Entenda Quando a Usucapião é Válida: O Que Diz o STJ Sobre Terrenos Públicos e Privados

Usucapião é o modo de adquirir a propriedade pela posse prolongada e ininterrupta, desde que preenchidos os requisitos legais. Mas é possível usucapir imóvel público? O STJ deixou claro que não é permitido negar de plano a usucapião quando não está delimitada a área que pertence ao poder público.

A usucapião é um instrumento poderoso de regularização fundiária, mas muitos não sabem que nem toda área é passível de ser usucapida. Quando há dúvida sobre a titularidade pública ou privada do bem, a Justiça exige cautela. Sem prévia demarcação, não se pode presumir que toda a gleba, ou seja, a porção de terra indivisa seja pública e, por isso, imprescritível. 

O recente julgamento do STJ reforça esse ponto ao negar o pedido de reconhecimento de usucapião sobre uma área que estava dentro de imóvel parcialmente pertencente à Terracap, justamente porque não havia delimitação clara da área privada e tampouco da área de domínio público, o que impedia concluir pela imprescritibilidade sem uma análise técnica.

Tipos de usucapião

Existem várias espécies de usucapião previstas na legislação brasileira, como a extraordinária, ordinária, especial urbana e especial rural. Cada uma tem seus requisitos próprios e prazos diferenciados.

• Usucapião extraordinária: requer 15 anos de posse (pode ser reduzida a 10 com comprovação de benfeitorias).
• Usucapião ordinária: exige 10 anos com justo título e boa-fé.
• Usucapião especial urbana: 5 anos de posse em imóvel urbano de até 250 m².
• Usucapião especial rural: 5 anos em propriedade de até 50 hectares.
• Usucapião familiar: em casos de abandono do lar pelo cônjuge.

Conforme ensina Caio Mário da Silva Pereira, a usucapião não é um simples direito do possuidor, mas sim um instituto que visa regularizar a realidade social e jurídica do domínio.

Terrenos públicos: é possível usucapir?

Uma das principais dúvidas é se é possível usucapir terrenos pertencentes ao poder público. A resposta, em regra, é não. A legislação brasileira é clara ao afirmar que bens públicos são imprescritíveis, ou seja, não podem ser adquiridos por usucapião. Essa regra está prevista no artigo 183, §3º, da Constituição Federal e no art. 102 do Código Civil.

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça esse entendimento. Em diversas decisões, o Tribunal reafirmou que imóveis pertencentes à administração pública direta ou indireta não podem ser objeto de usucapião, mesmo que estejam ocupados há décadas. Essa vedação visa proteger o patrimônio público e impedir sua apropriação irregular.

Contudo, o STJ também estabeleceu que, quando o imóvel está inserido em área maior indivisa, em que há condomínio entre o ente público (como a Terracap) e particulares, não se pode indeferir a usucapião de forma automática.

Nesses casos, é indispensável delimitar tecnicamente a parcela efetivamente pertencente ao ente público, para verificar se a área usucapienda é ou não imprescritível. Tal cautela evita que particulares sejam privados de direitos legítimos baseados em presunções genéricas.

Terrenos privados: quando a usucapião é viável?

No caso de terrenos privados, a usucapião pode ser uma solução viável para quem ocupa o imóvel de forma contínua, sem oposição e com intenção de dono. Os requisitos variam conforme o tipo de usucapião, sendo os mais comuns: usucapião extraordinária (15 anos) e usucapião ordinária (10 anos), conforme os artigos 1.238 e 1.242 do Código Civil.

Para aumentar as chances de sucesso, é fundamental comprovar que a posse não teve interrupções e que o ocupante agiu como verdadeiro proprietário. Provas como contas de água, luz, IPTU, fotografias, testemunhas e recibos de benfeitorias ajudam a fortalecer o pedido. Muitas pessoas deixam de regularizar seus imóveis por desconhecimento, mas isso pode comprometer a segurança patrimonial.

Em um caso parecido com esse que o escritório Galvão & Silva atuou com êxito, demonstrando que a posse era legítima e preenchia todos os requisitos legais. A experiência acumulada em disputas possessórias é um diferencial importante para conduzir processos com precisão.

Erro comum: usucapião sobre imóveis irregulares

Um equívoco recorrente é tentar usucapir imóveis que não possuem matrícula regularizada. Em muitos casos, o imóvel sequer existe formalmente nos registros do cartório de imóveis, o que pode inviabilizar o pedido de usucapião. A Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos) exige que todo imóvel esteja devidamente registrado para fins de segurança jurídica.

Essa situação é comum em loteamentos informais ou áreas urbanas ocupadas de forma desordenada. Mesmo que o ocupante esteja no imóvel há anos, a ausência de regularização documental pode impedir o êxito da ação. Nesses casos, pode ser mais adequado buscar a regularização fundiária ao invés da usucapião.

Portanto, antes de entrar com qualquer ação, é imprescindível analisar a situação registral do imóvel. Essa etapa evita frustrações e permite escolher o melhor caminho jurídico. A análise técnica feita por um especialista ajuda a evitar perdas de tempo e custos desnecessários.

Posse e propriedade: entenda a diferença

Muitas pessoas confundem os conceitos de posse e propriedade, o que pode gerar insegurança e falsas expectativas. A posse é o exercício de fato sobre o bem, como morar, cuidar e usar o imóvel. Já a propriedade é o direito formal reconhecido pelo registro no cartório, conferindo proteção legal plena, conforme o art. 1.228 do Código Civil.

Ter a posse por muitos anos não significa automaticamente ser proprietário. É preciso preencher todos os requisitos da usucapião e obter uma sentença judicial ou realizar o procedimento extrajudicial, nos moldes do art. 216-A da Lei nº 6.015/1973. Somente assim o título poderá ser registrado e gerar efeitos legais.

Entender essa diferença é fundamental para evitar problemas em negociações e heranças. Muitas pessoas compram imóveis de posse sem saber que não são proprietárias de fato. Um acompanhamento jurídico especializado pode prevenir conflitos e garantir que todos os passos estejam juridicamente corretos.

Decisão do STJ: usucapião e a necessidade de delimitação da área

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao analisar casos como o AgInt no AREsp 2.711.667/DF, reafirmou que a usucapião não pode ser aplicada a bens públicos. Contudo, a Corte também destacou que, nos casos em que o imóvel está inserido em área indivisa, parcialmente pertencente a ente público e parcialmente a particulares, não se pode presumir que toda a área seja pública.

Sem a delimitação técnica da fração ocupada, a Justiça não pode concluir pela imprescritibilidade da área. Essa exigência visa garantir o contraditório, a ampla defesa e a segurança jurídica, evitando que o patrimônio de particulares seja negado com base em presunções genéricas e sem respaldo registral.

Advogado de usucapião no STJ: expertise para causas complexas

Quando a disputa sobre o imóvel chega ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), contar com um advogado de usucapião com experiência em tribunais superiores se torna indispensável. Esse profissional domina a jurisprudência atualizada e sabe como apresentar recursos de forma estratégica e técnica.

O advogado de usucapião no STJ atua em casos que envolvem conflitos fundiários complexos, como imóveis inseridos em áreas públicas ou indivisas. Ele garante o cumprimento do devido processo legal e combate decisões indevidas com argumentos sólidos e alinhados aos precedentes da Corte.

Além da elaboração de recursos como REsp e agravos, o especialista no STJ também acompanha a admissibilidade e desenvolve teses jurídicas que podem fazer a diferença no desfecho do processo. Ter esse apoio jurídico é essencial para proteger direitos e evitar perdas patrimoniais irreversíveis.

Posso usucapir um terreno que está abandonado há muitos anos?

Depende. Se o terreno for privado e você exercer a posse mansa, pacífica e contínua por tempo suficiente, pode ser possível. Se for público e a área estiver claramente delimitada como tal, não.

Preciso de escritura para entrar com usucapião?

Não. A ausência de escritura é justamente uma das razões para se buscar a usucapião. O importante é comprovar a posse qualificada.

Qual o tempo mínimo para usucapião?

Varia conforme o tipo: pode ser de 5, 10 ou até 15 anos. A análise do caso concreto é essencial para identificar o tempo aplicável.

Como saber se um imóvel é público ou privado?

Verifique a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis. Um advogado pode auxiliar nessa consulta e análise da situação jurídica.

O que o escritório Galvão & Silva Advocacia entende da usucapião?

Entendemos que a usucapião é uma ferramenta jurídica eficaz e muitas vezes necessária, mas não se aplica indiscriminadamente. Cada caso deve ser avaliado com precisão técnica, conhecimento das normas e experiência prática, especialmente quando se trata de terrenos inseridos em áreas indivisas com entes públicos.

Nesses casos, não se pode presumir a natureza pública da totalidade do bem sem delimitação precisa da área ocupada. Saber diferenciar posse e propriedade, entender a situação registral do imóvel e avaliar o tipo correto de usucapião são passos fundamentais para evitar problemas.

Ao longo de mais de uma década de atuação, o Galvão e Silva vem assessorando clientes em processos complexos de usucapião, garantindo segurança jurídica e soluções eficazes para a regularização de imóveis. Se você deseja saber se tem direito à usucapião ou entender melhor os requisitos legais aplicáveis ao seu caso, fale conosco. Nossa equipe está pronta para oferecer orientação especializada e segura.