Extinção de condomínio: Você sabe o que é?

Extinção de condomínio: Você sabe o que é?

Por Galvão & Silva Advocacia

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9 min de leitura

Você sabe o que quer dizer extinção de condomínio? Quando a palavra condomínio nos vêm à mente, logo pensamos em um conjunto de apartamentos que formam um determinado bloco de moradores, não é verdade? De fato, é dessa maneira que se institui um condomínio: indivíduos que dividem um espaço em comum. 

No entanto, o condomínio pode ser intitulado para residência com mais de um proprietário, empresas com mais de dois sócios, bens deixados de herança aos herdeiros e assim por diante.

Diante disso, quando um dos proprietários do condomínio decide, por exemplo, vender a sua parte, ocorre a desmembração da propriedade por meio da extinção de condomínio, ou seja, a ideia é realizar um acordo no qual nenhuma parte sofra transtornos.

Por esta razão, compreender como se faz a extinção de condomínio é fundamental para que o processo seja menos complexo e mais seguro para todos. No artigo de hoje, vamos explicar de maneira mais aprofundada o que é e como pode ser feita a extinção de condomínio. Acompanhe a leitura!

Qual é a definição de condomínio?

O termo “condomínio voluntário” é consolidado quando duas ou mais pessoas são proprietárias de um determinado bem em conjunto, porém, cada um com a sua respectiva porcentagem.

Já o condomínio involuntário, trata-se da propriedade de um bem, quando este pertence a mais de uma pessoa sem que seja vontade do proprietário, isto é, em casos de herança deixada aos herdeiros, por exemplo. Desta forma, cada herdeiro possui sua parte.

Normalmente, quando falamos em condomínio, é habitual que ele seja fruto de uma herança deixada pelo familiar falecido.

Em contrapartida, também é frequente a quantidade de pessoas que por razões conflitantes desejam fazer a extinção do condomínio voluntário, ou seja, quando os proprietários decidem dividir o bem que adquiriram conjuntamente, como em casos de divórcio, por exemplo. 

Independentemente de como foi formado o condomínio existem soluções para a extinção, de modo que as divergências relacionadas a propriedade se resolvam da melhor forma possível 

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Como funciona a extinção de condomínio?

A extinção do condomínio funciona, basicamente, pela divisão da propriedade entre os proprietários. Entretanto, o questionamento desse tipo de situação, especialmente nos casos de herança, está associado em como fazer essa divisão.

A divisão é o melhor caminho para a resolução dos desentendimentos entre os condôminos com relação à administração de um bem comum. Isto, pois sempre que um dos proprietários decidir pela partilha do bem, a extinção do condomínio será posta em pauta. 

De maneira geral, essa divisão ocorre nas seguintes situações:

  • Herança;
  • Anulação de sociedade empresarial;
  • Divórcio;
  • Doação;
  • Quitação de dívidas. 

Vale ressaltar que para realizar a partilha, é preciso tornar o bem em algo divisível. Dessa forma, a extinção poderá ocorrer.

Todavia, é necessário entrar com uma ação que tanto um dono, como o outro, possa movê-la, ainda que um deles possua apenas uma pequena porção da propriedade.

Por conseguinte, a lei irá autorizar que o indivíduo ingresse com a ação de extinção do condomínio, mesmo se não houver acordo entre os condôminos. Essa extinção poderá ser judicial ou extrajudicial, conforme veremos a seguir:

Extinção de condomínio judicial

Quando um dos proprietários demonstra insatisfação com a situação do condomínio, seja pela administração ou por qualquer outra questão, a ação acontece por vias judiciais.

Contudo, um processo judicial costuma ser mais complexo e demorado, devido às tentativas de conciliação entre as partes.

Assim, nesse caso, após iniciar o processo, o juiz determinará que as outras partes envolvidas deem seguimento ao recurso. 

Desse modo, é possível que um acordo seja formulado, com a finalidade de adjudicar o imóvel para um dos proprietários, de forma que um acordo a respeito da divisão seja fundado.

Entretanto, caso esse acordo não aconteça, o juiz determinará uma avaliação judicial do bem para dar oportunidades às partes de utilizar o direito de preferência para a obtenção do bem ou parte dele. 

Além disso, se todos possuírem a mesma fração e não existir nenhum tipo de benfeitoria, o processo de licitação será aberto para venda do bem a indivíduos desconhecidos. 

Em alguns casos, o juiz poderá ordenar que o condomínio seja leiloado judicialmente, o chamado de “hasta pública”, no qual poderá ser arrematado por qualquer pessoa, inclusive familiares. 

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Extinção de condomínio extrajudicial

Quando existe um acordo entre as partes interessadas, a extinção de condomínio acontece por meio extrajudicial. Essa alternativa, além de mais simples, costuma ser menos traumática para todas as pessoas envolvidas. 

Desta maneira, é possível decidir pela venda do imóvel e, logo após, o valor é repartido de forma proporcional para cada uma das partes. 

Por meio da extinção de condomínio extrajudicial, os próprios condôminos possuem prioridade na venda. Ou seja, quando um deles possui interesse em comprar a parte do outros, terceiros não poderão comprá-la.

Contudo, nem sempre a divisão do condomínio ocorrerá extrajudicialmente, somente quando todos os envolvidos estiverem de acordo com as condições e termos da partilha.

Como deve ser feita a extinção de condomínio?

Como já mencionado, a extinção de condomínio pode ocorrer judicialmente ou extrajudicialmente. Entretanto, nos dois casos, determinados documentos são necessários, como:

  • Documentos pessoais do solicitante da extinção, tais como registro de identificação, comprovante de residência, endereço eletrônico, entre outros;
  • Documentos de comprovação da co-propriedade do bem;
  • Documentos de registro do condomínio que pretende fazer a extinção.

A duração do processo de divisão dependerá de diversos elementos, bem como da avaliação do condomínio que ocorrerá em processo judicial, obedecendo à nomeação de um perito. 

Além disso, se houver mais de um bem para a extinção, a complexidade pode aumentar. Por isso, o ideal é procurar por um advogado especialista para todos os esclarecimentos.

Qual é o custo da extinção de condomínio?

O custo da extinção de condomínio também tende a ser variável, isso porque deve ser considerada a possibilidade de resolução por meios extrajudiciais em dois contextos:

  • Acordo amigável de forma voluntária entre as partes;
  • Acordo alcançado por intermédio da mediação de um terceiro.

Na primeira opção, os custos do processo serão com cartório e contrato para a fixação do acordo por escrito. Os valores dependerão da localidade de cada país e do profissional que interveio o conflito, realizou o contrato e demais questões necessárias. 

Já na segunda opção, o investimento se refere aos diversos serviços prestados pelo advogado contratado, além dos valores judiciais que podem ser alterados de acordo com cada região.

Portanto, cada caso exige avaliação individual, inclusive no que tange às demandas financeiras. Em geral, as vias extrajudiciais tendem a ser mais rápidas e acessíveis, porém devem ser feitas com cautela, evitando possíveis fraudes.

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E a extinção de condomínio rural: pode ser feita?

Em geral, muitos dos bens deixados aos herdeiros são rurais e, assim, possuem mais de um proprietário.

Destarte, o condomínio rural é específico, visto que não há construções sobre os terrenos e a divisão das quotas-partes decorre de forma igualitária entre os condôminos.

Na prática, os co-proprietários rurais podem realizar a definição no terreno das frações corretas sobre o bem, para individualizar o fragmento de cada um. 

É muito comum se deparar com produtores que fazem a administração de suas propriedades em conjunto com o objetivo de investir, sendo escolhido um condômino gestor. 

Nestes casos, grandes conflitos podem surgir quando os lucros aparecem, causando disputas entre as partes. 

Posto isso, é fundamental ressaltar que a extinção de condomínio rural é mais complexa e pode ocorrer de três formas:

  • Ação judicial para a extinção;
  • Formalização de escritura da partilha amigável;
  • Formalização de escritura de estremação, para a extinção de bens divisíveis, não sendo aceitável as propriedades imóveis.

Terreno rural: o que diz a lei?

Além das regras destacadas acima, é imprescindível se atentar às normas da Lei 4.504/1964, que trata sobre o terreno rural, especialmente o disposto em seu artigo 65, in verbis: 

Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.               

        § 1° Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da dimensão do módulo de propriedade rural.

        § 2º Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de dimensão inferior ao módulo de propriedade rural.

        § 3º No caso de um ou mais herdeiros ou legatários desejar explorar as terras assim havidas, o Instituto Brasileiro de Reforma Agrária poderá prover no sentido de o requerente ou requerentes obterem financiamentos que lhes facultem o numerário para indenizar os demais condôminos.

        § 4° O financiamento referido no parágrafo anterior só poderá ser concedido mediante prova de que o requerente não possui recursos para adquirir o respectivo lote.

        § 5o  Não se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imóveis rurais em dimensão inferior à do módulo, fixada pelo órgão fundiário federal, quando promovidos pelo Poder Público, em programas oficiais de apoio à atividade agrícola familiar, cujos beneficiários sejam agricultores que não possuam outro imóvel rural ou urbano.                    

        § 6o  Nenhum imóvel rural adquirido na forma do § 5o deste artigo poderá ser desmembrado ou dividido.   

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Atualizado em 2 de dezembro de 2022

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