Direito Imobiliário

Advogado de Usucapião

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Por Galvão & Silva Advocacia.
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Advogado de Usucapião
Advogado de Usucapião

Um advogado de usucapião é aquele que atua em busca do reconhecimento da propriedade de uma pessoa que, por anos suficientes, a tenha utilizado sem a manifestação contrária do antigo proprietário.

Este é um tipo de ação muito comum no direito civil, e nossa equipe conta com profissionais especializados no assunto. Elaboramos este artigo com algumas das dúvidas mais comuns a respeito do assunto, e esperamos que ele seja útil para todas as pessoas interessadas. Confira!

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O que é usucapião?

Usucapião é instituto jurídico que busca consolidar a propriedade e o possuidor com quem exerce este último de forma incontroversa por tempo o suficiente. De forma simplificada, é a possibilidade de a pessoa que se utiliza de um bem de forma mansa e pacífica (ou seja, sem sofrer contrariedades em relação ao uso) por um período longo de tempo, adquirir para si a propriedade deste bem, mesmo que nunca tenha pago por ele.

A lógica por trás deste instituto parte da ideia de que se o proprietário nunca demonstrou interesse em manter para si o bem durante anos, ele tem um destino mais útil e mais relevante para a pessoa que de fato o utiliza.

Trata-se de uma ação em busca da declaração da propriedade, e não de seu estabelecimento. Em outras palavras, a pessoa já possui o direito, e precisa apenas que ele seja declarado de forma oficial.

O direito à propriedade e a função social da propriedade

A usucapião é um típico embate de princípios do ordenamento jurídico brasileiro. De um lado, há o direito à propriedade, garantido a todas as pessoas que a exercerem de maneira regular. Do outro, há a função social da propriedade, que exige que todo bem tenha uma destinação produtiva adequada.

Quem não exerce uma função para sua propriedade e não toma qualquer medida para protege-la tem seu direito a mantê-la relativizado frente à importância de que ela tenha um destino, privilegiando aqueles que efetivamente a utilizam e produzem algo a partir dela.

Quais são os tipos de usucapião?

Um advogado de usucapião pode apontar para três modalidades do instituto, além daquele exercido de forma extrajudicial:

Usucapião Ordinária

É aquela que exige três requisitos principais para que seja reconhecida:

  • 10 anos de posse mansa e pacífica, podendo ser reduzido para 5, caso tenha havido onerosidade na aquisição;
  • Justo título; e
  • Boa-fé.

Em resumo, nesta modalidade o possuidor acreditava ser o proprietário, com base em um documento viciado, desconhecendo qualquer problema em relação ao título que possuía. Dada a situação, é significativamente reduzido o tempo exige de posse para que se declare a propriedade.

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Usucapião Extraordinária

Possui como requisitos:

  • 15 anos de posse mansa e pacífica, podendo ser reduzido para 10 se o imóvel for utilizado como moradia ou apresentar produtividade relevante; e
  • Não exige a apresentação de justo título, nem de boa-fé;

Neste caso, o tempo de posse é tão significativo sem qualquer oposição do proprietário, que a apresentação de título não se faz necessária.

Usucapião Especial

Essa modalidade pode ser dividida entre Urbana, Rural e Familiar, cada uma com características próprias, e limitadas a certos aspectos previstos em lei para que possam ser implementadas. Possuem tempo menor de reconhecimento, tornando-as especiais.

Deve-se destacar, no entanto, que não preencher os requisitos da usucapião especial não significa não ter o direito. Na prática, apenas fará com que o advogado de usucapião responsável busque o reconhecimento das modalidades ordinárias ou extraordinária, se já houverem sido alcançadas.

E a usucapião extrajudicial?

A modalidade extrajudicial é aquela em que a documentação já está toda demonstrada, sem a necessidade de ingressar com uma ação judicial para que seja declarado o direito do possuidor.  Neste caso, o advogado de usucapião pode optar pela via extrajudicial, reduzindo os custos e o tempo necessário para ter o direito reconhecido.

Existem formas de impedir a usucapião?

Para quem tem medo de perder a propriedade de um imóvel, é solução é certificar-se de que nenhuma das condições de usucapião sejam implementadas nele. Isso pode ocorrer de várias maneiras, que vão desde uma simples notificação extrajudicial, até ações de reintegração de posse, que buscam retomar a posse exercida por outra pessoa.

Quando os critérios já foram implementados, no entanto, o direito já foi adquirido, bastando seu reconhecimento. Em outras palavras, há poucas medidas a serem tomadas, pois, a decisão do juiz é meramente declaratória.

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Quem pode fazer usucapião?

A usucapião pode ser feita por qualquer pessoa que tenha preenchido os requisitos legais mencionados nas modalidades de usucapião, de acordo com seu caso.

As exceções são as pessoas impedidas. É o caso de:

  • Cônjuges ainda casados, mesmo que o bem seja de propriedade particular de apenas um deles;
  • Ascendentes e descendentes, enquanto ainda for exercido o poder familiar; e
  • Curatelados ou tutelados e as pessoas responsáveis pela sua curatela ou tutela, durante sua vigência.

Além disso, algumas pessoas são protegidas de sofrer a usucapião em propriedade sua, como os incapazes, os ausentes do país em função de exercício de cargo público, e os ausentes do país a serviço das Forças Armadas durante período de guerra.

Por fim, imóveis públicos não podem sofrer usucapião.

Dúvidas comuns sobre usucapião

Com as características básicas da usucapião explicadas, é comum que ainda restem dúvidas sobre alguns de seus aspectos. Entre as principais perguntas que são feitas para nosso advogado de usucapião no escritório, destacam-se:

O que é possa mansa e pacífica?

Posse mansa é pacífica é o termo utilizado no direito para definir o tipo de posse que deve ser exercida para que se possa contar o prazo da usucapião de um certo bem. Em resumo, mansa e pacífica é a posse que não é confrontada pelo proprietário contra o possuidor daquele bem.

Em outras palavras, é aquela em que nenhuma cobrança foi feita, nem qualquer tentativa de defender a propriedade, seja por meios próprios (como solicitar a saída do possuidor), ou por meios oficiais (como em uma ação de reintegração de posse).

O que é justo título?

Justo título é um documento ou prova que leve o possuidor a acreditar que é, de fato, proprietário daquele bem, sem saber que existe um vício, ou seja, um problema na prova em questão. O justo título é um dos requisitos para a usucapião ordinária, reduzindo o tempo de permanência necessário para ter reconhecido o seu direito à propriedade.

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É necessário pagar impostos de transmissão com a usucapião?

Não. Quando um bem é usucapido, ele não herda as pendências e características que possuía em sua matrícula anterior. Se o antigo proprietário havia utilizado o imóvel para dar como garantia de um certo negócio, por exemplo, essa não será uma garantia válida, e não prejudicará quem obtiver sua propriedade.

Da mesma forma, os impostos que incidem sobre a aquisição de um bem, como Impostos de transmissão de bens imóveis (ITBI) ou imposto de transmissão causa mortis (ITCMD) não serão devidos. Vale dizer que isso só ocorrerá no momento da aquisição da propriedade. Impostos futuros, como o IPTU e ITR e até mesmo o ITBI e o ITCMD serão cobrados a partir disso, em novos anos fiscais e em novas alienações, por exemplo.

Quais os custos de fazer a usucapião?

De forma geral, são devidos apenas as custas e emolumentos para o cartório que realizar o registro da propriedade, assim como as custas processuais e os honorários advocatícias contratados com o advogado de usucapião na hora de definir o pleito.

Posso converter meu aluguel em usucapião?

Não. Muita gente confunde a noção de “posse mansa e pacífica” com a relação de aluguel. Se o aluguel está sendo pago, não há dúvidas de que o proprietário ainda exerce seus direitos sobre o imóvel, e que um contrato está em andamento. De forma alguma isso implicará na possibilidade de usucapião.

A exceção ocorre quando um aluguel deixa de ser pago e, durante todo o tempo necessário para a usucapião, o proprietário não se manifesta, não cobra e não tenta reaver o bem. Neste caso, entende-se que é rompido o aluguel, e o possuidor passa a exercer uma posse não atrelada ao contrato anterior. Dentro deste cenário, o prazo de contagem para verificar a usucapião só iniciará a partir do rompimento do vínculo de aluguel sem cobranças.

Comprar um imóvel usucapido tem alguma desvantagem?

O imóvel que já passou pela usucapião e não apresenta qualquer pendência não traz prejuízo nenhum para o comprador futuro. Uma vez declarada a propriedade do possuidor, ele ou ela poderá dispor da forma como entender deste bem, sem qualquer tipo de problema a ser resolvido.

Quando contratar um advogado de usucapião? É obrigatório?

A contratação de um profissional que pleiteie o reconhecimento da propriedade é indicado assim que as condições de usucapião se implementarem. Deve-se lembrar que este é um direito que se adquire, e basta que seja declarado por um juiz. Quem não realizar a usucapião depois da implementação das condições não perderá o direito. Mesmo assim, é recomendado que se resolva essa situação quanto antes, para evitar transtornos futuros.

Quanto à obrigatoriedade, tanto na modalidade judicial quanto na extrajudicial, contratar um advogado ou contar com a representação de um defensor público é condição obrigatória para buscar a concretização deste direito.

Se você tem dúvidas sobre um assunto, ou precisa de um advogado de usucapião para tratar do seu caso, pode entrar em contato diretamente conosco! Nossa equipe estará à sua disposição!

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Atualizado em 5 de outubro de 2020.

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