Publicado em: 11/11/2022
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Distrato imobiliário é o encerramento formal de um contrato de compra e venda de imóvel. Dependendo da causa do rompimento, podem existir restituição de valores, retenções, multas, encargos e prazos específicos para pagamento.
A desistência do comprador não produz os mesmos efeitos de um atraso provocado pela incorporadora. Também existem diferenças entre imóveis na planta, lotes, unidades financiadas e contratos sujeitos ao patrimônio de afetação.
Por isso, antes de interromper pagamentos ou assinar um termo de distrato, é importante verificar o contrato, a legislação aplicável e quem foi responsável pelo desfazimento do negócio.
Quando o distrato imobiliário exige maior atenção?
O distrato exige atenção quando o comprador não consegue continuar pagando, a incorporadora atrasa a entrega ou uma das partes descumpre obrigações previstas no contrato.
Também é necessário cuidado quando a proposta de encerramento contém retenções elevadas, prazo longo para devolução, cobrança de taxa de ocupação ou cláusula de quitação ampla.
Nessas situações, a análise não deve se limitar ao valor oferecido. É preciso verificar os efeitos patrimoniais, registrais e financeiros do encerramento.
O que é distrato imobiliário?
Tecnicamente, o distrato é o acordo pelo qual as próprias partes decidem encerrar um contrato. O Código Civil determina que ele deve observar a mesma forma exigida para o negócio original.
Quando apenas uma parte pretende romper o contrato, pode existir resolução ou resilição unilateral, conforme a causa e as regras aplicáveis. No mercado imobiliário, porém, a expressão “distrato” costuma ser utilizada de forma mais ampla.
O documento deve indicar a razão do encerramento, os valores pagos, os descontos, o prazo de restituição, a situação da posse e as obrigações que permanecerão vigentes. A formalização está relacionada às regras do Código Civil sobre extinção contratual.
Quais contratos são abrangidos pela Lei do Distrato?
A Lei nº 13.786/2018 alterou as normas sobre incorporações imobiliárias e parcelamentos do solo urbano. Sua aplicação é especialmente relevante para imóveis na planta e lotes adquiridos diretamente de incorporadoras ou loteadoras.
Negócios envolvendo imóveis prontos entre particulares, financiamento bancário, alienação fiduciária ou contratos anteriores à vigência da lei podem exigir outras regras.
A Lei do Distrato Imobiliário entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018 e passou a exigir maior clareza sobre penalidades, restituições e prazos no quadro-resumo contratual.
Nos contratos anteriores, o STJ adotou como parâmetro a retenção de 25% dos valores pagos quando o comprador provoca o rompimento, sem prejuízo da análise das particularidades do caso.
Quais motivos podem levar ao distrato imobiliário?
O encerramento pode ser motivado por dificuldades financeiras do comprador, recusa de financiamento, mudança de planos ou impossibilidade de continuar pagando as parcelas.
Também pode decorrer de falhas atribuídas ao vendedor ou à incorporadora, como:
- Atraso além da tolerância contratual;
- Mudança relevante no projeto;
- Problemas documentais ou construtivos;
- Descumprimento das condições oferecidas;
- Falta de informações obrigatórias;
- Acordo entre as partes.
Identificar a origem do problema é essencial. Quando o comprador desiste sem culpa da empresa, pode haver retenção. Quando o rompimento decorre de inadimplemento da incorporadora, a restituição pode seguir critérios diferentes.
Existe direito de arrependimento em sete dias?
Existe, mas não em qualquer compra de imóvel. O prazo de sete dias aplica-se aos contratos de incorporação firmados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador ou de seu estabelecimento comercial.
Quando o direito é exercido dentro do prazo, devem ser restituídos todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. A manifestação precisa ser comprovada por meio seguro.
Depois desse período, o comprador ainda pode buscar o encerramento do contrato, mas estará sujeito às regras de retenção e restituição aplicáveis ao caso.
Para compreender outros cuidados antes da assinatura, consulte o conteúdo sobre direitos do comprador de imóvel.
Quanto o comprador pode receber de volta?
O valor depende da causa do encerramento, do regime do empreendimento, da existência de posse e das cláusulas válidas do contrato.
Quando o comprador provoca o rompimento de contrato celebrado exclusivamente com a incorporadora, podem ser descontadas a comissão de corretagem e multa de até 25% dos valores pagos.
| Situação | Possível consequência |
| Sem patrimônio de afetação | Retenção de até 25% |
| Com patrimônio de afetação | Retenção de até 50% |
| Imóvel disponibilizado ao comprador | Cobrança de fruição e encargos |
| Falha atribuída à incorporadora | Possibilidade de devolução integral |
| Arrependimento legal em sete dias | Restituição dos valores antecipados |
Os percentuais representam limites legais, e não descontos obrigatórios em qualquer situação. O cálculo deve demonstrar claramente cada retenção.
Em 2026, o STJ reconheceu a validade da cláusula expressamente pactuada que prevê retenção de até 50% em contratos celebrados sob patrimônio de afetação e durante a vigência da Lei nº 13.786/2018.
O que muda no patrimônio de afetação?
No patrimônio de afetação, os bens, direitos e recursos do empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora.
Se o comprador provocar o desfazimento, a multa pode chegar a 50% das quantias pagas. A retenção precisa estar prevista contratualmente e o empreendimento deve estar efetivamente submetido a esse regime.
O saldo geralmente é devolvido em até 30 dias após a emissão do habite-se ou documento equivalente. Sem patrimônio de afetação, a lei estabelece, em regra, restituição após 180 dias do desfazimento.
Antes de aceitar o cálculo, é importante confirmar o registro do patrimônio de afetação e não apenas a informação apresentada pela empresa.
O atraso na entrega permite encerrar o contrato?
O contrato pode estabelecer tolerância de até 180 dias corridos para a entrega, desde que essa previsão esteja clara e destacada.
Ultrapassado o período sem culpa do comprador, ele pode optar pelo encerramento e pela restituição integral dos valores pagos, acrescida da multa contratual aplicável. A lei prevê pagamento em até 60 dias.
Caso o comprador mantenha o contrato, pode haver indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, calculada proporcionalmente.
A análise do prazo, das justificativas da empresa e das comunicações enviadas pode ser aprofundada no conteúdo sobre atraso na entrega de obra.
Taxa de ocupação sempre pode ser cobrada?
Não. A cobrança depende do tipo de imóvel, da posse e do benefício econômico obtido pelo comprador.
Nos contratos de incorporação, a lei admite desconto relacionado à fruição quando a unidade foi disponibilizada ao adquirente, além de condomínio, tributos e demais encargos vinculados à posse.
Para loteamentos, existem regras próprias. Em 2025, o STJ entendeu que, sob a Lei do Distrato, podem ser aplicadas multa e taxa de ocupação em caso de desistência de lote não edificado.
Entretanto, o tribunal já afastou a taxa em situação na qual o terreno foi adquirido vazio e a construção foi realizada pelas próprias compradoras. A cobrança, portanto, exige análise concreta.
Como fazer um distrato imobiliário?
O primeiro passo é comunicar formalmente a intenção de encerrar o negócio e solicitar à empresa uma memória detalhada dos valores pagos e dos descontos pretendidos.
Antes de assinar, devem ser conferidos:
- Contrato e quadro-resumo;
- Comprovantes de pagamento;
- Comissão de corretagem;
- Regime do empreendimento;
- Prazo previsto para entrega;
- Posse e encargos do imóvel;
- Proposta de restituição;
- Cláusula de quitação.
O termo deve informar a causa do rompimento, os valores envolvidos, a correção monetária, o prazo de pagamento, a devolução das chaves e a responsabilidade por despesas pendentes.
A interrupção unilateral das parcelas sem comunicação pode gerar inadimplência, cobrança e outras consequências. A formalização deve ocorrer antes de qualquer decisão que afete o cumprimento contratual.
Qual é a diferença entre distrato extrajudicial e judicial?
O distrato extrajudicial ocorre quando comprador e vendedor concordam sobre o encerramento, as retenções e a devolução.
Nesse caso, o termo pode ser assinado diretamente pelas partes, sem necessidade automática de homologação judicial. Contudo, o documento deve ser claro e evitar cláusulas que prejudiquem direitos ainda não avaliados.
A via judicial pode ser necessária quando não há acordo, a empresa se recusa a encerrar o contrato, os descontos parecem indevidos ou a restituição não é paga.
Uma consultoria jurídica imobiliária pode avaliar a possibilidade de negociação antes do ajuizamento da medida.
O financiamento imobiliário interfere no distrato?
Sim. Quando existe financiamento, podem coexistir o contrato de compra e venda e o contrato firmado com a instituição financeira.
O encerramento do negócio com a construtora não cancela automaticamente a dívida bancária. Dependendo da etapa, podem existir alienação fiduciária, registro, seguros e encargos próprios.
Por isso, o distrato no financiamento imobiliário deve ser avaliado considerando todos os instrumentos assinados.
Por que contar com um advogado no distrato?
O advogado pode identificar a legislação aplicável, revisar o contrato, verificar o patrimônio de afetação e conferir os valores apresentados pela incorporadora.
Na via extrajudicial, sua atuação pode envolver notificação, revisão do termo e negociação. No processo judicial, o profissional estrutura os pedidos conforme a causa do rompimento e as provas disponíveis.
A assistência jurídica não garante restituição integral nem elimina multas válidas. Sua finalidade é permitir uma decisão informada e evitar a assinatura de condições incompatíveis com o caso.
Perguntas frequentes sobre distrato imobiliário
O comprador sempre recebe parte dos valores pagos?
Em regra, existe restituição após os descontos permitidos. O valor depende da causa do rompimento, do contrato, da posse e do regime do empreendimento.
A incorporadora pode reter 50% em qualquer contrato?
Não. Esse percentual está relacionado ao patrimônio de afetação e depende de previsão contratual válida e do enquadramento efetivo do empreendimento.
Posso parar de pagar depois de pedir o distrato?
Não é recomendável interromper pagamentos sem avaliar os efeitos contratuais. O pedido não encerra automaticamente as obrigações assumidas.
O termo de distrato precisa ser registrado?
Depende dos atos já realizados. Caso exista promessa registrada, transferência da propriedade ou garantia, podem ser necessárias providências no Registro de Imóveis.
Assinar uma quitação impede questionamentos posteriores?
A quitação ampla pode dificultar novas cobranças ou ações. Por isso, seu alcance deve ser analisado antes da assinatura do documento.
Como o escritório Galvão & Silva Advocacia pode ajudar?
O escritório Galvão & Silva Advocacia atua na análise de contratos, propostas de distrato, retenções, atrasos e conflitos entre compradores, incorporadoras e loteadoras.
A atuação pode envolver conferência dos valores, avaliação das cláusulas, negociação extrajudicial e adoção das medidas judiciais adequadas às circunstâncias.
Antes de interromper pagamentos ou assinar um termo de distrato, é importante buscar orientação jurídica e realizar uma análise individualizada dos riscos, prazos e efeitos patrimoniais envolvidos.
Dr. Antônio Carlos Lourenço Faillace
Advogado e Cientista Político, sou formado pelo Centro Universitário de Brasília e pela Universidade de Brasília, respectivamente. Inscrito na OAB/DF sob o número 29.903. Possuo mais de 16 anos de atuação em Direito Civil, com grande experiência em Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, e Direito Internacional. Também sou fluente em Inglês e Espanhol, além do […]
Dr. Daniel Ângelo Luiz da Silva
Sou advogado, sócio fundador do escritório Galvão & Silva Advocacia, formado pela Universidade Processus e inscrito na OAB/DF nº 54.608. Atuo há mais de uma década em Direito Civil, Empresarial, Tribunais Superiores, Homologação de Sentença Estrangeira e em litígios complexos envolvendo disputas patrimoniais. Além da advocacia, sou professor, escritor e palestrante, fluente em inglês e […]
