os requisitos necessários para obter esse direito. Continue acompanhando para entender melhor esse processo e como ele pode ser uma solução para muitas famílias.
Afinal, o que é Usucapião familiar?
O usucapião familiar é um tipo especial de usucapião previsto no Brasil pela Lei 12.424/2011, regulamentado no artigo 1.240-A do Código Civil. Ele permite que a pessoa que tenha possuído um imóvel de forma contínua e sem contestação por seu ex-cônjuge ou ex-companheiro, por um período mínimo de dois anos, possa adquirir o domínio total do bem.
Essa modalidade de usucapião é restrita a imóveis urbanos, com até 250 metros quadrados, e a pessoa que busca a posse não pode ter outros imóveis em seu nome. Além disso, a posse não deve ser interrompida por crime ou por medida protetiva, como a Lei Maria da Penha. Ou seja, o abandono do lar por mais de dois anos sem qualquer reivindicação por parte do ex-cônjuge ou ex-companheiro é um dos requisitos essenciais para a obtenção do direito à propriedade do imóvel.
Essa modalidade visa garantir a estabilidade e a função social da propriedade, oferecendo um mecanismo legal para regularizar situações de posse prolongada, especialmente em casos onde o outro cônjuge ou companheiro não demonstrou interesse em reivindicar a posse do imóvel.
Para que serve o usucapião familiar?
De modo geral, o usucapião familiar é um direito de propriedade criado para amparar mulheres de baixa renda, assim como beneficiárias do Programa Minha Casa ou Minha Vida – por exemplo – que foram abandonadas pelos companheiros. Isto é, serve para assegurar um tempo mais curto para adquirir o direito de propriedade.
Além disso, pretende resguardar o direito à moradia daquele cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel por mais de dois anos, bem como sua família abandonada. Vale ressaltar que o direito, no entanto, exige a comprovação do abandono do imóvel.
Quais os requisitos para entrar com o pedido de usucapião familiar?
A usucapião familiar exige o cumprimento de alguns requisitos específicos para que o pedido seja aceito. Como mencionado anteriormente, um dos principais requisitos é a comprovação do abandono do imóvel por parte do ex-cônjuge ou ex-companheiro. Além disso, para que o pedido de usucapião familiar seja legítimo, é necessário atender aos seguintes critérios:
- Vínculo de casamento ou união estável: o casal deve ter sido casado ou vivido em união estável, incluindo uniões homoafetivas.
- Imóvel residencial: o imóvel deve ser de uso residencial e de propriedade comum entre os cônjuges, com matrícula registrada no cartório.
- Tamanho do imóvel: o imóvel não pode ultrapassar 250 m².
- Abandono voluntário: o abandono deve ser voluntário, ou seja, não pode ser resultado de ação judicial (como um processo criminal ou medida protetiva).
- Ausência de assistência material: o ex-cônjuge ou ex-companheiro não pode prestar assistência material ou demonstrar interesse no imóvel durante o período de posse.
- Posse contínua e ininterrupta: o pedido de usucapião só é válido se a pessoa tiver exercido a posse direta e ininterrupta sobre o imóvel por pelo menos dois anos após o abandono do cônjuge ou companheiro.
- Proibição de aluguel: durante o período de posse, o imóvel não pode ser alugado para terceiros.
- Exclusividade: apenas o cônjuge ou companheiro que abandonou o imóvel pode pleitear a usucapião familiar, não se estendendo a outros familiares.
É importante ressaltar que o abandono do lar é um conceito complexo e vai além da simples ausência física do cônjuge ou companheiro no imóvel. Para que o abandono seja reconhecido, é preciso comprovar que durante esse período o ex-cônjuge ou ex-companheiro não prestou qualquer tipo de assistência material à família, como o pagamento de alimentos, impostos ou taxas do imóvel, e que não manteve vínculo com os filhos.
Dada a complexidade do processo, especialmente na comprovação do abandono, é altamente recomendável contar com o auxílio de um advogado especializado. Um profissional capacitado pode garantir que todos os requisitos sejam atendidos e que o direito à usucapião familiar seja exercido corretamente.
Tipos de usucapião
Conforme a legislação brasileira, o direito de usucapião pode ser utilizado para diversos tipos de bens.
Com isso, existe uma divisão do direito de modo a estabelecer melhor as regras que regem tanto para imóveis, como bens móveis.
Para diferenciar a usucapião familiar de outros tipos, criamos uma lista com todos os existentes no Brasil. São eles:
Usucapião extraordinária
A usucapião extraordinária é um dos tipos de usucapião disponíveis. Neste caso, ela não depende de nenhum justo título, ou seja, um contrato ou regularização do imóvel para exercer, nem boa-fé. Em outras palavras, a pessoa acha que é a dona local, mesmo não sendo.
Dentre os requisitos, no entanto, está a posse do imóvel por mais de 15 anos, bem como a moradia feita de forma pacífica, sem interrupção ou manifestação do dono original. Caso o imóvel seja utilizado para fins residenciais, o prazo de posse é menor.
Usucapião ordinária
Outro tipo de usucapião é a ordinária, usada por indivíduos que desejam adquirir, via usucapião, um imóvel que a pessoa possui a justo título e boa-fé. Neste caso, o prazo de posse é de 10 anos para uso comercial, bem como 5 anos se a pessoa usufruir do imóvel para moradia.
Ainda, a usucapião ordinária também tem o prazo de posse reduzido caso a pessoa tenha feito algum investimento econômico-social no local.
Usucapião Especial
Por fim, é importante mencionar a usucapião especial, que engloba diferentes vertentes, incluindo a usucapião familiar. Este tipo de usucapião envolve pessoas que tomam posse de imóveis sem serem proprietárias. As principais modalidades de usucapião especial são:
- Usucapião Especial Rural: Aplica-se a propriedades de até 50 hectares, onde a pessoa não é proprietária de nenhum outro imóvel rural ou urbano. A posse deve ser contínua por 5 anos consecutivos, com a utilização do imóvel para cultivo próprio e para a sua família.
- Usucapião Especial Urbana: Funciona de forma semelhante à usucapião rural, mas no contexto urbano. A posse deve ser ininterrupta por 5 anos consecutivos, e a área precisa ser destinada à moradia.
- Usucapião Coletiva: Voltada para a população de baixa renda em áreas urbanas, essa modalidade exige que a área tenha mais de 250 m², sendo dividida igualmente entre o número de ocupantes.
- Usucapião Especial Familiar: Destinada àquelas pessoas que ocupam um imóvel urbano de até 250 m² e sofrem o abandono do lar por parte de um ex-cônjuge ou ex-companheiro. A posse deve ser contínua por 2 anos consecutivos, com o abandono devidamente comprovado.
- Usucapião Especial Indígena: Conforme o Estatuto do Índio, essa modalidade permite a usucapião de terras por povos indígenas que tenham ocupado uma área por 10 anos sem contestação. Nesse caso, não é exigido título de propriedade legítimo nem a necessidade de agir de boa-fé, como ocorre em outras modalidades.
Usucapião de bem familiar é o mesmo que usucapião de um imóvel de herança?
Embora envolvam o centro familiar, não confunda a usucapião de bem familiar e a usucapião de imóveis de herança. Isso porque, como vimos acima, o usucapião familiar envolve ex-cônjuge ou ex-companheiro, enquanto a usucapião de herança diz respeito a qualquer um dos herdeiros.
Um bem imóvel que seja herança pode ser adquirido por usucapião por um dos herdeiros, caso este viva no local enquanto os demais abandonaram o bem. O usucapião, portanto, pode ser solicitado caso o herdeiro atenda aos requisitos de viver no local, bem como pagar os impostos e contas referentes a ele, e os demais herdeiros não se responsabilizarem pelo imóvel pelo prazo similar à usucapião de imóveis definidos acima.
Posso aplicar uma modalidade diferente de usucapião para um imóvel que tenha alguma vantagem de procedimento?
Sim. Quem se enquadra na modalidade de usucapião extraordinária poderá pleitear o direito pela via da usucapião ordinária, caso cumpra seus requisitos também. Essa é, aliás, uma decisão comum.
Embora seus critérios sejam mais rigorosos em relação ao tempo exigido, há menos requisitos a serem comprovados para a usucapião ordinária. A consequência é uma maior segurança no potencial de sucesso daquela ação. Isso faz muitas pessoas optarem por esta via.
O antigo proprietário pode retornar ao imóvel durante o processo de usucapião?
Algo que sempre deve ser levado em consideração em casos de usucapião é que este é um processo de reconhecimento da propriedade para quem já exerce a posse há muitos anos. Destarte, reconhecer significa tornar oficial uma característica já existente.
Em outras palavras, o antigo proprietário que tenta retomar a posse de um imóvel que já cumpriu as condições de usucapião está, na prática, cometendo uma invasão de propriedade. Isso ocorre porque, naquele ponto, quem tem propriedade já tem os direitos sobre a propriedade – apenas está em processo de reconhecimento.
Assim sendo, é exatamente por isso que uma ação de usucapião é tão importante. Ela dá um entendimento final e oficial sobre quem é o dono de uma certa área. Por fim, esta segurança jurídica implica em estabilidade definitiva, seja para continuar vivendo no imóvel ou para realizar negócios jurídicos com ele.
Origem da usucapião familiar
A usucapião em si teve origem no Direito Romano. Inicialmente, era utilizada para validar vícios de legitimação, desde que o possuidor tivesse boas intenções, considerando as diversas questões que envolviam a transmissão de bens.
No Brasil, a usucapião familiar surgiu em 2011 com a Lei 12.424, que alterou a Lei 11.977/2008, que trata do programa social Minha Casa Minha Vida. A Lei 12.424 adicionou o artigo 1.240-A ao Código Civil, que especifica a usucapião familiar como uma maneira de assegurar o direito de propriedade a alguém que foi deixado sozinho e contribuiu na aquisição conjunta do imóvel.
A maior razão de sua origem foi a intenção do ordenamento jurídico brasileiro em sanar dúvidas e discórdias sobre a propriedade e a ausência de título do possuidor.
Condições para a usucapião familiar
Para a concessão da usucapião familiar, alguns requisitos devem ser preenchidos. Entre eles, pode-se destacar:
- Ser o imóvel propriedade comum do ex casal, comprovado através da matrícula do imóvel;
- O imóvel deve ter até 250m2.
- O imóvel deve ser utilizado como moradia.
- Deve-se exercer por no mínimo 2 anos a posse do imóvel após o abandono do proprietário;
- Deve-se existir abandono do lar pelo ex-companheiro;
- Deve haver inexistência de oposição ou ação judicial com relação ao imóvel, pelo ex companheiro;
- Deve haver inexistência de propriedade de outro imóvel urbano ou rural por quem está requerendo a usucapião familiar.
Além disso, algumas evidências devem ser apresentadas, sendo elas:
- Comprovação da inexistência de bens imóveis ou rurais, a não ser o imóvel objeto de usucapião;
- Comprovação de pagamento dos impostos referentes ao imóvel, tais como contas de luz, água, e IPTU.
- Comprovação de sustento do lar após abandono pelo ex- companheiro
- Deve-se comprovar a prática de cuidados para a conservação do imóvel.
Procedimentos para solicitar a usucapião familiar
- Contratação de um advogado especialista:
A contratação de um advogado especialista é fundamental para garantir o bom andamento do processo. Este profissional poderá oferecer orientação e aconselhamento jurídico, elaborar a petição inicial, reunir os documentos necessários e acompanhar o andamento do processo no cartório, além de garantir que os direitos do cliente sejam assegurados.
- levantamento da documentação:
O levantamento da documentação é fundamental no processo, por isso, é aconselhável a orientação de um advogado para assegurar que toda a documentação obrigatória seja apresentada.
Entre os documentos necessários, pode-se destacar: RG, CPF e certidão de estado civil, Comprovantes de Residência: Contas de água, luz (em seu nome) Fotos do Imóvel, Demonstrando a ocupação, testemunhas que possam confirmar o tempo de ocupação e a ausência do ex-companheiro, comprovantes que mostram que você tem sido o responsável pelas despesas do imóvel, e Quaisquer outros documentos que possam ser relevantes para o caso.
- Análise Preliminar
O advogado especialista deverá conduzir uma análise preliminar do caso a fim de analisar se o caso se enquadra nos critérios estabelecidos para a usucapião familiar. Além disso, a área total do imóvel também será avaliada de forma cuidadosa para garantir que esteja conforme a lei.
- elaboração da petição inicial:
A petição inicial é feita com o auxílio de um advogado especialista e tem por finalidade solicitar a usucapião familiar, detalhando a situação do imóvel e os fundamentos legais do pedido.
- protocolo da petição:
A petição deverá ser protocolada no fórum competente, e o juiz avaliará o pedido e poderá determinar citação dos potenciais interessados, como outros herdeiros, ou propriedades.
- sentença e registro:
Em caso de decisão judicial, após a análise de todos os argumentos e evidências, o juiz emitirá a sentença, e se o pedido for aceito, o juiz emitirá uma sentença que declara o usucapião.
Após a sentença, o advogado deverá encaminhar a decisão para o cartório de registro de imóveis para atualizar o registro do imóvel, adicionando o nome do requerente.
- pagamento das obrigações fiscais:
É necessário se atentar ao pagamento dos tributos e taxas a serem pagas durante a transferência do imóvel.
Em caso de usucapião, não há incidência de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) sobre a aquisição do imóvel, pois não se trata de transmissão da propriedade, mas de uma forma de aquisição originária. No entanto, o adquirente da propriedade deve informar a aquisição do imóvel na sua declaração de Imposto de Renda.
O pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) não é requisito para a usucapião, mas o ocupante tem a obrigação de recolher o pagamento, uma vez que o fato gerador do imposto é também a posse.
Conclusão
A usucapião familiar é uma importante ferramenta legal para garantir o direito à moradia de quem, após o abandono do lar por um ex-cônjuge ou ex-companheiro, mantém a posse do imóvel por um período mínimo de dois anos. Com requisitos claros e processos específicos, essa modalidade visa regularizar a propriedade e assegurar a função social da terra, especialmente em situações de vulnerabilidade.
Contar com o apoio de um advogado especializado é essencial para garantir que todos os requisitos sejam cumpridos e o direito seja reconhecido de forma eficiente e segura. Nosso escritório Galvão e Silva conta com uma equipe especializada no assunto e pode te ajudar neste processo. Converse agora com a nossa equipe de forma direta pelo WhatsApp.
Galvão & Silva Advocacia
Artigo escrito por advogados especialistas do escritório Galvão & Silva Advocacia. Inscrita no CNPJ 22.889.244/0001-00 e Registro OAB/DF 2609/15. Conheça nossos autores.
Sensacional esclarecimentos
Obrigado Eliana, agrademos o feedback, é sempre bom saber que nossos conteúdos estão agradando, estamos sempre
a disposição abraço!
Meus pais separaram em 2009, e desde então meu pai saiu de casa, ele paga pensão pra mim e pro meu irmão, porque minha mãe ajuizou ação contra ele, agora ele é casado, e tem uma nova casa, e minha mãe gosatria de entrar com usucapião da casa em que moramos, isso é possivél?
Entendo sua situação. Recomendamos que entre em contato com nosso advogado especialista para discutir a viabilidade do usucapião da casa em que moram. Por favor, envie-nos mais detalhes através deste link: https://www.galvaoesilva.com/contato/