10 cuidados ao comprar um imóvel - Galvão & Silva

10 cuidados ao comprar um imóvel

Por Galvão & Silva Advocacia

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Sabemos que, quando alguém toma a decisão de comprar um imóvel, muitos detalhes e pequenas decisões serão tomadas. Não estamos falando da compra simples de um produto, que você troca ou devolve facilmente, por isso, os cuidados ao comprar um imóvel são redobrados.

Assim, além de consultar opiniões de parentes e familiares sobre o assunto, você ainda tem que lidar com uma série de detalhes burocráticos para ter o sonho realizado de ter o seu imóvel.

No entanto, estes “detalhes” são o limiar entre sonho e o pesadelo, e por esta razão não devem ser tratados com leviandade.

Logo, elaboramos este artigo com 10 cuidados ao comprar um imóvel que irá fortalecer sua preparação para este momento importante da vida, facilitando a realização de um dos objetivos mais populares entre nós brasileiros.

1. Escolha a construtora certa

O primeiro passo de 10 cuidados ao comprar um imóvel será decidido sem muito amparo jurídico, pois será a escolha de um imóvel novo, usado ou ainda na planta.

Essa escolha será pensada de acordo com as necessidades de quem nele irá morar, seja família, recém-casados, etc.

A partir desta escolha pessoal e circunstancial é que passamos para a construtora.

Você terá duas opções para avaliar a construtora:

  • olhando o imóvel e consultando depois qual é construtora dele;
  • checando primeiro as construtoras mais sérias, idôneas e respeitadas do mercado.

Assim, ou você vai em busca do imóvel primeiro e depois de conhecê-lo melhor para saber qual é “sua origem”, consultando qual foi sua construtora, ou você já faz uma seleção de boas construtoras para buscar o imóvel feito por ela.

Mas, talvez você se pergunte: e como eu vou saber se é uma boa construtora?

Fácil. Sua busca será por ações judiciais envolvendo a construtora, como anda a situação fiscal e contábil dela, reclamações e reputação no mercado.

Só assim você poderá separar boas empresas para escolha do imóvel certo. Este é um dos 10 cuidados ao comprar um imóvel

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2. Peça as certidões negativas do imóvel

Este é o momento em que você avalia a situação jurídica do imóvel. Dentre os cuidados ao comprar um imóvel, este é um dos que mais as pessoas “deixam passar”.

Sendo assim, peça ao proprietário as seguintes certidões:

  • Cartório de Protesto;
  • Ações Cíveis;
  • Falência e concordata;
  • Justiça do Trabalho;
  • CND/INSS (débitos);
  • Executivos fiscais, municipais e estaduais;
  • Certidão de matrícula de inteiro teor;
  • Certidão de ônus e ações reipersecutórias.

As certidões são documentos que irão atestar se a propriedade está vinculada a um financiamento, hipoteca, se foi dado em garantia em alguma dívida, ou se há parcelas de IPTU em aberto.

Algumas dessas certidões mostrarão débitos, dívidas e quaisquer compromissos envolvendo o imóvel escolhido por você. Na dúvida, contate um escritório de sua confiança para acompanhar todo o passo a passo na verificação destes documentos para ter a certeza de que está avaliando todos os detalhes e tendo os melhores cuidados ao comprar um imóvel.

3. Faça um sólido contrato de compra e venda

Na hora de elaborar o contrato de compra e venda do imóvel escolhido, nosso conselho é que você busque todo o amparo e orientação do escritório ou advogado de confiança. No entanto, aqui estão alguns pontos essenciais para não esquecer.

De forma bem básica o Código Civil determina o fundamento do contrato de compra e venda, por meio do artigo 481:

“Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.

Art. 481,Código Civil

Parece simples, não é? Mas, não se engane, isso já foi fundo de discussão em muitos processos, dá uma olhada abaixo:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO RESCISÓRIA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO.COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. RESCISÃO. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel fundada na falta de pagamento é imperativa quando provada a contratação e não provado o adimplemento pelo comprador – Circunstância dos autos em que impõe acolher o parecer ministerial e manter a sentença de procedência.RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-RS – AC: 70067467878 RS, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 10/03/2016, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 21/03/2016)

Logo, um contrato de compra e venda que não é cumprido ou mal redigido, pode resultar em ações judiciais com altos custos. Por isso, busque auxílio de um profissional para este momento.

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4. Registre sua propriedade

“Taí” outro grande erro cometido na hora de comprar um imóvel. Depois de um contrato de compra e venda bem feito, depois do valor ter sido pago e as chaves entregue, é comum achar que o imóvel agora é seu e ninguém mais tira.

Pois saiba que não! Ainda não é.

Nós sabemos que isso deve assustar, mas olha só o que o Código Civil afirma em seu artigo 1.227:

Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.227,Código Civil

Parece que temos um entrave? Sim, nós temos. Não basta só um contrato de compra e venda e a transmissão de fato do imóvel (com a entrega das chaves), mediante o pagamento.

Além disso, deve haver o registro no Cartório de Registro de Imóveis no nome do novo proprietário. Ou seja, se o imóvel não for registrado, ele pode acabar sendo alvo de ações judiciais futuras que os proprietários só saberão mais tarde.

5. Pagar os tributos referente a compra do imóvel

Como em boa parte dos negócios jurídicos que praticamos, lá está o governo para recolher o “bom e velho” tributo.

Logo, na hora de comprar um imóvel esse é outro cuidado que você deve ter.

Assim sendo, o tributo eleito na hora da compra de um imóvel é o ITBI.

O ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, que está determinado no Código Tributário Nacional. Sua competência é municipal, ou seja, é um tributo vindo da cidade onde seu imóvel está situado.

O valor desse imposto será calculado com base na alíquota de cada município em cima do valor venal do seu imóvel.

A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Art. 38, Código Tributário.

A pergunta que não quer calar é: quem paga esse imposto? Geralmente, a lei municipal estabelece que quem paga o ITBI é o comprador. Ou seja, normalmente o imposto do imóvel que você está comprando também é seu, mas o que de fato determina o Código Tributário é:

Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei.

 Art. 42,Código Tributário.

Isso quer dizer, que nada impede que você estabeleça com o vendedor em contrato que o pagamento desse imposto seja de responsabilidade dele e não sua.

Porém, fique ciente que a obrigação, ou seja, o contribuinte do imposto ainda é você, por isso, se não houver o pagamento, o fisco irá cobrá-lo e não ao vendedor.

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6. Fique atento às “pegadinhas”

Elas podem acontecer na compra do seu imóvel ou no seu financiamento, se for o caso. Uma delas é o seguro obrigatório.

Por exemplo, se o seu imóvel está sendo financiado junto ao banco, saiba que há apenas dois seguros que são de fato obrigatórios:

  • o seguro de Morte ou Invalidez Permanente;
  • o seguro de danos físicos ao imóvel (DFI).

O primeiro é responsável por quitar qualquer saldo devedor da pessoa que está comprando o imóvel caso ela venha a falecer. E o segundo irá cobrir a garantia do banco que no caso é o imóvel, sendo calculado sobre o valor do imóvel.

Sendo assim, nenhum outro seguro oferecido, além destes, é obrigatório. Logo, será uma opção contratar quaisquer outros tipos de seguro no caso de um financiamento.

Outra ilusão é o proprietário achar que depois da compra do imóvel, ele está “por sua conta” e o antigo proprietário ou construtora não tem que responder por nada mais sobre o imóvel.

Não é bem assim que funciona, e o Código Civil te protege quanto a isso. Veja só:

A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.

Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.

Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.

Art. 441, Art. 442, Art.443,Código Civil.

Estes artigos determinam claramente que, o alienante (vendedor), responderá por vícios (defeitos, problemas), que se mostrarem no imóvel após a venda e transmissão. Como cada caso é único, é certo que se isso acontecer você precisa da orientação de um advogado para lidar com a situação, mas, esteja ciente de que ela pode acontecer.

7. Não esqueça a vistoria

A vistoria é parte fundamental para apontar eventuais problemas antes da transmissão do imóvel.

Como dito anteriormente, é certo que você poderá reclamar problemas e vícios que ocorrerem depois da transmissão. Porém, quanto antes você os identificar melhor.

Assim sendo, avalie o laudo técnico com cuidado, ele trará o ponto de decisão se este é ou não o imóvel certo para você.

8. Verifique a reputação do vendedor

Quando se trata de imóvel vendido de pessoa física para pessoa física também há uma forma de checar a reputação do antigo proprietário.

De igual modo a construtora, com o proprietário você também pedirá certidões, com a diferença que, as dele serão:

  • certidões negativas de ações na Justiça Federal;
  • ações cíveis;
  • Interdição, tutela e curatela;
  • ações das Fazendas Estadual e Municipal;
  • protesto de títulos.

Outro detalhe importante é se o proprietário do imóvel que você deseja comprar é casado. Isto porque para que a venda se concretize é necessário a anuência da esposa.

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9. Fuja de multas

Multas por atraso acontecem no caso de imóveis que são pagos em parcelas e financiados.

Lembrando que caso haja multa por atraso ela não pode exceder a 2%. Já a multa caso você decida desistir da compra do imóvel pode ser um pouco mais grave.

E aí entra o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil  em seu art. 53 e 413 respectivamente.

Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Art. 53 Código de Defesa do Consumidor.

Note que os dois artigos serão usados para “amenizar” suas perdas, caso você decida não continuar mais com a compra do imóvel.

A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Art. 413, Código Civil

10. Lembre-se dos serviços essenciais

Os serviços essenciais como ligações de água, energia podem parecer rápidos e sem burocracia, no entanto, não se engane, eles podem levar dias.

Assim sendo, verifique no contrato quem ficará responsável por isso e certifique-se de que o fará antes da transmissão do imóvel.

Estes foram os 10 cuidados ao comprar um imóvel.

Por fim, são tantos aspectos e detalhes na hora de comprar um imóvel que nós orientamos profundamente a consulta por um escritório ou advogado de confiança. Tudo isso para que os cuidados ao comprar um imóvel tenham o resultado positivo que você merece!

E se você gostou desse artigo de 10 cuidados ao comprar um imóvel, talvez se interesse em ler os “5 passos para um contrato de locação de imóveis comerciais mais sólido

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Publicado em 30 set 2021

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