Imóvel rural irregular no INCRA: como resolver sua situação

Um imóvel rural irregular no INCRA é aquele que não está corretamente registrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), o que impede o proprietário de emitir o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), atualizar a matrícula no cartório e acessar benefícios fiscais ou créditos rurais.

Essa situação atinge milhares de produtores que, por falhas cadastrais, ausência de georreferenciamento ou pendências de titularidade, veem sua propriedade travada no papel, mesmo com atividade produtiva em andamento.

A irregularidade pode parecer apenas burocrática, mas ela compromete a legalidade do imóvel, impede negociações, financiamentos, licenças ambientais e pode gerar sanções do próprio INCRA.

Neste artigo, o Galvão & Silva Advocacia explica as principais causas da irregularidade, como identificar sua situação e, principalmente, como regularizar o imóvel rural de forma técnica e segura.

O que caracteriza um imóvel rural irregular no INCRA?

Um imóvel é considerado irregular quando apresenta falhas ou omissões no cadastro junto ao SNCR, administrado pelo INCRA. Essas irregularidades podem envolver erros técnicos e jurídicos que, sem a atuação de um advogado, tendem a se agravar e gerar bloqueios.

As situações mais comuns incluem:

• Ausência de inscrição do imóvel no sistema;
• Cadastro desatualizado ou com dados divergentes;
• Falta de emissão ou renovação do CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural);
• Inexistência de georreferenciamento aprovado;
• Problemas de sobreposição de áreas ou titulação duvidosa.

Sem regularidade no INCRA, não é possível transferir, arrendar, hipotecar, desmembrar, partilhar (em caso de divórcio ou herança) o imóvel rural, e conseguir financiamentos bancários para investimento na propriedade.

Quais os riscos de manter um imóvel irregular?

Manter um imóvel rural irregular no INCRA compromete não apenas a legalidade da propriedade, mas também seu valor de mercado e o pleno exercício dos direitos de uso, posse e exploração econômica. A falta de regularização impede que o imóvel seja plenamente reconhecido pelos órgãos públicos e instituições financeiras.

Veja os principais riscos:

• Impossibilidade de emitir o CCIR, documento indispensável para lavrar escrituras, registrar no cartório e formalizar negócios jurídicos;
• Bloqueio no acesso a financiamentos e crédito rural, o que limita investimentos e expansão da atividade produtiva;
• Perda de benefícios fiscais e ambientais, como isenção de ITR, adesão ao CAR e participação em programas de regularização ambiental (PRA);
• Dificuldade para obter licenciamento ambiental e registrar georreferenciamento no SIGEF, prejudicando obras, desmembramentos e averbações;
• Exposição a autuações, litígios fundiários e sobreposição de áreas com terceiros, gerando insegurança jurídica e disputas administrativas.

Em resumo: um imóvel irregular no INCRA torna o proprietário vulnerável e limitado, mesmo tendo a posse legítima da terra. Regularizar é essencial para garantir autonomia, segurança jurídica e viabilidade econômica da propriedade.

Etapas para regularizar o imóvel rural junto ao INCRA

A regularização de um imóvel rural é um procedimento técnico e jurídico que exige estratégia, conhecimento das normas e atenção a detalhes que podem impedir ou atrasar o processo. Por isso, contar com um advogado especialista desde o início é fundamental para evitar erros e prejuízos.

Etapas do processo de regularização:

• Consulta do status cadastral no INCRA e Receita Federal;
• Correção de dados no SNCR (titularidade, área, confrontações, uso da terra);
• Solicitação e emissão do CCIR atualizado;
• Georreferenciamento com ART e memorial descritivo por profissional habilitado;
• Integração com o SIGEF e regularização da matrícula no cartório.

Um advogado especializado garante que cada etapa seja feita de forma correta, evitando exigências adicionais, indeferimentos e atrasos que possam bloquear financiamentos, licenças e transações imobiliárias.

Além disso, ele atua na interlocução com cartórios, engenheiros e órgãos públicos, assegurando que toda a documentação tenha validade jurídica e atenda aos padrões exigidos para a plena regularização do imóvel.

O georreferenciamento é sempre uma etapa necessária?

O georreferenciamento, exigido pela Lei nº 10.267/2001, é obrigatório para imóveis acima de determinados tamanhos e pode ser solicitado mesmo para áreas menores em casos de desmembramento, retificação ou transferência de domínio.

Vejamos o 3§ do artigo 176:

“§ 3^o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1^o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.”

Mesmo abaixo desse limite, o georreferenciamento pode ser exigido em casos de desmembramento, retificação ou transmissão de domínio, e é cada vez mais requisitado por cartórios e bancos.

Ter esse processo antecipado reduz riscos e acelera futuras operações imobiliárias ou de crédito rural.

Atuação do Galvão & Silva Advocacia na regularização fundiária

Um produtor no interior de Minas Gerais buscou nosso escritório após ter negado seu financiamento agrícola por ausência de CCIR e inconsistência cadastral junto ao INCRA. A propriedade constava com titular anterior, e o georreferenciamento nunca havia sido feito.

Nossa equipe atuou em parceria com engenheiros agrimensores, atualizou o SNCR, viabilizou o georreferenciamento e protocolou a correção da matrícula junto ao cartório. O financiamento foi aprovado e o imóvel passou a constar como 100% regular perante INCRA, Receita Federal e cartório de imóveis.

Esse caso reforça a importância da integração entre conhecimento jurídico, domínio técnico e atuação rápida.

Por que contratar um advogado para regularizar imóvel rural no INCRA?

Regularizar um imóvel rural não é só uma questão técnica, é uma questão jurídica. A atuação de um advogado especializado garante:

• Análise precisa do tipo de pendência cadastral ou fundiária;
• Representação legal junto ao INCRA, cartórios e órgãos ambientais;
• Segurança documental para evitar fraudes, sobreposições e autuações;
• Elaboração de termos, declarações, notificações e protocolos formais;
• Interlocução com profissionais de topografia e engenharia credenciados.

Sem esse suporte, o produtor pode perder prazos, apresentar documentos equivocados ou até agravar a situação cadastral da propriedade.

Como o Galvão & Silva Advocacia pode ajudar na sua regularização fundiária

O Galvão & Silva Advocacia é referência nacional em Direito Agrário e Ambiental, com sólida experiência na regularização de imóveis rurais junto ao INCRA, cartórios de registro e órgãos estaduais. Nossa equipe atua de forma estratégica e integrada, conduzindo todo o processo com segurança técnica e jurídica.

Se você possui um imóvel rural com pendências cadastrais ou deseja prevenir bloqueios em financiamentos, licenças ou transações imobiliárias, fale agora com a equipe do Galvão & Silva Advocacia. Atuamos com precisão técnica, agilidade e compromisso total com o produtor rural e sua segurança jurídica.