Direito Empresarial

Tudo sobre Contrato de Locação de Imóveis Comerciais

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Por Galvão & Silva Advocacia.
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Tudo sobre Contrato de Locação de Imóveis Comerciais
Tudo sobre Contrato de Locação de Imóveis Comerciais

A locação é um contrato por meio do qual o locador – aquele que aluga –  se obriga, por um determinado ou indeterminado tempo, e mediante o pagamento de certa quantia em dinheiro por parte do locatário, a fornecer-lhe o uso de imóvel comercial.

É um contrato bilateral, ou seja, o locador somente fornecerá o imóvel se o locatário lhe pagar e o locatário somente pagará se o locador lhe oferecer o imóvel.

Pois bem, as ofertas de aluguel de imóveis comerciais são muitas e, estando o empreendedor pronto para abrir as portas e montar seu negócio, geralmente, busca alugar um imóvel com um bom preço e uma ótima localização e que agregue valor a seu empreendimento.

A celebração do contrato de locação demanda cuidados e, por meio desse artigo, buscamos auxiliá-lo quanto à locação de imóveis comerciais, pois, dentre outras importâncias, sabemos que o ponto comercial é um ativo de valor para o empresário.

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Locação em Shopping Center

Pois bem! A Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91, é a lei que regula a locação empresarial em shopping center, com algumas particularidades.

De fato, trata de um contrato de locação, mas com cláusulas diferentes, pois em shopping centers, como se sabe, há fortemente a atração de clientela e é diferente da locação tradicional de uma loja que fica localizada na frente de uma rua.

Na locação comum, cabe ao locador e comerciante escolher a decoração da loja, fixar seu horário de funcionamento, e tudo mais que diga respeito a sua atividade comercial. Nos shopping centers, pelo contrário, há disposições que o locatário pode tomar e outras que é o complexo econômico que decide, justamente, porque busca atrair clientela, promover facilidades, segurança, estacionamento, laser, etc. aos seus locatários.

Sendo assim, nos contratos de locação com o shopping há cláusulas especiais buscando preservar as vendas e os interesses dos contratantes.

Leia também: Saiba o que é um contrato social e como fazê-lo

E o que pode estar, de diferente, no contrato de locação de espaços comerciais como esse? Quais são as cláusulas especiais e livremente pactuadas que pode haver nesse contrato? São várias e citaremos algumas como exemplo:

  1. Sistema dúplice de cobrança de aluguel, ou seja, um valor mínimo atribuído ao contrato de locação e um percentual variável decorrente das vendas do locatário lojista;
  2. Cláusula que prevê o pagamento de aluguel em dobro, no mês de dezembro;
  3. A que obriga o locatário lojista a se inscrever na Associação dos Lojistas e participar do fundo comum de promoções, propaganda e marketing;
  4. A que obriga o locatário a abrir e fechar a loja em determinados horários;
  5. A que obriga o locatário a não fazer promoções ou liquidações, senão no mesmo período que o shopping e ainda, proibir o lojista a mudar o ramo de negócio;
  6. Cláusula que impede o lojista a mudar a decoração da loja, sem que o locador o autorize;
  7. Cláusula que permite que o locador controle a contabilidade do lojista para aferir a verdade das informações passadas quanto à receita auferida no mês e, sobre a qual, recai o percentual que recai sobre o total da receita mensal;
  8. Cláusula de performance ou garantia de desempenho do lojista locatário, onde este se obriga a atingir determinado volume de vendas, inclusive, sob pena de infração contratual;
  9. Há ainda o chamado “aluguel performance” segundo o qual, após 6 meses, o locatário deve pagá-lo;
  10. Cláusula que obriga os lojistas a pagarem por investimentos que os beneficiam, como por exemplo para campanhas promocionais dos shoppings esse valor, geralmente, é variável entre 10% a 20% do valor do aluguel mínimo; e
  11. Rateio de outras despesas.

Essas condições são autorizadas por lei justamente por entender que a relação entre o shopping e o lojista é diferente daquele pactuada entre um locador e uma pessoa que aluga um ponto comercial numa local diferente.

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O objetivo é, também, proteger o próprio comerciante. Entretanto, havendo situações em que há cláusulas abusivas é possível que estas sejam atacadas em juízo, ou seja, que você pode buscar a justiça para reclamar de um direito que está sendo violado.

Não são toleradas as cláusulas que são contrárias à Lei do Inquilinato, especialmente as clausulas que impeçam ou dificultem as renovações dos contratos e ainda, aquelas que permitem que os aluguéis sem cobrados a maior fora dos critérios estabelecidos.

Sendo assim, apesar desse tipo de contrato de locação ser diferente, as cláusulas abusivas são possíveis de serem anuladas pelo Poder Judiciário. O juiz, diante do caso, é quem irá decidir se a cláusula contratual é necessária para o funcionamento do sistema de aluguel de shopping centers e sua natureza econômica ou se trata de uma cláusula que traz vantagem desproporcional ao shopping e, se for este último caso, deverá ser nula.

Outra questão, é que embora se admita a dupla cobrança de aluguel, como já falamos acima, com a possibilidade de pactuação de aluguel mínimo e em percentual, é possível que haja a revisão do valor mínimo.

Vê-se que os cuidados devem ser enormes pois, pode acarretar, inclusive a inviabilidade do seu tão sonhado negócio, ou desejo de abrir a sua loja em um shopping center. Por tais motivos, consultar um advogado capacitado para auxiliá-lo é essencial.

Ainda, sobre os valores que o lojista paga ao shopping para investimento, por exemplo, em campanhas promocionais e investimentos caso não sejam bem gerenciados ou se as informações prestadas forem insuficientes, é possível que o lojista tome medidas judiciais visando prestação de contas eficiente e, até mesmo, eximir-se da cobrança.

É ainda comum o pagamento pela reserva do espaço em shopping center, como por exemplo, quando o shopping ainda está sendo construído. Trata de pagamento anterior à própria vigência do contrato de locação e, caso o empreendimento não seja entregue é preciso que os valores pagos sejam devolvidos, além de ser possível ainda a responsabilização do shopping por perdas e danos ou multa contratual, caso tenha sido pactuada.

Despesas que não podem ser cobradas

Há despesas, entretanto, que não podem ser cobradas do lojista, quais sejam:

1 – obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

2 –  pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

3 – indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

4 – as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite  se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

Risco e possível indenização pelo insucesso do negócio

O que nenhum empresário deseja é o insucesso do seu negócio, mas é uma hipótese que precisa ser prevista. Então, imagine que você fez a reserva do espaço no shopping, abriu as portas e, depois, o shopping não tinha movimento e fracassou, será se você pode pedir indenização?

Bem a resposta é positiva, no entanto, é preciso analisar com cuidado o caso concreto. É preciso que se demonstre que o fracasso do shopping center foi devido à culpa do locador e porque esse gerenciou erradamente os recursos, descumpriu obrigações contratuais, dentre outros.

Da proteção do ponto comercial

A Lei do Inquilinato protege o ponto comercial. Isso é importante, pois o local do estabelecimento é capaz de valorizá-lo. Assim, é possível defender o ponto comercial, inclusive no caso de morte do locatário.

Para tanto, é possível ação judicial para que se renove o contrato de locação, mas a lei estabelece requisitos para que isso aconteça, sendo elas:

  1. Contrato a renovar;
  2. Exploração trienal;
  3. Perfeito cumprimento do contrato em curso;
  4. Apresentação de garantia;
  5. Propositura da ação em tempo hábil;
  6. Proposta de novo aluguel e condições.

Esse foi apanhado geral sobre pontos importantes na locação de imóveis comerciais, especialmente, em shopping center. Não deixe de entrar em contato conosco para tratar de outros assuntos. É importante tomar todas as medidas para que você alugue um espaço comercial com segurança e evite problemas futuros.

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Atualizado em 20 de outubro de 2020.

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